房地产行业税务筹划方式改进

陈贞汝

（大连财经学院，辽宁 大连 116600）

一、房地产企业税收筹划的基础

税收筹划的概念是指一般纳税人根据国家的相关规定，结合自身的多个纳税方案，来选择最优最适合自己的方案，能达到降低企业成本的一种管理行为。其中房地产纳税筹划是指房地产企业采取的一系列纳税方面的行为。

（一）宏观环境方面的保障

宏观政策为税收筹划工作提供了外部保障，我们国家法制监管税法工作不断地完善，税收环境的变好以及偷税漏税行为的治理，都会为房地产税收筹划提供基础保障。但是由于房价不稳定，上涨或下降过快，导致针对房地产的相关政策也变化较快，相关的税收优惠政策也随之出台，就多为房地产企业税收筹划工作提供了基础，另外经济当中的通货膨胀、相关税率的改变，都会指引房地产税收筹划工作的改变。

（二）企业高素质财务人员的不断提升

税收筹划需要有高素质的人才进行规划，该类人才需要掌握相关的财务知识、税收知识以及政策相关的知识，还要非常了解企业内部运作的规律，财务状况以及未来的发展趋势。房地产行业是我们国家的支柱性行业，发展非常的快，所以企业内会有大量的高素质税务、财务人员，很多中介服务机构以及一些财务事务所，也会配合房地产企业的发展提供相应的服务，会储备很多高素质的人才。很多房地产企业其自身的意识也不断的增加，自身的税务筹划能力不断提高，都会通过税务筹划来降低自身的成本，所以人才的储备专业人才的出现，都为房地产企业税务筹划工作奠定了基础。

二、房地产企业可能面临的税务筹划风险

（一）相关政策带来的风险

房地产企业相关的业务以及税务筹划多会跟随国家的相关政策法律法规发生变化，近几年国家在房地产行业相关的调控不断加强，很多政策也在不断地完善，部分房地产企业不能适应政策的变化，筹划过程当中往往存在跟不上政策，存在不明白法律法规的情况，最终导致违规情况，就会产生一定的风险。很多房地产企业采用的法律法规都是以往的规定，而且存在一定的误区和矛盾点，所以很多房地产项目在税务筹划当中存在着一定的误区和风险。

（二）税务方面存在的风险

尤其是房地产企业必须以高效益来维持自身的高成本，有效的筹划是企业稳定发展的关键点，房地产的运行输入需要大量的现金流入流出，大金额的现金流出就会面临一定的风险。每年相关的税务部门都会对房地产企业进行相应的税务调查，很多企业都面临补交税款或者是面临一些处罚行为，当企业面临大量的税务补交款的时候，现金就会出现问题，企业未来的发展都会受到影响。

（三）税务筹划方面

对于一个企业来说，税务筹划工作往往隶属于自身的财务工作，房地产企业其发展有一定的规律，通常分为前期中期阶段、建设阶段、租赁销售阶段，所以房地产企业在税务筹划的时候就进行不同方面不同角度去考虑的实现税务的降低，税务税收的支出不是从整体上去关注，要考虑到税收和自身成本消耗之间的差额进行全局把控，房地产企业的发展需要把控其成本，也要考虑到自身税务筹划的可行性，才能避免风险的出现。

三、房地产行业税务筹划方式改进

本身房地产相关行业投资金额比较大，存在较高的风险，导致房地产行业的发展面临更多的新问题。原有的房地产行业属于暴利行业，但如今随着经济环境的变化，已经变成了平利行业，通过计算，在房地产相关行业当中超过20%都属于税收方面的支出，因此合理的规划房地产相关的税收支出，能达到降低成本的目的。房地产行业属于我们国家的支柱产业，对该类行业进行有效的税收筹划，不光可以帮助该行业健康的成长，也能有效地适应国家的相关调控政策，有助于国家相关产业结构的调整和企业整体的优化。

（一）及时把控国家相关政策

有效地保证房地产税收筹划风险，才能提升自身的竞争力，才能稳定的发展。相应的税务筹划工作必须依赖于国家的相关政策法律法规，才能实现既定的目标。当前国家对房地产行业越发重视，对去宏观调控的政策越发频繁，在眼前的环境当中，企业应该重视国家的相关政策，采取相应的税收筹划，对于企业的发展意义非常重大。所以有效地了解政策，才能有效地完成税收筹划，才能有效地控制其风险。结合自身的发展情况，才能制定出合理的税收筹划目标，企业不光要了解外部的政策，也要协调内部的发展机制，让各个部门之间能够及时有效的沟通，才能有效地防控税收筹划带来的风险，让企业当中的各个流程各个部门都能参与到政策了解当中，避免某一个环节出现失误，这样对房地产整个企业的发展才有意义。

（二）降低土地增值税

对于房地产企业来说，其土地的拥有量使用量至关重要，那么就要涉及到土地增值税，这对房地产企业影响比较大。当前土地增值税采用的是累积税率计算方法，税率从30%到60%分为不同的等级，随着增值额的增加，税率也会提升，所以我们国家房地产企业要适应增值税的新政策其特点，进行有效的税收筹划，根据土地增值税的相关规定，对于低于20%的一般住宅，实行的是免征土地增值税。

要对土地的成本和开发成本进行合理的评估，在企业筹建项目的开始，就要选择一种最佳的利息扣除方法，应该尽量地享受国家规定的土地增值税起征点，享受更多的优惠政策。当房屋出售的时候，可以采用整体转让、分解定价等方法来实现降低单笔销售利润，也可以采用降低个税基础的方法，减少应纳税额也会降低税率。

（三）企业所得税筹划方案

所得税税收筹划主要通过两个方面进行体现，第一种是采取一定的方式进行递延收入，第二是对于企业的成本费用等进行一定的分化，来减少企业的应纳税所得额，企业可以根据不同的折旧方式，采取不同的存货计价方法，来实现以上的方法。对于一些房地产企业，往往固定资产所占比重比较高，所以企业可以根据自己的发展状况，缩短固定资产折旧的年限，才能提高其自身的折旧额，所得税纳税额就会减少。

企业根据自身的条件，可以延缓工程项目的时间，以实现延长纳税的时间，该种做法可以缓解企业自身的资金压力，税前的扣除包括一些员工的医疗、养老等保险，就能实现企业所得税下降，同时也能为企业员工谋取更多的福利。

（四）房产税相关税收筹划方式

一般房产税的计税方法有两种，一种是根据房产原值一次性扣除，然后再按照一定的比例余额的1.2%进行征缴。另一种是以房产租金作为房地产的纳税依据，所以通过以上两个方面，房地产税房产税的税收，重点就是对房屋进行有效的分配，或者是分解房地产的租金收入，来实现税收减少。例如一些房地产企业将房屋对外出租，将水电费物业费分开来计算，其中物业公司收取水电费物业管理费用，由于物业公司的分摊，房地产税额就会随之下降。

对于房地产企业来说，有效的税收筹划采取一定的方式都会提高企业的竞争力，房地产企业也要根据国家宏观调控政策的改变，当前国家对房地产调控政策不断出台不断加强，很多房地产企业在销售房屋的过程当中，利润也在下降，所以房地产企业要想稳定的话，就必须不断地降低成本，税收筹划是企业降低成本的重要途径，所以企业结合自身的特点以及该行业的税收情况，做好税收筹划的工作，才能使企业的资金灵活有效运用，实现企业稳步增长。

（五）房地产项目开发技术的提升

其中之一就是在房屋销售过程当中，可以把一些房屋初装费、天然气安装费等剥离出来，将房屋的装修附加费用采取单独签署合同的方式，这样可以降低一定的税收，可以减轻税收负担，同时，企业可以根据税基的差异，采取机智的方式，根据银行贷款、发行债券的随机选择更多的集资方法，同时可以利用税收的临界点做法，在我们国家相关规定当中，应缴税金额大于或小于规定金额的时候，税率随之改变。可以控制时机的临界点，按照低税率缴纳税收的方法，实现降低税收成本。在销售房屋的时候，可以跟更多的企业合作建房，投资保障性住房等方式，可以选择更多的投资方法，更优的组合方案来降低成本。

四、总结

企业税务筹划工作都要遵循国家的法律法规，通过以上方法的介绍，都是为了帮助企业降低税负，提高自身利润，让企业能够健康地发展，更多的方法要根据企业自身的情况不同的方法适用不同的企业，不同的企业在不同的区内经营方式也不同，所以采取的税收筹划方法也都不相同。但是都要遵守法律，合理规划的前提下，才能结合自身的业务寻找一条属于自身的最佳税收筹划方式。