IDC房地产信托投资基金发展思路分析

胡荐

摘要：近年来，我国云计算行业在高速发展的过程中遭遇融资瓶颈，而另一方面，国内蕴藏着巨大的民间资本却缺乏高效回报的投资出口。作为能同时有效解决上述两大症结的利器，房地产信托投资基金（以下简称REITs）在中国的崛起将是中国云计算产业和资本市场发展的必然趋势，因而也备受国内业界的期待。本文对房地产信托投资基金运作机理展开研究，提出互联网数据中心房地产信托投资基金（以下简称IDC REITs）的基本运作方式，以及可能存在的投资风险。以REITs运作理论为基础，以合作区发展IDC REITs为例进行案例分析，分析IDC REITs的基本运作方式，盈利模式以及面临的困境。

关键词：IDC;云计算;房地产信托投资基金;合作区

引言

大数据云计算行业作为当下的朝阳行业，也是国家大力推广的行业、其前景非常广阔。特别是5G商用时代的到来、物联网、智慧城市的推广应用，将给互联网大数据（以下简称IDC）行业带来一次飞速发展，未来十年将是IDC行业黄金期，IDC行业发展空间将不可估量。为了更好的推动区域经济发展，需要积极探索金融业与其他产业的融合发展。

一、研究主题及意义

中国的金融创新催生了中国房地产和金融业的结合，REITs是房地产、投资和资产证券有效的整合工具，因此探索符合中国国情的IDC REITs非常重要。

本文以深汕特别合作区（以下简称合作区）为范例，探索该区域发展互联网数据中心（IDC）REITs的思路和实施路径，为合作区的发展做出贡献。基于此前的探讨，拟将该数据中心物业纳入IDC基金的整体框架，在运营成熟后通过REITs等方式上市，创新资产运营模式，为其他产业不动产的投资运作开创新的途径。若REITs的发展有突破性进展，必将为IDC行业发展提供巨大的推动力。

二、房地产信托投资基金概述

（一）房地产信托投资基金的含义

房地产信托投资基金（英文全称“Real Estate Investment Trusts”），是一种以受益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金[1]。

（二）房地产信托投资基金的特征及优点

（1）特征：REITs既有金融属性又有不动产属性，就金融属性而言，REITs是一种金融产品，可融入并购、融资等资本运作，可用于资产证券化;就房地产属性而言，REITs运营房地产资产，包括定土地和在建工程及设备等。

（2）优点：第一，REITs可以将房地产资产拆分为较小的基金份额，实现资产的流动性，对普通投资者来说，也有机会投资房地产;第二，REITs份额具有较强的流动性。投资者持有份额，可上市交易和转让，流动性强、变现性好。

三、IDC产业发展趋势及前景分析

（一）全球IDC产业持续景气，中国增速超全球

中国信通院联合开放数据中心委员会发布的《数据中心白皮书（2018）》显示，全球IDC产业将延续高景气度。截至 2017年底，全球数据中心共计44.4万个，2017年全球 IDC 市场规模近465.5亿美元，相比2016年增长10.7%，预计2018年将达到514亿美元。

（二）我国处于IDC快速发展阶段，IDC产业增长势头向好

根据工信部发布文件，2017年我国在用数据中心机架总体规模 166万架，数量1844个，规划在建数据中心规模107万架，数量463个。2017年中国IDC市场总规模650.40亿元，近五年复合增长率为32%，持续保持快速增长势头。

（三）小结

互联网大数据产业需求端指数增长，供给端线性增长，使得数据中心行业供需矛盾的现象将持续存在，IDC行业未来的年增长率超过30%，将处于高速发展的阶段。随着我国北上广深等一线城市对能耗指标的控制，一线城市数据中心的整体供给受限;叠加5G等新技术的广泛推广应用，进一步加剧了行业的供需矛盾。由此判断，一线城市及其周边数据中心存在较大的发展空间。

四、深汕合作区发展IDC可行性方案及实施路径

（一）深汕特别合作区概况

合作区位于广东省东南部，总面积 468.3 平方公里，合作区作为全国第一个特别合作区，深圳市第“10+1”区，正努力建设成为粤港澳大湾区东部门户、粤东沿海经济带新中心、深圳市自主创新拓展区、现代化国际性滨海智慧新城。

（二）合作区IDC项目背景

合作区高度重视云计算相关产业的发展，努力打造国家级云计算产业中心。目前，合作区数据中心产业园初具规模，已投入使用的数据中心有腾讯深汕云计算中心、华润新一代数据中心等，在建的有深汕云服务基地项目等。

其中由区平台公司——XXXX投资建设的深汕云服务基地，项目总投资额约13亿元。当前已投资金额约2.5亿元并完成项目的土建工程，若要达到运营状态，后续仍需投资约10.5亿元用于机柜设备等建设。

（三）可行性方案概述

合作区可依靠该区域IDC产业集群效应，基于调研探讨，建议XXXX通过引入深创投不動产基金公司联合发起设立深汕IDC基金，加快深汕云服务基地建设，努力打造国家级云计算产业中心。同时通过将当前所持有的深汕云数据中心物业整体转让给深汕IDC基金，并认缴与转让对价同比例的基金份额。

通过认缴基金份额，采用REITs方式运作，合作区XXXX将在不额外增加后续资金投入的基础上获得数据中心物业的运营收益以及未来对应基金份额的资产增值等多重收益。REITs上市后XXXX所持有的固定资产变为可供出售金融资产，还可以额外获得资产的流动性溢价，将有利于盘活存量资产，实现国有资产保值增值。

（四）合作区发展IDC实施路径

合作区发展IDC REITS实施路径如图1所示：

1.合作区管理委员会下属公司开发建设IDC机房

合作区管理委员会下属公司负责提供完善的机房场地、机柜、基础设施及数据中心运营所必需的水、电、网络等接入资源，并负责数据中心基础设施及接入资源的维护工作。合作区管理委员会作为地方政府，在当地协调水务、电力、网络运营商的接入有巨大的优势。引入第三方运营公司，此公司不参与建设，但可协助进行数据中心的业务规划及规模测算，以便确定对配套资源使用需求的确定。负责云计算解决方案规划设计、IT设备、云平台建设、安装调测等，并协助进行业务规划、资源分配等工作，投入运营后，保障云平台安全可靠的运行。

2.设立深汕ICD基金投资于机柜的建设运营

由于深汕云服务基地项目现仍需投资约10亿元用于机柜设备等建设，后续投资金额大，建议引入深创投不动产基金成立IDC子基金，并通过采用双GP模式对后续投资运作进行管理，合作区下属平台公司XXXX当前没有基金管理公司，若新设立基金管理公司作为该深汕IDC基金的管理人，由于XXXX没有专业的基金人才储备，没有基金管理经验，无法做好基金的募投管退工作，影响深汕云基地的后续建设;但完全不参与也不可行，无法做到有效管理，建议采用“双GP单牌照”模式：即由深创投不动产基金管理公司担任GP1，可由XXXX担任GP2。双GP模式法律允许，且客观存在，市场上有现实案例，通过双GP平台公司——XXXX能够实质参与基金运作，可对基金进行监督管理，取得部分基金管理费，保证自身权利，同时起到对国有资产监督管理的作用。

3.运营IDC机柜，每年根据现金流取得分红

根据实际投资进度，基金管理人通知各个投资人按认缴出资比例分期实缴到位。第三方运营公司作为资产服务机构，负责数据中心的招商、运营管理，并就本项目在深汕特别区设立独立运作的项目公司，本项目的营收在合作区纳税。基金通过SPV公司最终投资到数据中心物业、机柜建设和运营。基金管理人和资产服务机构参照行业惯例收取费用和超额收益分成。

4.申请公募REITS，完成退出

此项目可以采用“双SPV架构”，即资产专项计划通过私募基金间接控制项目公司。在此架构下，基础资产为私募基金份额所有权的收益权。深汕IDC基金向专项计划转让私募基金份额，专项计划向私募基金完成实际出资。具体结构如图2所示。

五、所面临的困境

中国REITs产品的发展与迭代更新为中国资本市场提供了一种新的结构化融资路径。但相比之下，与REITs产品相关的中国税收法规仍有待进一步完善和明确，如何更好地为REITs产品提供税收支持的同时又与现行中国税法制度框架相适应，将是未来REITs产品税务方向的重要课题;而在当下，为REITs产品发行提供符合中国税收法规要求的税收筹划仍是必要而有效的。

（一）缺乏完善的法律法规

房地产信托投资基金法律体系是指以调整房地产信托投资基金各方当事人之间的权利、义务关系为内容的法律法规及规章制度等规范性文件所构成的内部与外部一致的有机联合体。但在对上述法律法规及规章制度深入研究之后，會发现我国REITs相关法律法规的建设存在着诸多不足，如REITs法律体系不健全，相关配套法律制度缺失，REITs监管法律体系不清晰，与REITs相关的中国税收法规仍待进一步完善和明确等。

（二）现行税收制度下的税负过重

在中国现行的税收法规下，REITs产品因在设立时往往涉及资产剥离转让等交易而产生较高的税收负担，如何妥善解决REITs发行过程中的涉税问题，降低REITs产品的税收负担，成为成功发行REITs产品的一个先决条件。

一是在REITs设立与终止时，不动产资产重组导致的土地增值税、契税、所得税等税费成为REITs企业与发起者的阻碍。

二是重复征税，现行税法和信托法对信托行为中的纳税主体定义不明，信托财产运营收益与财产转售的资本利得在REITs 层面和投资人层面均征收所得税[2]。

结语

IDC行业作为朝阳行业，前景广阔，而REITs是当前国家力推的金融创新产品，是实现不动产证券化的重要方式，是促进金融与IDC不动产良性循环的最佳抓手，符合我国发展的大趋势。合作区可依靠该区域IDC产业集群效应，通过引入基金公司联合发起设立深汕IDC基金，并采用REITs方式运作，加快深汕云服务基地建设，努力打造国家级云计算产业中心。通过将深汕云数据中心物业整体转让给深汕IDC基金，并认缴同比例的基金份额，搭建好后期REITs上市的整体架构，待后期运营成熟后通过REITs方式上市，实现区内的IDC产业繁荣发展，有助于盘活企业资产，推动资产证券化，实现国有资产保值增值。探索出合作区产业不动产的创新发展新模式，树立区域资本运作的标杆。

参考文献

[1]王仁涛.中国房地产金融制度创新研究——基于REITS的理性探讨[M].上海：复旦大学出版社，2009（第1版）：43.

[2]毛志荣.房地产投资信托基金研究[R].深圳：深圳证券交易所综合研究院，2004.