关于老旧小区的物业管理的相关探讨

陆丹

（无锡市景佳物业管理有限公司，江苏 无锡 214000）

社会经济快速发展，城市化发展进程不断加快，导致诸多老旧小区中存在的问题逐渐显现，最为明显的问题就是物业管理问题。随着市场经济发展水平的不断提高，我国住房体系深入改革，当前国有或者集体企业单位、机关部门等投资建设的小区，随着人们生活水平地提高，问题凸显，容易引发社会发展矛盾。

一、老旧小区物业管理特点概述

对于老旧小区来说，在物业管理上展现的特点具体有两点，一个是管理主体，另一个是管理形式。首先，老旧小区和商品房屋管理在主体上存在差异，资金来源各不相同。当前我国大部分普通商品房物业管理工作一般由开发商（业主委员会）聘请的物业管理单位负责，资金主要来源于向业主收取物业管理费用。而老旧小区中，有实行市场化物业管理由物业管理单位负责管理的，有单位后勤部门进行管理的，有街道物业服务中心管理的，管理主体呈多样化，资金主要来源于房屋专项维修资金、街道的补贴，管理效果也参差不齐。其次，老旧小区的物业管理内容主要以基本房屋维修和外场保洁为主，其目的在于保证房屋基本使用，而现代化房屋则可以给业主提供全方位服务。由此可见，老旧小区物业管理在服务内容上比较单一，缺乏完善性，为实现老旧小区的提质提档，并保持长效管理机制，向商品房物业管理看齐，走专业化物业管理道路将是趋势。

二、老旧小区物业管理存在的问题

（一）基础设施不完善

由于老旧小区在建设时间上比较长，并且小区规划设计标准和当前比较存在明显差距，相应设施不完善。大部分老旧小区，建设设计和整体布局缺乏合理性，再加上年久失修，基础设施不完善，给当前居民日常生活和文化生活带来一定影响。例如，不具备封闭管理条件；配套非机动车库设施不全；公共面积小等。这些问题的出现，使得老旧小区存在不封闭开放式现状对人员、车辆管理存在管理漏洞，人员杂乱，安全没有保障；无法满足居民电动车充电需求；居民出行比较困难，容易发生交通拥堵等问题。并且，排水管道老化，污水排出地面，影响周围群众日常生活。

（二）行业固定标准尚待健全完善

老旧小区物业管理主体呈多样化，同时我国物业管理发展时间比较短，行业管理标准还在不断地健全完善中，在这种情况下，导致物业管理工作在实施过程中比较分散，容易产生各种不良问题。并且，针对老旧小区的物业管理属于新课题，历史遗留问题较多，尚需多方联动共管共治以促进管理效率和质量的提升。相关部门在落实监管工作时，应缺乏完善的行业固定标准，导致老旧小区的物业管理工作成效不高。

（三）管理方式比较落后

大部分老旧小区物业管理人员普遍认为，因为小区年久失修，所以无须消耗大量资金引进现代化管理设备、智慧化管理平台。在这种情况下，在开展物业管理工作时，只建立基础管理档案台账，即便引进了业务管理软件，也只具备查询统计等基本功能。由于物业管理服务涉及的内容比较多，人们服务需求多元化，传统管理模式已经无法满足现代化管理要求，尚需加大现代化管理设备、智慧化管理平台的投入以满足社会高速发展的需求。

（四）老旧小区居民花钱买服务的意识还比较簿弱

伴随着老旧小区的改造出新，小区内环境面貌、使用功能的恢复、提升后，需要建立长效管理机制。从之前因物业管理缺失导致小区脏、乱、差到实施专业化的物业管理后小区干净、整洁、有序，通过这些外在因素的改变，要让居民从不花钱到主动花钱买服务这种意识的转变进行实现内因的改变。

三、加强老旧小区物业管理的相关对策

（一）加强基础设施投入力度

针对老旧小区来说，基础设施比较落后，不能满足居民日常生活需求。如果将基础设施大规模更新，将会投入大量资金，这是物业管理单位无法承受的。所以建议物业管理单位结合老旧小区基本设施使用情况，逐年对小区内基础设施进行更换，合理分配资金，从而实现完善老旧小区所有基础设备的效果，让其朝着现代化建筑趋势发展。与此同时，树立良好的物业管理形象，强化小区群众花钱买服务的思想理念，改善小区基本状况，规范物业管理模式，在及时更新基础设施的同时，提高群众满意度。通过采取综合改造、封闭式改造等方法，在老旧小区中设有单元门和大门，完善健身器材、停车场等，改善群众生活环境，为群众提供便利的条件。以某老旧小区为例，该小区建于20世纪90年代，一共说有7个单元门，住户数量超过200户。因为建筑时间比较长，基础设施发生严重老化等现象，再加上物业管理服务缺乏，居民老旧小区改造意愿比较强烈。于2017年4月，社区部门在街道办事处的引导下，对群众意见进行调查，改造同意率超过95%，经过市联席会审核通过，项目改造于2017年9月正式实施，计划在次年3月份改造完成。改造内容包含公共服务设施建设、绿化修补、道路修补等。改造后的小区实施物业管理，社会矛盾逐渐减少。

（二）建立统一的行业标准

物业服务企业资质取消给物业管理单位注入新的活力，但是与此同时，为了让企业实现稳定发展，需要设定统一的行业发展目标，让物业管理行业可以形成良好的发展规模，促进物业管理服务质量的提升。并且，相关部门需要对物业管理单位经营发展状况进行监督和管理，通过建立黑名单和信息公开机制的方式，让物业管理单位可以严格按照行业标准进行管理，实施动态监管，减少物业管理问题出现。

（三）落实物业管理服务

政府部门在实施基础设施建设及改造工作后，要求老旧小区在工程验收结束后，落实好物业管理工作，可以先由国企物业管理公司实施专业化物业管理逐步实现市场化。与此同时，对物业单位及老旧小区之间协调沟通，达到对老旧小区“三基本”服务，如基本保洁、基本绿化、基本养护等。除此之外，将物业单位考核和老旧小区综合治理相互融合，对于封闭有困难的老旧小区，政府部门需要积极参与到小区综合治理活动中，加强区域治安管理，给小区居民提供良好的物业管理服务，保证小区居民可以正常生活。

（四）引进精准化物业管理模式

老旧小区和现代化小区比较，每个老旧小区都会存在各种问题。为了保证老旧小区物业管理工作顺利进行，物业管理部门需要把现代化管理模式应用其中，结合小区实际情况，做好物业管理工作。并且根据业主实际需求，为其提供专业化物业管理服务，提高业主满意度，通过低标准物业收费，高标准物业管理服务，满足业主多元化需求，获得业主的信赖与理解，转变业主传统思维理念，给后续物业管理工作顺利发展打下良好基础。

（五）实行奖补机制

对于老旧小区，物业管理部门除了要落实好监督管理工作，还要制定完善的奖励机制。例如，通过设置合理的补贴基金，以季度为单位进行考核，对于满足基本服务要求的，可以发放相应的奖励。政府部门还要做好宣传工作，加大扶持力度，物业服务需要居民群众及时缴纳物业费，因此需要适当提高物业费缴费比例，由政府、老旧小区、住房安置、物业管理部门等一同建立物业管理、物业费缴纳、物业奖补制度，协调好居民与物业之间的关系，也可以作为对部门作风建设考核的依据。

四、结束语

总而言之，老旧小区物业管理是当前物业管理部门重点关注的内容，老旧小区由于受到历史遗留等因素影响，使得在居住环境、基础设施、绿化环保、交通出行等方面存在各种问题。通过加强物业管理，能够实现老旧小区综合治理，为群众提供良好的生活保障。在实施物业管理过程中，需要在政府部门的牵头引导下，发挥社区、群众及物业部门一同努力，提高老旧小区物业管理水平，在满足居民日常生活需求的同时，为群众提供良好的生活环境。