营改增对商业地产企业会计核算和纳税的影响

2020-11-27徐振华

商品与质量 2020年32期

徐振华

山东潍坊百货集团股份有限公司山东潍坊 261041

伴随我国当前经济与科技的稳步发展，商业地产在发展的过程中都得到一定的改进。“营改增”对商业地产企业的税收会产生一定程度的影响，因此在实际工作中企业应充分借助相关的税收优惠政策，合理开展定价工作与税收管理工作，完善内部控制的工作体系，使之与国家的税收政策相互适应。按照市场情况完善自身的定价工作体系，强化税收管理的工作力度，确保在“营改增”的背景下有效完成企业税收管理工作，不断增强税收管理的工作效果和水平。

1 “营改增”政策简述

“营改增”，具体来说就是将传统的营业税改为了增值税，它的典型特点便是“抵扣机制”，避免了企业的重复纳税以及重复纳税后对企业发展造成的影响。对于商业地产企业来说，“营改增”政策的实施能够减轻建筑的赋税，从而让企业有更多的资金来进行先进技术的研发以及先进设备的引进，从而提升商业地产企业的市场竞争力。

2 “营改增”对会计核算的影响

2.1 经营收益

对于我国税收制度来说，商业地产企业进行的经济交易都是属于内部税收行为。企业在实际经营时的折扣可以通过一些交易条件去实现。不考虑投资，公司的利润会根据成本会计和业务改革等而变动。企业在实行“营改增”之前，应税额是需要按照营业额和收入去进行计算的。而在会计主体当中，“营改增”的确定是非常重要的。在“营改增”这一政策之下，商业地产企业不再需要缴纳营业税以外的增值税，而在会计核算中，反而要增加增值税。

2.2 “营改增”政策对现金以及利润核算的影响

在实施“营改增”政策之前，商业地产企业在运营过程中的利润主要受收入、成本以及缴纳税费的影响。企业需要缴纳的税费和企业的现金流呈现一定的负相关。同时，企业的现金流还受到我国税务政策的影响。具体来说，企业在进行工程项目的施工时，需要首先缴纳一定的税费，直至工程竣工后再确定最终的缴纳税费，但是在实际施工的过程中企业缴纳的税费应该是取决于企业在该项工程的实际收入的，同时由于商业地产企业的实际收入受限于工程进度的百分比，导致企业的缴纳税费往往会高于本应缴纳的税费，而在实施“营改增”政策后，这一问题得到了有效的解决。

2.3 对企业发票管理的影响

在商业地产企业经济业务中，会产生一种证明材料，这种材料就是原始凭证，是企业会计核算工作时必须要用到的基础保障和参考依据。增值税发票就是其中的一种，但它的性质比较特殊。在“营改增”之前，企业并不需要用到增值税发票，“营改增”之后，增值税发票涉及买卖双方的共同利益，尤其是购买方可以通过增值税进行税额抵扣，所以，商业地产企业对增值税发票的重视度越来越高。在这种情况下，企业员工如果不加强对其重视，忽视发票的管理，很容易出现一些错误行为，导致企业利益受到影响。另外，商业地产企业在交易过程中所用的增值税专用发票，都需要经过严格审核，这样才能避免因为会计人员操作不熟练或者是不规范导致出现涉税风险。此外，“营改增”的推行对会计人员也产生极大的影响，会计人员必须要积极主动学习相关制度和调理，适应新时期会计核算流程和操作规范，这样才能保证企业税收安全。

3 “营改增”对企业的影响分析

3.1 定价体系受到影响

一般情况下，企业需要确保利润总额与现金流量的总体数额比交税之前的总量高，注重尽量增大企业客源，不可以因为改变相关价格体系导致客户的心理受到影响。在企业定价体系方面，和“营改增”之前存在差异，根据相关的研究可以发现，企业在定价工作中，最好能够利用上调原价比例的方式，改变其中的含税价格。然而，需要注意的是，这个比例的系数，属于消费者还有企业交易方面的平衡点，不仅能够确保企业自身利润，还在消费者能够承受的范围以内，以免出现失去客源的现象。从本质上来讲，“营改增”会对商业地产企业的定价体系产生直接影响，如果不能合理定价，将会诱发诸多严重的问题。

3.2 避免重复收税问题的产生

在我国商业地产企业整体运作当中，营业税在整体完成真实销售额的状况下开展相关的征收工作，商业地产企业的成本核心包括有土地资源购入成本、项目工程建设成本等，这当中工程建设成本无疑是有着税费管理需求的。不过，在开展征收商业地产营业税的进程当中，项目工程建设成本往往都需要纳入企业整体营业税当中，这无疑也进一步造成了税费二次缴纳的问题产生，而增值税是充分依据商业地产企业相关项目运作管控当中的增值金额来完成征税运作的。所以，在营改增政策革新的运作背景之下，商业地产企业需要在此阶段有效承担起税收压力，工程项目建设成本应该运用增值税发票开展抵扣操作，这也让我国商业地产企业的税务负担有效减轻。

3.3 影响税负成本

税务成本是商业地产企业财务规划重要因素之一。企业在税负管理过程中需要针对不同税种、税率制定相应的利益平衡标准，以确保企业获得较高盈利。所以增值税税率的实施必然使商业地产企业原有税率发生改变，进而改变商业地产企业税负成本。增值税税负下商业地产企业具备可抵扣项进而使税负成本有所下降。而规模较小的商业地产企业缺少大额可抵扣项，在增值税税负下反而会使其税收成本变大。因此，商业地产企业财务规划必须对增值税税负成本进行慎重考虑。