美国房地产投资基金（REITs）的发展及对我国借鉴作用

毕军

（中国建设银行厦门分行，福建 厦门 361000）

房地产投资基金（RealEstateinvestmentTrusts，REITs）是世界主要发达经济体中一种重要的房地产投融资形式，主要是以公司、信托等组织形式发行收益凭证从市场上募集资金，由专业机构投资者来经营管理，主要投资于房地产及相关领域，并将投资收益按照规定的比例分配给凭证持有人的信托基金。REITs是房地产证券化的重要手段，可以把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产。

一、美国REITs的发展

（一）美国REITs的起源和发展

全球REITs市场最早起源于美国。1960年，美国国会通过《国内税收法》，提出符合要求的REITs分红部分免税，从而奠定了REITs税收优惠的基础。1961年，首只REITs产品成立。作为全球REITs市场的先行者，美国的REITs市场以其专业化管理、低负债的经营特点和不断完善的产品结构和金融属性，借助于美国市场成熟完善的法律法规和理性的投资者群体，继续保持在全球的领先优势。

经过60年曲折的发展历程，目前美国已成为全球规模最大、发展最成熟的REITs市场，

从市场规模来看，美国REITs市场规模不断扩大。根据全美房地产投资信托联合会的统计数据，1971年至2019年之间，美国REITs产品从34只增加至226只，增长了5.6倍；市值从14.94亿美元增长至1.33万亿美元，增长了近900倍。截至2020年7月底，美国公开上市的REITs总市值为1.18万亿美元。其中，权益型REITs的总市值为1.11万亿美元，占比约为95%。

从投资标的来看，在美国，REITs可投资物业范围非常广泛，从最初的商业购物中心开始，美国REITs市场覆盖的基础物业类型逐渐扩展至零售、办公、住宅、酒店、工业、伐木业、医疗保健、自建仓储、基础设施、数据中心、多元化、专业化等12大领域。截至2020年7月底，美国权益型REITs产品所覆盖的12大板块当中，基础设施REITs市值占比最高，为19.93%，其次为住宅和工业REITs，占比分别为14.04%和12.17%，数据中心REITs占比也超过10%。抵押型REITs中投向住宅的比例为63.83%，高于投向商业物业的抵押型REITs比例。

从REITs的收益率来看，REITs长期收益率较高。REITs的股利收益与资本升值共同推动其拥有较高的长期收益率。美国REITs收益率增幅高于其他主要指数基金，美国所有REITs产品1980年至2020年40年年化收益率为9.90%。其中，权益型REITs的40年年化收益率达到11.28%，接近标普500指数40年年化收益率11.46%，跑赢美国市场其他重要指数。其募集权益资金的占比逐步提高，也意味着杠杆率不断降低，资本结构更合理，风险程度更低。

（二）美国REITs的特点和优势

1.税收优惠方面。根据美国1960年税法，如果REITs将盈利的大部分作为投资者分红，则该部分盈利不算做基金应税收入，由投资者个人缴纳所得税，这就避免了对REITs和投资者的双重征税，提高了投资者收益。

2.将不动产投资转化为动产投资，提高了投资标的流动性，降低了投资门槛。REITs的发行，及其可以在交易所流通上市的特点，大大方便了大型房地产项目变现，极大地提高了房地产项目的流动性。通过证券化的安排，也使中小投资者能投资大型房地产项目，大大拓宽了大型项目的投资来源。

3.分散化的投资带来投资风险的分散和降低。REITs以“聚沙成塔”的方式筹集资金的方式，实现了大型房地产项目投资在投资者中的分散，降低了单个投资者风险；其相对广泛的投资范围，例如可以覆盖不同地区、不同类别的房地产，甚至可以投资其他REITs，使其可以享受到投资分散化带来的风险缓释这种免费午餐。

教师在整个混龄幼儿体育活动当中，属于最主要的管理和引导人员，不仅需要教会幼儿体育运动形式，还需要管理幼儿，自身的责任十分大。为了提高活动的有效性，教师也可以设置一些科学的活动参与办法，如混龄幼儿的自我管理、材料投放、活动比赛等，都需要有幼儿参与到其中，提高幼儿的责任感，提前体验不同的社会角色，对于他们的成长有着十分重要的作用。如果有幼儿在体育活动参与的过程中，出现了摔倒、碰撞的状况，教师应当组织其他幼儿对他提供帮助，进一步提高幼儿的体育活动合作心理。

二、美国REITs发展对我国的借鉴作用

美国REITs的发展经验表明，REITs是很受投资者欢迎的重要大类金融产品之一，具有较大的发展潜力。美国REITs市场在制度建设、产品创新及估值方法等方面对我国基础设施REITs市场的发展建设都具有一定的参考和借鉴意义。

借鉴美国市场，在我国发展REITs的意义：

1.能够助推我国住房租赁市场快速健康发展

党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，把“租”提高到与“购”并举，甚至重点强调“租”的高度，是深化我国住房体制供给侧结构性改革，构建房地产市场长效机制的重要政策措施。

从发达市场特别是美国的情况来看，REITs广泛适用于能带来长期稳定租金收益的各类不动产项目，其中住房租赁是REITs重要的应用领域，在美国市场有非常成熟、可借鉴的模式。在我国大力发展住房租赁市场的形势下，将REITs作为融合住房租赁和资本市场投融资的新兴业务模式，对促进住房租赁业务快速健康发展，具有非常重要的意义。

2.能够拓展房地产行业融资渠道，降低行业杠杆，显著降低行业风险。

我国房地产业资产负债率一直处于较高水平，到2015年，行业资产负债率已经达到77%，远高于国际上普遍的50%以下的水平，而且融资渠道单一，过分依赖银行业间接融资。

利用REITs可以打通房地产行业和资本市场，利用股权方式进行筹资，可以大大拓宽房地产行业的融资渠道，降低行业资产负债率，减少流动性风险，减轻行业对银行间接融资的依赖，符合我国供给侧改革去杠杆的目标。

3.可以降低银行对房地产行业的风险敞口，保障金融安全。

在我国发展REITs业务可以有效降低房地产行业对银行的信贷需求，不但可以减缓银行业资产负债表中房地产信贷资产的快速增长趋势，还可以随着REITs业务的不断增长，有效置换银行贷款，从而显著降低银行业对房地产行业的风险暴露，降低“灰犀牛”风险，保障国家金融安全。

三、我国发展REITs市场面临的问题和挑战

（一）与REITs相关的法律和税务问题亟待完善

目前我国各类法律法规尚没有特别针对REITs的内容。相关法律法规和政策不完善，优惠税收制度尚不明朗，都使我国REITs业务的发展面临诸多不确定性。

首先是设立REITs时面临的税务负担过重，资产转移和重组成本较高；其次是REITs持有经营期间，项目公司税负包括增值税、房产税、所得税、土地使用税等，税务成本占租金收入达到21%左右，挤占了分红收益，降低了投资者投资。

（二）缺少专业化的管理团队

REITs业务涉及金融、房产、证券、信托等领域，要求专业管理人员不但要房地产行业的相关知识，懂得如何管理、运营以及销售不动产，还要熟知投行和证券业务等金融知识。目前我国REITs管理人员中房地产行业专家较多，金融知识和能力普遍缺乏，亟需补充复合型管理人才。

（三）成熟的投资者基础有待培育和发展

未来的REITs投资者仍将包括个人和机构投资者两类。前者主要由自然人组成，后者包括商业银行、保险公司、养老基金、共同基金和私募基金等。个人投资者对REITs往往缺乏专门的知识，容易误认为是高风险的房地产投资，从而望而却步；而机构投资者作为投资的主力，往往会受到现有的政策法规及内部风险偏好的限制，例如商业银行投资权益类资产会受到《商业银行法》限制，同时各主要商业银行在风险偏好指引中尚未对REITs业务有明确的规定。

四、发展我国REITs市场的几点建议

（一）建立健全REITs相关的法律法规

健全的法律法规体系是美国REITs快速发展的重要保障。为保证REITs在我国的快速健康发展，我们亟需建立起一套有针对性和操作性强的法律法规体系，规范REITs的创立、发行、运营、分配、售卖等各个环节的行为，解决REITs的市场主体问题，优化中国REITs发展所需要的政策和法律环境，打造便于机构投资者参与的法律环境。其中最重要问题是要限定募集资金的用途以及固定比例的高额分红。REITs产品最主要的特点就是利用房地产作为基础资产，以租金或者是资产增值的方式为投资者带来稳定的收益，因此首先要将投资的范围以法律法规的形式限定在房地产行业上。同时，依照国际惯例，将基金绝大部分，也就是80%-90%的收益用于向投资者分红。

（二）完善有利于REITs发展的相关税收优惠政策

美国REITs市场的快速发展是建立在力度较大的税收优惠政策的基础上。目前我国尚没有针对REITs的相关税收优惠或税收中性政策。建议在REITs设立阶段，能够允许企业适用企业内部资产重组相关的税务优惠政策，避免重复征收高额的增值税和所得税；在运营阶段，能够按照国际惯例，比照个人出租房屋的税务征收方式和标准，对REITs的租金收益分红免征或者是大幅度优惠征收，其税收以穿透方式体现在投资者的个人或法人所得税之中，这样既保证了国家的税基和税源，又能促进REITs市场的发展；此外，还可以把REITs优惠政策与国家房地产产业指导政策相结合，仿效个人房地产交易相关政策，通过税收优惠政策鼓励REITs长期持有不动产，在达到一定年限后，对REITs物业出售的增值部分减税或者免税。这样及鼓励了REITs的发展，又达到了国家抑制房地产泡沫的目的。

（三）利用建设“双循环”有利时机，加大外资金融机构引入力度，建立合资公司，加速培养复合型的专业REITs经营管理人才

可以引入有经验的外资金融机构，借助发达市场成功经验，在迅速培养拓展我国REITs市场的同时，在实战中加速培养一批具备房地产、证券、基金、资产评估、法律、财务等多领域的知识的复合型人才。此外，适应我国本土实际情况的REITs理论研究目前还远远不够，在借鉴美国等发达国家成熟经验的同时，必须要加强适合中国国情的REITs基金理论研究探索，以迎接我国REITs业务发展高潮的到来。

（四）加强投资者教育，推动REITs相关知识普及，培育潜在的REITs投资者群体

REITs作为新型投资产品，与传统产品存在较大差别，其既有权益类产品的特征，又有类似固定收益类债券产品的稳定股息分红收入，其风险也大大低于传统的权益类产品。因此，需要加强投资者宣传，使投资者逐步熟悉、适应该产品。

（五）积极打造适合REITs市场培育和发展的生态圈建设

根据发达市场的经验，REITs的发展离不开与之配套的金融、法律及相关专业等基础设施的建设和发展，REITs发展生态圈不但要包括依据现代公司治理结构建立和运营的项目公司，还需要专业对口的保险机构，规范的房地产评估机构以及专业的房地产证券评级机构来维持REITs生态圈的健康高质量运行。

（六）要打造专业的监管体系和健全的治理机制

2008年美国由房地产泡沫引起的金融危机对各发达经济体的REITs发展都是一个沉重的打击，因此，建立健全专业完善的监管体系对REITs市场的健康可持续发展起着决定性的作用。首先，要保证有独立的第三方受托人对房地产信托基金账户进行托管。其次，要有专业的监管部门对基金运作的各个环节进行监管，重点规范REITs的公司治理结构以及风险控制体系框架建设，规范信息披露，防止出现不当关联交易、内幕交易以及利益冲突等道德风险事件。