土地储备运行机制中的土地供应问题分析

张树丽

摘 要：土地供应，就是根据土地的规划建设情况将开发用地推向市场的一种活动。各级政府部门从区域经济发展实际出发，将经过一段时间储备的土地用于开发用地的前期工作完成，之后分期、分批地推向市场。但是，由于中国的土地供应机制不够完善，一些地区针对供给问题没有建立长期有效的对策，在土地供应上存在暂时性和间断性，造成土地供给不足，不利于市场经济的健康稳定发展。所以，对土地储备运行机制充分了解是非常必要的，分析土地供应问题并提出相应的解决对策。本论文着重于研究土地储备运行机制中的土地供应问题。

关键词：土地;储备运行机制;供应问题

引言：

从当前的土地储备运行机制来看，最为突出的就是土地供应问题，如果没有及时解决，会影响土地供应工作的顺利展开，不仅进度慢，而且无法获得良好的效果。为了有效解决土地储备运行机制中所存在的土地供应问题，就需要详细分析，提出相应的解决对策，确保各项工作有效落实[1]。

一、中国土地储备运行机制的基本介绍

土地储备运行机制中所涵盖的内容包括土地的使用、土地的供应以及土地的流转，土地市场因此构成。土地的所有权和支配权都属于国家。当土地在使用和运行的过程中，国家行使使用权主要通过实施土地使用制度实现，明确土地有偿使用，而且控制使用期限。土地市场运行中，主要的活动是出让土地使用权，出租土地使用权，城市土地的一级市场和二级市场因此形成。要确保中国土地储备充足、保证土地市场良性运行和土地有效供应，国家将土地储备运行机制建立起来，实施土地收购，进行提地储备并供应土地。其中，政府收购土地是按照土地储备计划展开，授权相关部门对市区范围内的国有土地进行收购，行使使用权;土地储备是土地开发和土地经营管理活动，当土地进入到土地储备体系当中，就需要按照规划进行土地开发，并对土地经营，政府有关部门实施管理;政府将土地向适应供应，将储备的土地投放到市场当中[2]。构建土地储备运行机制以及运行都对中国的土地制度改革起到促进作用，在规范土地市场的同时确保其良性運行。

二、中国土地储备运行机制中存在的土地供应问题

（一）以需定供，总量不限

一些地区在供给土地方面没有合理规划，依然采用按照需求供应的方式，不控制总量。这就说明当土地储备运行机制运行中依然存在不足，不能有效落实地供应计划，造成土地供给严重不足的问题。

（二）没有制定长期供给策略

土地供给与国家发展密切相关，所以，土地的实际供给要与国家的长期发展有良好的协同性，促使土地市场供应的土地满足开发建设需求。没有从城市长期发展的角度出发将长期供给策略制定出来。中国的城市发展速度不断加快，新型城镇化建设以及城乡一体化发展，使城市人口越来越多，城市对土地使用权的需求呈现出多元化，土地供给不足的问题显露出来[3]。

（三）土地价格提高

土地供给中，政府投入大量的资金用于土地开发和管理，当土地使用权投向市场的时候，土地价格有所提高，从而影响了土地市场价格，土地市场运行中因此产生一些问题。

三、土地供应问题的解决策略

（一）科学预测土地市场需求

现在中国的土地供给方面所存在的主要问题就是供给不能满足需求，存在这种现象的主要原因是政府不能准确把控土地市场，对市场需求没有充分了解。所以，对于这方面的问题要有效解决，就需要从城市未来发展的角度出发将土地供给计划制定出来，对土地市场需求科学预测，在此基础上所制定的土地供给计划更加科学[4]。土地市场需求预测主要包括两个方面的内容：第一个方面是预测商品房市场的需求;第二个方面是预测土地需求。在预测商品房市场需求的时候，需要预测土地市场需求，基于此展开。在预测的过程中，要作出科学的判断，需要参考三个方面的信息。

其一，预测土地市场需求首先要对城市人口对房屋的购买力作出准确的判断，最重要的依据是国民收入和人均消费水平以及支出情况，基于此还可以对房屋需求情况作出判断。

其二，对城市人口的发展情况作出准确判断，据此就可以对房屋需求的变化情况准确定位。

其三，对房屋市场的实际需求作出预测，政府要了解房屋购买之后的空置情况。在预测土地需求的时候，要基于预测房地产市场需求展开，将各项影响元素都考虑在内，包括城市地形、土地储备以及所制定的发展规划方案等等，通过综合分析做出预测，对土地市场需求准确预测[5]。

（二）制定土地长期供给计划

中国城市化发展速度不断加快，土地需求也相应地发生了变化。在制定土地供应计划的时候如果依然采用传统的方式，很有可能出现供给不足的问题，还会造成土地资源不能充分利用导致浪费，所以，制定土地中长期供给计划是关键。各地政府在解决土地供应问题的时候，要基于城市中长期发展规划展开，对城市中发展中土地变动情况充分考虑，对计划作出相应的调整，特别要评估执行关键政策规划的时候所获得短期效应，对土地供应上所存在的问题提前采取应对措施，降低问题发生率，一旦有不良现象产生能够及时应对，防止对土地供应造成不良影响。另外，制定中长期规划的过程中需要对土地供应兼顾，将中长期规划与土地供应相结合，据此展开城市发展规划，从城市发展的角度出发有计划地供应土地，实现土地供给的科学化、规范化。

（三）创新土地供应方式

中国在土地供应方面依然存在不足，主要是供应方式上比较单一，严重影响了土地市场的良性运行。所以，有关政府部门要创新供应方式，确保供应方式更加合理化，满足多变的土地使用需求，促使出让土地使用权不仅符合市场运行环境，还能够发挥监督作用。

比如，将招标建立在土地使用权的基础上，对土地供应方式不断地调整，合理控制房地产开发价格，并对中国房地产市场发展状况予以监督[6]。所以，政府对于土地供应方式还需要不断探索，使土地供应更加科学合理。对土地供应的调节和控制，一方面发挥政府的作用，另一方面应用市场化手段，确保土地合理使用，土地供应不断优化，其中，政府主要发挥引导作用，对市场运行予以规范，实现土地市场的健康可持续发展，充分满足城市居民的房屋需求。

结束语：

通过上面的研究可以明确，中国构建土地储备运行机制的主要目的是土地供应满足市场需求。土地储备运行机制要符合国家现实发展要求，但是落实到具体的工作中，土地供应问题依然存在，这是需要当前亟需解决的。所以，政府要有能力预测土地市场需求情况，制定出中长期计划，创新土地供应方式，保证土地供给满足市场需求，对土地市场的健康稳定运行起到一定的促进作用。

参考文献

[1] 赵汉卿. 储备土地临时管理问题及对策分析——以湖北省枝江市为例[J]. 西部皮革，2019（18）：58-59.

[2] 邓关智. 土地储备理念在城市土地管理中的定位与作用浅析[J]. 城市周刊，2018（37）：58-58.

[3] 姬志杰. 我国城市土地储备规模及成本问题研究[J]. 消费导刊，2018（30）：161-161.

[4] 李兴华. 城市储备土地供应方式的创新思考[J]. 中国高新区，2019（06）：12-12.

[5] 詹希平，刘昉. 供给侧结构性改革下的土地储备供应制度研究[J]. 中国国土资源经济，2018，31（06）：28-32.

[6] 杜转萍，尹爱飞. 土地市场"招拍挂"机制运行中存在的问题及对策[J]. 居舍，2018（10）：152-152.