“一房二卖”法律规制研究

代炤兴

天津杰森律师事务所，天津 300170

一、“一房二卖”的概念及特点

（一）“一房二卖”的概念

所谓“一房二卖”，是指房屋出卖人先后与两个买受人就同一套房屋签订两个房屋买卖合同的行为。在“一房二卖”行为中，虽然存在两个房屋买卖合同，但房屋只有一套，因此出卖人只能将房屋所有权转移给其中一个买受人，导致另一个买受人无法享有合同权利，无法获得房屋所有权。

（二）“一房二卖”的特点

从“一房二卖”行为的性质来看，其包括以下几项特点：第一，出卖人对“一房二卖”行为存在主观故意。显而易见，出卖人先后与两个买受人签订房屋买卖合同，其在主观上对于“一房二卖”的事实处于明知的状态。第二，对于出卖人与先买受人签订房屋买卖合同的事实，后买受人可能知道，也可能不知道。若后买受人明知出卖人已经与他人签订房屋买卖合同，依然与出卖人签订第二个房屋买卖合同，可以推定其属于恶意买受人。第三，在不存在出卖人与后买受人恶意串通的情况下，只要买卖双方意思表示一致且均为完全民事行为能力人，房屋买卖合同即成立并生效，签订合同的时间先后并不影响合同的效力。第四，“一房二卖”不仅涉及债权纠纷，还涉及物权变动，因此该行为具有一定的复杂性。

二、“一房二卖”现象出现的原因分析

进入二十一世纪后，随着我国房地产市场的火爆发展，“一房二卖”现象愈发普遍。本文认为，导致“一房二卖”现象出现的主要原因包括以下几个方面：

（一）物权和债权具有较大差异

根据相关法学理论，物权具有排他性的特征，也就是说，同一个物上只能成立一个所有权。而债权则与之相反，债权和债权之间具有平等性，同一个物上可以同时存在多个债权。基于此，在“一房二卖”中，即使出卖人和买受人签订了房屋买卖合同，在办理房屋所有权变更登记之前，出卖人依然是房屋的所有权人，其依然有权与其他买受人继续签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同而产生的债权均是有效的。但是，最终只有一个买受人能够成为房屋的所有权人。物权和债权在法理层面上的差异是导致“一房二卖”行为出现的法律原因。

（二）商品房预售制度风险较大

为了促进房地产行业的发展，现阶段，我国实行商品房预售制度。该制度有利于促成房屋买卖交易，使开发商尽快回笼资金，但对于买受人来说却存在较大的交易风险。为了谋取巨额不法利益，一些开发商利用预售制度中先买受人无法及时办理过户登记的特点实施“一房二卖”、“一房多卖”行为，严重侵害了买受人的合法权益。

（三）法律对“一房二卖”处罚力度较小

当前，基于一系列主、客观原因，我国在房屋买卖方面的法律规定存在诸多不合理、不完善之处。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第八条的内容，若开发商存在“一房二卖”情节，未取得房屋所有权的买受人不仅可以按照《合同法》的规定要求开发商承担合同违约责任，同时还可以主张已付购房款一倍的赔偿。然而，近年来我国部分地区房价疯涨，在一些情况下，违约责任和赔偿责任的数额远远低于房价增长的数额，为了实现自身利益最大化，部分开发商大肆实施“一房二卖”行为，“一房二卖”反而能够使开发商赚取更多利润。而且，《解释》第八条所规制的主体范围较窄，仅限于开发商，不涉及普通二手房出卖人。故而，从整体上分析，现行法律对“一房二卖”的处罚力度较小，无法有效规制“一房二卖”行为，导致该行为在实践中屡禁不止。

三、规制“一房二卖”的法律建议

如前所述，司法实践中广泛存在的“一房二卖”行为引发了诸多法律纠纷，严重侵害了买受人的合法权益，不利于市场经济的发展以及和谐社会的构建，在社会上带来诸多负面影响。基于此，通过法律途径规制“一房二卖”行为是十分有必要的，只有提高实施“一房二卖”行为的难度和成本，才能有效实现房屋买卖法律关系中出卖人和买受人之间的利益平衡，确保买受人的合法权益免遭侵害。具体而言，可以从两个方面规制“一房二卖”行为，其一为建立信息公开制度，其二为扩大惩罚性赔偿适用范围。

（一）建立信息公开制度

为了最大限度地避免出卖人利用信息不对称等优势侵害买受人的权益，同时加强各职能部门之间的联动，我国应当建立科学、完善、高效的信息联网查询平台，在该平台上及时公布房屋预售信息、抵押信息以及相关法律规定和政策规定，方便公众通过互联网络查询房屋的各项信息。另外，相关部门应定期对这些信息予以核实，避免出现信息更新不及时、信息不准确等现象，同时做好相应的宣传工作，使越来越多的公众能够享受到信息联网查询平台的便利，加强自我保护意识。只有建立信息公开制度，才能大幅增加实施“一房二卖”行为的难度，从根源上杜绝“一房二卖”，确保买受人的合法权益不被侵害。

（二）扩大惩罚性赔偿适用范围

我国应在法律层面上严惩“一房二卖”这种不法行为，有效打击不诚信的出卖人，维护市场管理秩序。然而，根据现行法律规定，对于实施“一房二卖”行为的出卖人，仅仅承担违约责任或额外承担已付购房款一倍的赔偿。在一些情况下，违法成本与出卖人在“一房二卖”中获取的利益相差甚远，完全无法有效遏制“一房二卖”行为。因此，我国相关立法对于“一房二卖”行为的惩罚应加大力度，扩大惩罚性赔偿适用范围。本文建议，一方面，在立法层面上，将《解释》第八条的规制主体扩大至所有房屋出卖人，而不仅限于开发商。另一方面，在司法层面上，由于“一房二卖”中的出卖人存在欺诈情节，司法机关应允许未取得房屋所有权的买受人依据《消费者权益保护法》第五十五条的规定主张三倍赔偿，提高“一房二卖”的违法成本，提高法律的威慑力。

四、结语

司法实践中，为了实现自身利益最大化，部分出卖人违背诚实信用原则，在签订房屋买卖合同之后大肆实施“一房二卖”、“一房多卖”行为。这种“一房二卖”行为带来的影响非常恶劣，严重侵害了买受人的合法权益，使很多买受人遭受巨大的经济损失，甚至背上沉重的债务。造成“一房二卖”现象的原因是多方面的，对此，有必要结合当前我国实际国情，通过法律手段规制“一房二卖”行为，如建立信息公开制度、扩大惩罚性赔偿适用范围等，从而最大限度地避免“一房二卖”行为的发生，维护正常的市场管理秩序，体现法律的公平与权威，提高司法公信力。