住宅小区停车位法律问题探析

2020-11-30聂云飞

法制博览 2020年21期

聂云飞

天津杰森律师事务所，天津 300170

在住宅小区中，停车位是一个比较容易引发小区内业主和物业公司之间纠纷的问题。住宅小区的停车位是住宅小区中设置在地上或者地下的停放机动车辆的开放式场所，它可以进一步分为地上车位和地下车位。其与具有封闭性空间特性的车库不同。《物权法》颁布以后，由于法律规定不能够对所有相关问题都进行特别细致的规定，所以一些纠纷争论仍旧存在。对此，有必要针对住宅小区停车位的相关法律问题，结合法律法规和司法解释予以进一步探讨分析。

一、住宅小区停车位的归属

住宅小区内停车位主要为地上和地下两种停车位。根据《物权法》第30条的规定，自合法建造房屋的事实行为成就之日起，就发生效力，其所有权归于建造人。根据《物权法》第142条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，有相反证据证明的除外。也即，开发商只要作为最初的建设用地使用权人，其投资建造了房屋和相关设施之后，它就属于投资建造的房屋、相关设施的所有权人，住宅小区的停车位也不例外。当然，其中有两种例外情况，一种是按照《物权法》规定，属于业主共有或者市政的部分，比如物业管理用房、绿化区域、小区道路等；另一种则是原本属于开发商自己的，即开发商享有初始所有权，但是之后为了更好地出售房屋等原因，将自己在停车位上的权利转让、赠与给业主，或者将其设定为业主共有，或者直接放弃等。

但是，住宅小区停车位的归属上其实还有另外一个问题，即住宅小区的停车位是否要有一定比例必须留给业主，开发商是否可以对外销售，对小区内的停车位的购买者是否在身份上要有所限制。对此，现有《物权法》及相关司法解释的规定仍旧不够明确。但是一个总体原则是，小区内停车位要优先满足业主所需。对于开发商是否可以对外销售停车位以及小区之外的人是否可以在小区内购买停车位的问题上，笔者认为，在满足业主所需后，开发商可以对外销售停车位，购买者不一定限制为小区业主或者和小区存在关联的人，但是开发商有义务对购买者购买车位进行完善的信息登记。

二、住宅小区停车位的归属形态

住宅小区停车位的归属形态上属于共有还是专有，也是一个值得深入研究的问题。从《物权法》的规定看，住宅小区中的车位，有专有和共有两种权属。对于专有车位，开发商可以自由选择如何对其处分；而对于共有车位，则属于全体业主，开发商对其不能够随意处分。就专有权和共有权的规定上，《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。第70条、71条则规定了业主对建筑物内住宅、经营性用房等享有专有权利。

根据《物权法》第74条规定和最高法《关于审理建筑物区分所有权纠纷司法解释》第6条的规定，可知住宅小区停车位的归属区分为两种情形：第一，在建筑区划内规划的车位，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归属，但是其首先要对业主需求进行满足。第二，如果占用了业主共有道路或者其他场地新增新设的车位，属于业主共有。也即，住宅小区停车位如果属于建筑区划内规划的车位，它原本所有权属于开发商，但是开发商可以通过出售、附赠、出租等方式改变其归属，原所有人和新所有人对其享有专有权。而在业主原本共有的区域内新增设的车位，其在权属上属于业主共有，没有任何一个业主对其享有专有所有权，开发商也不对其享有专有所有权。对车位在规划内还是规划外的判断，需要根据规划文件来判定，特别是《建设工厂规划许可证》及其附图中的规定。一般而言，露天车位，特别是设置在道路两边的露天车位，普遍被视为共有，其不可以转让也无产权登记，无法登记为专有。

三、住宅小区停车位的法定优先使用权

根据《物权法》第74条第1款的规定可知，住宅小区内的停车位首先要对业主的需要进行满足。这也就规定了小区业主对于住宅小区内停车位的法定优先使用权。当前，在不少小区内存在一种情况，即业主在小区内没有车位或者车位严重不足，从而不得不通过占用共有道路的方式解决停车问题。而开发商却将车位高价出售给小区之外的人停放，或者设置商业性停车场所来赚钱。业主对小区内停车位的法定优先使用权正是为了解决这种问题。但是，也存在有业主对小区内的停车位大量购买，然后再试图高价转卖给其他业主的情形。此种情况下，如何理解业主对小区内停车位的法定优先使用权就十分重要。

按照相关法律规定，首先满足业主所需，意味着从停车位的出售时间和方式上，必须业主优先，而且建设单位要给业主保留必要的比例，即该部分停车位只能由小区业主购买，外来人不得购买。对此，实践中有的开发商按照0.8：1的比例来确定业主专有停车位的数量，即其要达到小区内出售房屋数量的80%左右。其次，既然是对业主的需要进行满足，意味着业主对停车位的购买，是为了满足自己的停车需要、生活需要，而不能将其继续投资，或者商业谋利。此外，业主自己对停车位的需要的满足，不能够对其他业主对停车位的需要的满足进行伤害。这意味着业主对停车位的购买应当有数量上的限制，应当合理，在合理范围内对自己生活停车所需的车位，一个到两个，高价转卖给他人，可以被容忍；但是以高价转卖给他人的目的而购买超过自己生活需求的停车位的行为，则应当被禁止。

四、业主对于停车位寻求救济的权利

如果住宅小区停车位发生权属上的纠纷，特别是发生没有首先满足业主需求的纠纷，业主对其有寻求救济的权利。对此，司法实践中积极支持业主合法正当的权利。但是在某些纠纷问题上，司法实践中由于缺乏更为明确的立法指导，容易使得纠纷解决思路不同，甚至发生“同案不同判”现象。比如停车位如何“首先满足业主的需求”，现实生活中对此有不同解读，而且各方立场不同的情况下，很多解决理解无法达成统一立场。对此，比如虽然开发商按照0.8：1给业主预留了一定车位，但是业主实际对停车位所需超过了相关比例，由于有的家庭有2辆车，甚至对停车位所需超过房屋数量，对此开发商要对超出部分按照对外商业售价出售停车位，是否可行？此外，如果小区业主将自己的停车位高价卖给外来人，然后占用公共道路停放自己的车辆，如何处理？小区业主将小区房子转卖，却保留车位不转卖，对此司法实践如何处理？这些立法中都缺乏更为具体的规定，导致司法实践中处理不一。

对此，笔者认为，为了更好地保护业主对于住宅小区停车位寻求救济的权利，并且对于救济内容上有更高的可预期性，应当通过颁布司法解释等方式，对这些更为细节的内容进行规定，加强对司法实践中的引导，从而使得业主在停车位上的救济权利的落实更加明确，更加具有可预期性，并且适当倾斜于业主一方的利益。