论房产税改革对调控房价的作用

吴凤燕

（广东女王蜂生活服务有限公司，广东 佛山 528200）

一、引言

近几年城市建设的快速发展，同时也加快了房地产业的前进发展速度。房地产已经成为地方经济发展不可或缺的一部分，因此房地产市场的发展状况影响着地区的未来发展。目前我国许多城市的房地产市场呈现出不健康的发展态势，例如房价水涨船高，商品房结构性矛盾等问题的出现，使房地产市场出现混乱。为了房地产市场能够健康的发展，对房产税调控房价的讨论就显得很有必要了。

二、国内外房产税改革

据了解，多年来类似中低收入者的低收入无法购买相关企业开发的昂贵商品房的现象屡见不鲜，房地产市场中出现的各种与健康经济背道而驰的行为，对房地产市场的发展极为不利。房地产问题的累积逐渐影响到社会的安定，解决房地产市场所存在的问题迫在眉睫。在2011年1月27日，国务院在沪、渝两地试行房产税的改革办法。两地的试点结果，将直接关系到房产税改革在全国的推行。在以往的20多年来，房产税为财产税中的一种，征收的是商品交易用房的税。若房产不作为商品售卖就不征收房产税，在房地产市场飞速发展的今天，这样落后制度已经不能适应如今社会经济的形态，还可能对地方的财产收入起到反制的作用，进而地方地价会升高，泡沫地产的出现难以避免。因此地方经济的发展将会受到制约[1]。关于房产税如何进行征收以提高政府收入的问题，是当地政府需要考虑并解决的一个重大难题。为了解决这样的难题，房产税的改革作用就凸显出来了。地方政府通过合理征收房产税，有效地解决了资金带来的一系列问题，同时能够对混乱的房地产市场，起到一定的调节作用。作为地方主要财政收入的一种，房产税的合理征收还有利于地方政府实现其职能作用。

国外征收房产税主要是根据“宽税基、低税率”原则进行，而且其特点与国内征税有所不同：第一，国外主要是将房产资源所有权和使用权作为具体的征税对象，并未对公民的私人住宅地、商业住房等进行区别；第二，大部分国外地区都将市场评估值作为税基，统一由地方政府进行准确评估，住宅类型的房地产其价值与周边的基础设施完善成正比，随着基础设施的优化和改进完善，住宅房地产的价值也快速增长；第三，税率较低，国外会根据房地产资源的实际使用用途和房地产资源所处地区的经营实力来设置税率。

三、房产税改革调控作用的分析

（一）房产税的改革及其影响

按照党的十八届三中全会部署，2020年全国人大将全面落实税收法定原则。近日，全国人大常委会法工委相关负责人接受采访时，对“落实税收法定原则”的开展进度进行了介绍；依照常委会规划，相关方面已经开展起草房地产税法的草案，有关工作正在稳步进行。

目前，国家加快房产税改革，其实质就是研究对两套以上普通居民住房征收房产税，其主要目的是调控房价；抑制房地产泡沫。原因有以下：

一是纳税人的范围不断扩大。现行房产税只针对国内企业征收，但是在房产税改革之后，纳税人的范围将扩增至外资企业和国外企业。

二是征税范围扩大。现行房产税的征税范围仅仅覆盖了于城市、县区、建制镇和工矿区，但是随着农村经济的提升以及乡镇企业快速发展，农村地区的整体经济实力有了较大的进步，其经济承担能力有了较大的改善，为了在征税过程中保证公正、公平、平等，在改革之后，房产税的征税范围将扩大至农村地区。

现在到底该不该用刺激房地产来提振市场，到底能不能用放松楼市调控来发展经济，许多地方政府推出了相关调控政策，然而往往政策刚刚出台就按下的撤回键。房住不炒，稳定压倒一切。既要让房地产市场稳定，也要让房价稳定。房地产调控政策一日游背后，凸显示了地方政府的几多忧愁。让经济增长脱离瓦片财政是一道并不容易解决的难题。经济亟待复苏，但靠炒热房地产来促进经济繁荣是不可取的，毕竟房价已经太高，而且不能再高了。房地产在过去的一段时间里，确实促进了GDP的增长，一直以来，房价节节攀升。许多中低收入者已经购房无望，哪怕是买了房的人，也背负了巨大的债务，需要用二三十年来偿还。政策一日游里，在修改删除或撤回的政策中，有的是“降低首套房贷款首付比例”，也有的提及“松绑限购”，还有的是“松绑限售”等。房住不炒深入人心，房地产调控取得的效果来之不易。地方政府既要救房企稳于危困之中，也要让房价稳中有降，让更多人买得起房子。因城施策，最好不是炒热楼市之策。

（二）完善房产税改革措施

一是将税政的管理权限进行适当地放宽。在相同的税政上，可以合理给予地方政府管理权限。例如，税种的基本税法可以由中央政府负责拟定，实际的方法、减免政策、调整税务等权限则归于地方政府。通过这样的方式不仅对国家额税制统一有积极的促进作用，也对地方政府的税收问题产生积极影响，在面对税收问题时，有关地方政府应该在充分了解当地实际情况的基础上，找寻出最合适的解决对策，保证地方政府的作用能够积极发挥出来。二是不断完善房地产价格评估以及财产登记机制。三是确保目前的所有收费项目得到科学管理，及时对现行的收费和政策基金进行有效处理，也就是对一些与法律规定的收费进行取缔，严格遵守收益原则，对于经营收费、有偿服务和一些必要的行政事业收费应该预留你出一定的比例，还要保证土地价格收费保持至低价中，将其中属于税收性质的及时划分为税收。四是应该协调好其他税种和房地产税收改革之间的关系，结合实际情况以及政府出台的相关政策对三者之间的关系进行调整优化。房地产税制发生变化则会影响房地产业务的多项税收和具体费用，甚至还涉及个人所得税。鉴于此种情况房地产的税制改革，必须综合考虑多个方面的情况，将房地产税改革与整体税制紧密相连，把控所涉及税种之间的关系。

四、房产税改革相关建议

（一）开征统一规范的物业税

一般情况下我国的物业税设计有以下几种：第一，将城市的房地产税与房产保有环节的税收进行合并，对房产和土地征收统一物业税。第二，将内外税制进行有效统一，纳税人包涵个人、内外资企业以及经济组织。第三，在选择计税依据时，可以参考通过专业评估的房地产市场价、土地使用权，从而保证评估结果和物业税有效结合。第四，由于我国地域跨界较大，收到地理、人文等各种因素的影响，各地经济发展水平也存在一定的差异，在税率的制定上不宜一致，也不能过高。在制定税率是可以设置一个合理的弹性空间，各个地区可根据当地的经济水平、纳税人能力、当地政府预算等在该空间内科学选择税率。

（二）保证住房的库存

房价疯狂上涨的原因为消费者的需求大于供给，这是问题的关键所在。想要解决房价上涨的问题，必须从追根溯源从根本上来发现问题、解决问题。因此，保证房地产市场拥有足够的住房供给，是解决问题的主要措施。住房资源的富有化，将使得商品房从投资的商品转变为普通的生活必需品。基于德国严厉打击房屋资源垄断提供保障性福利住房的做法，再结合我国房地产市场现有的状况，可以实行的预计有效的做法就只有大力提供福利性住房。因此，地方政府对保障性住房的建设以及其资金投入工作，都应该作为改善当地房地产市场房价高涨的举措之一。对其进行详细的规章制度建立，缓解住房紧缺的问题。

（三）正确处理税、租、费的三者关系

房地产企业应当使用正确的方式协调好税、租、费这三者之间的关系，从却保障正税、明租以及少费目标的实现。正税，必须要适用于国内最新的税制改革，而且考虑到房地产企业的实际交易过程，构建有助于房地产行业快速发展的税收体系，使房地产的税收能够形成一定规模，并且能够有效发挥其宏观调控的积极作用，在一定程度上提升房地产资源的利用效率。明租，也就是设立地租，如果没有向土地使用这收取相应的租金，也就是从另一角度不认同国家对土地资源的所有权。再有，相关企业还应该改变土地批租制，采用土地年租制，有以前的一次收取几十年土地使用金换成每年收取一次。少费，就是减少费用形式，还要根据实际情况严格科学的划分各类费用的种类，规范其标准，将乱收费、以费代税等违规行为扼杀在摇篮里。

（四）加强地方税收的管理

地方房产税的管理权应该分一部分为地方政府所有，这不仅仅是为了征收的房产税便利，也是为了地方能够根据实际状况改善管理模式，以求管理模式的最优。但是地方房产税的征收以及管理要与国家原则一致，这种做法不仅有利于国家的税收政策，同时也能够促进地方房地产的健康可持续性发展。

五、结束语

总的来说，房产税的改革是有必要的，否则房地产市场的失控现象会愈演愈烈，必将给社会市场经济带来混乱，甚至给国家经济造成巨大的危害。所以房产税的改革工作对于社会经济有着至关重要的作用，也决定了未来房地产市场的发展趋势。中央及地方政府应着力于完善房产税的深入改革。通过严格的规章制度与约束房地产的交易行为，以此来促进国内房地产企业的持续稳定发展。