佛山市过度依赖土地财政背景下房地产泡沫问题研究

黄均华

[摘 要]佛山市财政收入过度依赖土地出让金，经济增长过度依赖房地产业。在此背景下，文章用功效系数法对包括佛山在内的36个大中城市的房地产泡沫进行测度和比较分析。结果显示，除了长春、兰州和呼和浩特的房地产泡沫程度比较低以外，其他33个城市都存在显著的房地产泡沫问题。近几年，在“广佛同城”的背景下，佛山市房地产泡沫迅速膨胀，严重程度甚至超过很多省会城市，应该引起重视。

[关键词]佛山市;土地财政;房地产泡沫;功效系数法

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.29.036

1 前言

土地是一座城市的财富之母，土地财政可概括为地方依托对土地的垄断供给，通过出让土地使用权的方式获得土地出让金以增加财政收入。1994年的分税制改革压缩了地方税收分成比例，地方事权与财权不匹配，地方财力不足，而土地收益划归地方奠定了地方走向依赖“土地财政”的基础。2018年，全国土地出让金收入为6.5万亿元，占地方财政总收入的40%。若以土地出让金加“五税”（房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税），则全国30个地区中有17个省市地区的比值超过了50%。这说明，全国范围内一半以上的省市地区皆存在土地财政依赖度较高的情况。通常，将土地出让金收入与地方一般公共预算收入的比值定义为土地财政依赖度。其中，土地依赖度最高的是浙江，比值达到112%。

再来看佛山市的情况，2017—2019年，佛山市土地出让金的规模分别为920亿元、894亿元和790亿元。2016—2018年，佛山市土地出让金收入与一般公共预算收入的比值分别是100%、141%和127%，平均值为123%。在全国主要城市土地财政依赖度排行榜中，佛山以123%的平均值高居第二名，因为大多数城市的土地财政依赖度都在80%以下。佛山市对土地财政的过度依赖可见一斑。

各地方政府严重依赖土地财政是与我国房地产业的发展密不可分的。长期以来，房地产都是我国的支柱性产业。2019年，全国房地产开发投资规模达到13.2万亿元，占GDP的比重为13.5%。据学者估算，2017年，一线城市空置率为16.8%;二、三线城市的空置率分别为22.2%和21.8%。其中商品房的空置率高达26.6%，全国城镇地区有6800万套空置住房，而且数值在持续增加。按照国际通行惯例，空置率在10%～20%为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。即使这样，我国商品住房的价格仍然不断上升。房价收入比（指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值）被认为是衡量房价是否合理的最重要指标。根据国内情况，全国房价收入比保持在6.5～7.5属于合理区间。然而，据估计，2017—2019年，全国商品住宅的房价收入比分别为7.7、8和8.8，上升显著。

再来看佛山的情况，2015—2018年间，佛山市房地产投资规模分别为1110亿元、1350亿元、1560亿元和2130亿元，占GDP 的比重分别为14%、15%、17%和21%，明显高于大多数城市对房地产的依赖度。过度盲目投资同样造成严重的空置率。2019年，佛山市甲级写字楼空置率高达40%。2016年，佛山市商品住房待售面积为576万平方米。2019年，佛山市新房均价每平方米上涨了3000多元，同比上涨近30%，房价收入比也上升至12.5。考虑到近三年的大规模投资，未来佛山市房地产市场可能不大乐观。

一方面，2016年，全国城镇居民人均住房建筑面积为 36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米，城镇和农村居民人均住房建筑面积比2012年分别增长了11.2%和23.5%;另一方面，2019年，我国人口城镇化率首次超过60%这一关键节点，而“房子是用来住的，不是用来炒的”。在这一背景下，房地产泡沫问题更加严峻。

佛山市财政收入过度依赖土地出讓金，佛山市经济增长过度依赖房地产业。那么，佛山市房地产市场是否存在泡沫？这是非常重要的问题，因为房地产泡沫的崩溃必然意味着佛山市土地财政收入的大幅下降和经济增长动力的不足，进而影响社会各项公共事业的发展。本文首先说明房地产泡沫的内涵，其次用功效系数法对包括佛山在内的36个大中城市的房地产泡沫进行测度和比较分析。

2 房地产泡沫的定义与测度方法

房地产泡沫化现象是由市场经济条件下房地产价格的资产性变动而引发的。《新帕尔格雷夫经济学辞典》的“泡沫”辞条是这样的：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”可见，泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。泡沫经济具有两大特征：商品供求严重失衡，需求量远远大于供给量;投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投资（主要是投机）引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。本文认为，房地产泡沫还体现在房地产价格不断上涨又刺激房地产的过度供给和严重过剩，随着时间的推移，房地产的基本价值必然下降。

过去二十年，人口城市化进程、中国特殊的社会文化（“有房子才有家，有家才有保障”）、土地财政（源于政府垄断土地供应）、投资渠道狭窄推动了我国房地产价格的上涨。学术界关于房地产泡沫的讨论也从未间断。本文认为，房地产市场的泡沫和失衡（由供不应求到严重过剩）是逐步形成的。我国人口城镇化率已经突破60%。可以断言，我国房地产市场的泡沫处于发展的临界点，风险很高。

房地产泡沫的度量指标很多，功效系数法不仅能够解决各指标量纲不统一和性质各异的问题，而且使用上更加简单科学。使用功效系数法测度房地产市场泡沫主要有三个步骤。首先，需明确每个评价指标的一个不允许值和满意值;其次，以满意值为上限、以不满意值为下限求出每个单项指标的功效系数;最后，将各指标的功效系数加权平均求出综合测度指标K值，利用K值判断房地产泡沫水平。公式为：

K=∑ni=1Wi[xi-xai）（xAi-xai）×40+60]

式中：K 是房地产泡沫综合测度指数，i 是指标个数，Wi 是单项指标的权重，xi是第i个指标实际值，xai 是第i个指标不允许值， xAi是第i个指标满意值。

根据K的取值范围，可以将房地产泡沫程度划分为低、较低、中、较高和高五个等级。K<-100定义为高泡沫等级;K处于-100，-60定义为较高泡沫等级;K处于-60，-20定义为中等泡沫等级;K处于-20，40定义为较低泡沫等级;K>40定义为低泡沫等级。

房地产泡沫水平测度评价结果是否科学与准确，与测度指标的选择有着重要关系。测度房地产泡沫水平的指标很多。根据数据的科学性、代表性以及数据获取的便捷程度，本文选取6个指标测度房地产市场泡沫水平。参考已有研究，各指标的满意值和不允许值的取值如下：①房价收入比的满意值和不允许值分别为6和10;②房地产投资额/固定资产总投资额的满意值和不允许值分别为20%和40%;③房地产价格增长率/GDP增长率的满意值和不允许值分别为1.1和1.5;④商品房竣工面积/销售面积的满意值和不允许值分别为1和1.3;⑤商品房新开工面积/施工面积的满意值和不允许值分别为3和4.5;⑥土地出让金/一般公共预算收入的满意值和不允许值分别为25%和50%。根据各个指标的权重和功效系数，计算各城市的房地产泡沫综合测度指数K值。

3 实证结果分析

本文以佛山市在内的36个大中城市作为研究对象，以2015—2018年作为研究时间段，数据来自各城市统计年鉴和Wind数据库。运用功效系数法，计算出各城市2015—2018年间房地产泡沫测度K值的平均指标，具体结果见表1。

由表1可以看出，36个大中城市中，除了长春、兰州和呼和浩特的房地产泡沫程度比较低以外，其他33个城市都存在不同程度的房地产泡沫问题。房地产高泡沫城市包括北京等6个城市;房地产较高泡沫城市包括南京等12个城市;房地产中等泡沫城市包括重庆等15个城市。在这36个城市中，绝大多数城市都是省会城市，是一个省（或自治区）的经济、政治和文化中心，房地产泡沫的出现具有一定合理性。佛山不是省会城市，但在“广佛同城”的背景下，房地产泡沫迅速膨胀，值得引起重视。

4 政策建议

2013年，佛山市一般公共预算财政收入为438亿元，而一般公共预算财政支出为488亿元，一般公共預算财政赤字为50亿元。2018年，佛山市一般公共预算财政收入为703亿元，而一般公共预算财政支出为806亿元，一般公共预算财政赤字为103亿元。佛山市财政收支规模增长很快，而且一般公共预算赤字有明显扩大的趋势。很可能，由于土地出让金的大幅增加，为政府扩大财政支出创造了条件。

与深圳等城市相比，佛山市土地资源相对比较充裕，本来这是佛山的巨大优势，为走出一条具有“佛山特色”的经济发展道路提供条件。但是，如果佛山与其他城市一样，一味追求GDP的短期“辉煌”而马不停歇地出让土地和搞房地产投资项目，那么，优势就可能变成劣势。而且，土地开发具有不可逆转性，本来可以有更好用途的稀缺土地变成了大量闲置的商业区、写字楼或者住宅，这是资源的巨大浪费和社会福利的损失。所以，我们要未雨绸缪，尽早深刻认识这些风险并在政策上做出调整，以实现佛山经济社会的可持续健康发展。

参考文献：

[1]王春艳，董继刚.我国35个大中型城市房地产泡沫的测度预警及差异性分析[J].生产力研究，2020（1）：90-93.

[2]吴清婷，彭贤伟，简萍.房地产泡沫的空间分布及其传染性分析——以中国35个大中城市为例[J].当代经济，2019（8）：12-16.

[3]吴晗.我国房地产泡沫的形成机理及应对政策措施研究[J].市场周刊，2018（4）：57-58.