房地产税务筹划风险控制的措施性分析

严玲红

（昆明斗南国际花卉产业园区开发有限公司，云南 昆明 650000）

房地产是我国经济发展的支柱行业之一，它带动着成百上千的上下游行业的兴起和发展。在城乡一体化的不断发展推进中，房地产在国民经济领域发挥着举足轻重的作用。它改变了老百姓的生活、牵动着千家万户的安居乐业也让城市旧貌换新颜。然而行业的飞速发展也让企业有时只顾眼前的既得利益，忽略了税务风险的管控，从而形成内部税务风险管控的断层。多数房地产企业因前期不重视税务风险管控，税务筹划能力薄弱，使得企业面临较大的税务风险，最终发展进入窘境。从管理的角度看，只有提升房地产企业的抗风险能力，才能够稳固行业发展从而最大化企业经济效益。

一、房地产税务筹划风险的种类

（一）房地产税务筹划政策依据风险

房地产企业在推进项目的过程中所运作的财税行为应符合国家法律法规要求，要在政策允许的范围内进行筹划。然而很多房地产企业只看到眼前的经济效益，忽略了纳税人应承担的法律规定的纳税义务，不惜铤而走险。由于行业发展过快，相关配套政策可能尚不完善，法规的缺失或相关政策更新不及时也使得房地产企业在推进工作的过程中感觉困难重重。新政策的制定及老旧规定的更新都需要时间不断进行辩证论证，此时房地产税务筹划工作只能在既有的政策中找寻仅有的筹划空间。这也是房地产行业乃至其他行业进行税务筹划工作中面临的风险和挑战。

（二）房地产税务筹划法律风险

房地产税务筹划过程中也面临着法律层面的风险，与前述政策依据风险相似，法律法规以及管理制度并没有完全构建完善，尤其房地产行业的税务法规，仍然有很多政策仍处空白，这就对房地产企业的税务筹划从业者带来了挑战。当房地产企业的税务筹划与国家税务机关工作人员存在认知上的差异或者理解的偏差，则让企业的建设项目推进艰难。缺乏针对房地产企业的完善法律制度也会造成房地产企业的涉税纠纷，房地产企业管理人员需要不断加强自己的法律认知，避免为了一时的经济利益而触犯法律，让企业发展停滞不前甚至濒临破产。

（三）房地产税务筹划财务风险

房地产项目的开发往往不是一蹴而就的，少则三五年多则几十年。项目开发的资金流入流出和项目成本核算都需要强有力的财务管理做支撑。对财务管理的成果进行数据分析可让经营者清楚历史财务状况为下一步发展提供财务支持，为决策做指导。要想获得更加持久稳定的发展，企业需要重视财务管理工作，将之作为生存和发展的重要保障。而税务筹划工作依托于企业的经营行为和财务数据，在政策允许范围内尽可能帮助企业减少不必要纳税负担。房地产企业的资金需求巨大，对资金的掌控不到位，则很容易让企业资金链发生断裂，甚至导致破产。因此房地产企业应足够重视财务管理工作，对资金进行合理的掌控以及支配。倘若管控不到位或不及时，则将为税务筹划工作带来财务风险。

（四）房地产税务筹划行业风险

市场经济的不断推进以及网络信息的透明化，使得房地产行业已经不再是以往的信息孤岛，房地产行业要多与其他行业进行沟通和交流，搭上“互联网+”的快车，增强自身的影响力，树立口碑。例如，房地产企业可以紧跟货币政策以及经济增长大背景，和投资行业进行结合，此类跨界的沟通和交流在一定程度上对房地产企业是有益的，但是也会增加税务筹划行业风险。

二、当下我国房地产我房地产税务筹划存在的问题

（一）概念不明确，税务筹划过程只重视税负高低

很多房地产企业在开展税务筹划工作时，过于夸大税收筹划的作用，认为筹划做得好企业便可以大幅度降低税收负担。并没有真正认识到税务筹划工作的困难和局限性，只关注税负的高低，这种对关键因素的忽视会导致房地产企业财务管理行为的偏差，甚至出现偷税漏税。单从经济利益的角度进行税务筹划工作，会使房地产企业只着眼于税负最小化，忽略了筹划行为的合法合规，最终触碰到税务风险的红线。

（二）税务筹划人员水平良莠不齐

很多房地产企业缺乏专业的、具有丰富经验的人才，税务筹划的岗位往往由其他财务从业者兼任，兼职人员普遍缺乏足够的实践经验，对税务动态性信息掌握不及时，对政策理解不够透彻，容易做出偏离国家政策的税务筹划动作。一支高素质强专业水准的税务团队能够深刻地理解我国税收政策，把握税收优惠机会，从而让企业享受到国家税收优惠的红利。

（三）税务的行政执法对税务筹划实施上的制约

现如今层出不穷的税收政策也对税务执法人员做出了新的要求。部分税务执法人员对税收政策的解读与企业税务人员存在理解上偏差而对企业的筹划实施的成果提出反对意见。这对税务筹划实施也产生了一定程度的制约。税务机关的公务人员是站在维护国家税收权益的角度开展工作，而企业税务人员着眼于从诸多税务政策中找寻到可以筹划的空间。因此，房地产企业的税务筹划成果是否能得以实施，在很大程也取决于税务机关对房地产企业税务解读和对筹划结果的认可程度，当出现不认可时，则会直接导致税务筹划工作执行失败。

三、房地产税收筹划风险控制的措施研究

（一）加强对房地产税务筹划的风险控制

房地产企业要对税务筹划风险保持高度重视，在实际推进工作的过程中，加强对从业人员的监督及管理。首先，房地产企业要对管理人员进行风险意识教育，让从业人员及时了解项目开发过程中所面对的财务筹划风险，鼓励从业者不断学习新政策，调动人员的工作积极性。其次，在税务筹划的过程中，财务部门充分参与到经营业务管理中，经营部门须向财务部提供完整且真实的信息，让房地产税务筹划工作能够在正确信息的引领下制定，从而降低因信息不对称而产生的税务风险。在整个税务筹划的编制过程中，房地产企业需设专人进行实时监督管理，与税务执法人员密切沟通，对筹划的结果进行持续跟踪和监控，避免徇私舞弊的问题出现，出现问题时要追究责任人，杜绝不良风气蔓延。

（二）着眼长远依法实行税务筹划

房地产企业的稳健运营离不开依法筹划财务工作，所有的税务筹划都要严格按照国家和地方法律法规，在法律框架内推进业务。房地产企业也要能够根据自身企业的经营特点，掌握和企业业务相关的规章制度，让制度和业务实现整合，从而制定出符合要求的税务筹划方案。

在制定税务筹划工作计划时，企业要立足长远发展，根据企业的长期发展战略目标，跟进税务筹划新思路，为企业的长远利益着想。房地产企业税务从业人员也要多关注财税的政策性变化，了解企业的实际经营情况，给予战术性的帮助，关注到业务多维度的点和面，避免制定出的税务筹划顾此失彼从而埋下隐患。筹划项目制定完成后，要考虑到眼前利益和长远利益，作出大局为重的评判，充分考量到企业需要担负的纳税成本，在法律允许的范围内合理地进行纳税筹划，既能发挥企业纳税人应承担的纳税责任和义务又能合理合法的减轻企业的税收负担。

（三）提升房地产企业税务筹划人员的专业水平

对于房地产企业中从事税务筹划工作的人员来说，既要有扎实的能力水平，也要具备较高的敬业素养，在税务工作面前恪守底线，坚持职业道德。税务筹划工作涉及企业利益和国家利益之间的平衡，如何在完成工作任务的前提下坚守职业道德，需要税务筹划人员秉承原则坚守职业道德，任何时候，税务工作人员都要维护税法的权威，在法律允许的框架下开展工作。一些房地产企业领导出于对法律的不了解，在实际管理中会对税务工作人员提出违反税法的要求，此时工作人员从利于企业长远的角度进行规劝。同时，企业在引进税务筹划人才时，应发掘能对企业的涉税种类以及业务特征做出科学判断，能找准税务筹划的切入点，能帮助企业制定出有效适用的税务方案的这类人才择优录用。

四、结束语

综上所述，房地产企业税务筹划必须站在合规合法的前提下开展工作，加强企业内部的财务管理力度，落实管理责任制，与业务相关部门保持信息互通，与税务执法部门密切沟通，在政策理解透彻下大力推进税务筹划工作。法律法规明确规定不允许的行为，房地产企业财税人员要拒绝筹划。帮助房地产企业在良好的内部环境下开展业务，在规范、合理、健康的发展下实现税务筹划是这项工作的根本目标。房地产税务筹划风险控制的措施能在一定程度上提升税务筹划管理水平，增强企业内部的核心竞争力，在不触犯法律法规的底线的前提下，适当规避财务风险，在享受国家税收减免政策的红利同时，实现资源的合理配置，促进企业风险抵抗力的提升，为企业发展提供有力保障。