“十四五”期间房地产业发展策略研究

赵捷

（陕西地建房地产开发集团有限责任公司，陕西 西安 710075）

“十四五”时期是我国经济社会高质量发展的重要历史性窗口期，是实现全面建成小康社会战略目标、开启全面建设社会主义现代化国家新征程的新发展阶段。房地产业的发展，也从增量时代转变为存量发展的时代，资本杠杆、融资杠杆的抽离在减弱房企金融属性的同时，也让企业将重点放在了经营效率与精细化管理等公司运营方面的能力，行业发展进入了“严苛”运营的时期。

一、宏观经济发展形势

（一）全球环境与中国经济环境

受新冠疫情的影响，2020年全球主要国家经济都处于水深火热之中，我国在经历了第一季度的经济寒冬之后，从二季度起经济增长明显回升。但受限于各国对疫情防控程度的差异，疫情或将对全球经济的影响持续数年。受到国际政治外交关系紧张的态势，贸易环境恶化，全球科技创新步伐因受到技术封锁等因素而受阻，全球经济的复苏和发展受到严重的影响。

面对复杂多变的环境，针对目前国际国内现状，我国发展仍然处于重要的战略机遇期。从持久战的角度出发，我国将建立疫情防控和经济社会发展工作中长期协调机制，坚持结构调整的战略方向，更多依靠科技创新，完善宏观调控跨周期设计和调节，形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

（二）房地产行业发展环境

在我国“房住不炒”的背景下，房地产开发投资增速整体放缓，伴随2020年8月监管层根据负债率为房企划定“三道红线”，房地产企业发展将一改原有融资高杠杆、高负债的发展模式，“去产能降杠杆”的供给侧结构性改革让房地产企业经历着政策调控与经济结构调整下的两大熔炉的洗礼。

根据国务院发布《国家人口发展规划2016-2030》中的相关要求，2030年我国城镇化率将达到70%，即未来10年仍将有至少1.4亿人口进城，因此所带来的住房需求以及房地产业产品市场总需求量可观。同时，伴随着我国人口老龄化加深与人民经济收入水平提高，房地产产品结构将因住房需求升级等因素调整，房地产业的发展相较于以往将更趋向于更加精准化、专业化、品质化与服务化，行业发展将进入机遇与挑战并存的发展时期。

（三）省内国企房地产业务发展环境

从外部环境来看，在国企改革力度加深、经济与行业政策调整的大环境下，省属企业房地产业务发展极具挑战性。从内部环境来看，要依托“产业融合”发展理念持续推进。

产业间互动方面：房地产业发展基础在以土地管理业为依托的基础上，持续探索多重增长点，形成“保本业务+创新模式”的攻守兼备的发展模式；同时，明确房地产业在产业间发展的“接力棒”传递责任，在做强自身产业的同时，通盘考虑其他产业的介入时点、探讨合作模式、给予产业可持续发展的强有力支撑。真正做到产业间有机融合与产业互动，形成“1+1>2”的特有产业发展模式。

房地产业内部发展方面：在产业合作模式上，混改模式所带来的“国民”深入合作，将在优化企业制度改革的同时加速提升房地产业务专业化水平、加深市场化程度；在产业发展方向上，“新型城镇化”与“美丽乡村”建设的产业协同发展思路，将在增强产业一二级联动的同时，勾勒出房地产业务全新发展增长点。

二、面临政策和机遇分析

在复杂多变的内外部环境背景下，国有企业战略发展则需要更加科学、严谨。在有效防范经营风险，促进公司可持续发展的基础上，推动区域地方经济发展、开发建设满足当地居住需求、融入区域产业发展的房地产开发项目，将成为房地产业务“十四五”期间重要的发展机遇。

（一）新型城镇化建设的发展机遇

自党的十八大以来，关于推进新型城镇化建设，国家做出了一系列重大决策部署。截至“十三五”期末，我国常住人口整体城镇化率突破60%，户籍人口城镇化率达到45%左右，但距离发达国家80%的城镇化水平还有不小差距，城镇化发展潜力犹存。通过围绕“以人为本”的新型城镇化发展思路，推进一二三产业融合发展，坚持生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路，将成为房地产业布局的一大重要机遇。

（二）县域经济的战略布局机遇

县域作为我国国民经济的基本单元，占全国人口60%，国土面积占90%，县域是决胜全面建成小康社会的主阵地，直接关系到我国工业化和城镇化发展的程度，在解决“三农”“城乡统筹”“区域协调发展”等问题上具有不可或缺的作用。房地产业在依据政策方向的基础上，从顶层设计制定切实可行的战略布局方案，努力改善现有县域生产、生活环境水平，提升区域现代化水平，而这一举措将成为房地产业布局的一重要机遇。

（三）新政下产业升级的发展机遇

在“房住不炒”的基调和“融资新规”的紧箍下，资本属性极强的地产行业迎来了持续而强烈的变革。对房地产业而言，从业务模式到融资模式，再到未来的新业务增长点的挖掘，都需要企业在新的市场环境下结合企业自身的发展战略重新审视，行业整体也将一改追求速度的发展现状，趋向产品生产制造的经营活动上。

（四）住房需求升级的发展机遇

我国经济发展已步入新阶段，经济增长更加注重质量和效益，以不断满足人们对美好生活的向往和需要。就房地产行业而言，经济高质量发展所带来的居民收入水平不断提高、消费者住房需求升级，房地产市场将进入高品质、多样化、精细化的时代。因此，向社会提供高品质的居住产品和服务，秉承绿色发展、生态发展、综合发展、服务化发展的开发理念，打造精品工程、样板工程，满足消费者围绕住房对教育、康养、医疗、服务、环境等各方面的需求升级将成为产品布局的一重要发展机遇。

（五）乡村振兴战略的发展机遇

乡村是具有自然、社会、经济特征的地域综合体，兼具生产、生活、生态、文化等多重功能，与城镇互促互进、共生共存，共同构成人类活动的主要空间。我国人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾在乡村最为突出，我国仍处于并将长期处于社会主义初级阶段的特征很大程度上表现在乡村。在不断改进耕地占补平衡管理办法，建立新增耕地指标，深化集体产权、集体林权、国有林区林场、农垦、供销社等重要改革措施下，集团房地产业务将承接土地管理业的接力棒，将乡村振兴实施深化落地，使农业农村充满生机活力。

三、面临的挑战

（一）房地产业转型升级的挑战

经过多年发展，我国房地产正由增量市场转向存量市场，无论是千亿房企，还是中小房企，都需要寻找新的增长点。因此，积极探索转型路径，谋划多元化布局，是各房地产公司应对和打破行业天花板风险的必然要求。另一方面，近年来房企纷纷从单一的房地产转向金融、产业、航空、医疗、教育等诸多领域，“地产+N”趋势明显。

（二）行业资源整合能力的挑战

房地产开发企业实际上是一个“系统集成商”，它将资金、土地、设计、施工、物业管理、环境等多种变量因素组成自己的产品，并通过广告、营销等服务最大限度实现自己的市场价值。作为一个市场化房地产企业必须具备市场研究能力、规划设计的调控能力、客户吸附与发掘能力、成本控制能力、精益生产能力、物业管理能力等多种能力。因此产业链的高效整合能力将成为集团房地产业务迈入市场化发展的一项重要挑战。

四、房地产业发展策略研究

（一）发展战略

“十四五”时期，要坚持稳中求进工作总基调，以推动高质量发展为主题，以改革创新为根本动力，贯彻“主业融合”发展战略，以片区一二级联动开发、新型城镇化及美丽乡村建设为主，以定向开发、项目代建为辅的发展新格局，以三、四线市域、县域及乡村为核心区域进行项目布局，适时进军商业地产、旅游地产、健康养老地产等“地产+”领域。

“十四五”期间充分贯彻“净土工程＋房地产”的发展理念，增强房地产开发过程中的生态环保意识，立足大数据中心创立智慧房产数据库，拓展房地产延伸产业链。

（二）发展目标

1．项目建设理念

聚焦绿色发展、创新发展和高质量发展理念，通过自建、定向开发、委托代建等形式进行开发建设，树立起行业品牌标杆工程。面向市场，积极引入品牌合作方成立新的平台公司开展项目合作开发，通过获取合作溢价、股东分红等形式获取收益，实现资金动态流转，项目开发成本可控、资金利用合理的开发局面。

2．产业链延伸

在物业管理、长租公寓等领域积极探索，打破“零”收益格局。通过合资公司等形式与知名物业管理公司合作，扩大物业规模，输出品牌、管理、体系、团队，从而做大做强物业管理业务。随着国家放开农村集体经营性建设用地入市政策颁布，没有巨额的土地出让金让长租公寓有了良好的市场前景，适当的投资长租公寓可为企业提供源源不断的现金流，将有助于调整企业财务结构。这两种模式都将给企业完成经营指标做出不一样的贡献。

3．人才团队建设

人才团队的构建是企业的核心优势，在人才管理模式上尝试“大集团＋小平台+项目集群”的三级管控机制，引导人才队伍业务前移、经营下沉，为保持强劲的生命力和竞争力提供有力的人才支撑。

（三）发展模式

1．做优定向开发模式

定向开发商品房既能成功解决“为老百姓所建”和“价格为工薪阶层所接受”的问题，又可以有效控制项目的综合成本，最终实现“双赢”甚至是“三赢”，这决定了定向开发广阔的需求和巨大的市场。着力加强与政企单位联合进行定向开发的力度，大力挖掘潜在合作伙伴和储备项目，根据目标单位、客户等具体需求，有针对性地进行前期沟通接洽，进行量身定做式的开发活动。

2．探索多元产业地产

在全面进入“产业时代”的背景下，在主业之外积极开拓前瞻性的战略业务，与时俱进积极拓展新业务布局。房地产行业已进入了存量市场的盘活阶段，行业面临着严峻的挑战。目前应充分根据市场环境调整发展方向。在互联网的环境下，社区物业O2O、养老地产、物流地产、教育地产、医疗健康产业、体育产业等成为房地产业转型升级的出发点，集团房地产业务可根据整体发展战略充分进行市场化探索。

3．打造数智化房地产

以市场需求为主进行“创新”，调整战略、开拓领域、创新模式，积极探索智慧开发、智慧建造、智慧营销、智慧运营，努力形成涵盖房地产开发、建造、营销等各个环节的完整房地产产业链，尤其在“硬资产”和“软服务”两个方面挖掘潜力、寻找商机。以乡村振兴为突破口，按照建筑统一、配套完善、产业兴旺、生态宜居的总战略，积极参与美丽乡村建设及乡村改造项目，提升农村生活的便利度与智能化，改善村镇人居环境。着力落实村镇基础设施建设、整片连片改造、生态环境提升等方面的项目实施，加快发掘新的增长极。

“硬资产”方面可采用“互联网+数智化+房产化”的方式；“软服务”方面以大数据、人工智能等技术为手段，以物业管理平台为依托，拟打通社区与商业、娱乐、健康、教育等线上线下生活配套的服务边界。

4．探索投融资模式

在充分调研的基础上，结合企业发展实际和项目特点，综合考量经营状况、资产负债情况、自身优劣势等进行理性分析，适时搭建起投融资平台，也可围绕产业链发展和金融服务的需求，通过自营、并购、参股等方式整合区域内的金融机构，获取金融牌照，形成金融业务和实体产业的互补优势，强化自身造血能力。充分借助资本力量根据不同项目的开发模式、规划方案、运营方式等甄选投融资方案，实现“融、投、建、管”综合服务，通过纵向一体化战略，实现从投融资平台到产业链运营平台的转变，做强产业深度。

五、目标实施途径

（一）提升人才专业化水平

健全以创新能力、质量、实效、贡献为导向的人才评价体系，加强创新性、应用型、技能型人才培养，实施知识更新功能、技能提升行动。立足内部挖潜盘活人才存量，加大内部使用和推荐使用力度，充分发挥集团公司内部房建类各专业人才的专业技术优势。注重外部引进扩大人才增量，根据房地产业特点和技术需求，全职或柔性引进急需紧缺人才，培养造就高层次企业经营管理和专业技术“领军人才”，不断提升人才团队专业化程度。深入开展高层次人才素质提升工程，组织优秀经营管理人员知名院校、国际化专业培训机构、知名房企开展脱产性学习深造培育，切实提升人才工作效能。

（二）提升专业化管理水平

努力提升和培育房地产业务专业管理能力，增强企业核心竞争力，重点培育“土地经营能力、规划设计能力、成本控制能力、工程管理能力、营销策划能力、资金运作能力”六大专业管理能力，充分发挥策划、设计、销售、经营、质量、进度、财务、合同等职能管理部门作用。完善财务会计体系，建立管理会计系统，健全预算会计体系，实现财务管理预算化，强化资金管理，加强财务制度建设，保障企业发展目标的稳定实现。依托自身开发和项目建设实践提高团队知识、品位、行动力，通过标准化、品牌化提升项目的附加值，通过输出开发和运营管理模式，最终提升资产价值并获得管理收益。

（三）提升现代技术应用水平

充分利用互联网、大数据、物联网等先进技术手段，对目标客户、消费人群、消费区域和市场特征进行整合，感知消费习惯，预测消费趋势，评估消费行为，输出管理方案，对平台运营进行精细化管理，实现运营决策和管理能力的提升。基于大数据技术，结合集团定制开发的项目管理系统，分析整合房建项目资料，实现项目进度、投资管控、重大事项的实时动态呈现，为项目管理提供实时数据支持。充分利用集团大项目数字化智能管理平台全过程管控，重点针对房建项目决策、项目建设以及项目运营内容开展后评价工作，实现项目评价的规范化和系统化，增加经济效益。

（四）拓宽融资渠道

大力拓宽融资渠道，注重利用资本运营平台，积极引进资本战略合作方，发挥最大融资能力，实现自身滚动发展。建立集团融资平台，构建地建融资库，将融资来源、融资成本、融资时效进行专业化分类与归总，确保在进行项目分析时，精确地明细项目开发的资金成本情况；同时，加强同行之间的合作，包括项目合作、品牌合作、战略投资合作等，以开发企业混合所有制形式，实现共赢目的。

（五）增强资金周转能力

结合企业发展制定融资规划，通过系统、全面的规划，制定金融建设目标以及团队建设、资源建设、资本战略、实施保障等具体内容，高度关注金融改革动向，及时调整企业融资规划，合理控制资产负债率。通过预售及统筹安排资金来增强资金周转能力，同时，根据金融市场的变化，适时谋划上市、发行债券等新的融资渠道，全面提高企业的资本运作能力。

（六）打造专业金融团队

要打破“金融人才就是金融机构出来的人才”的误区，确定适应企业需求的金融人才解决方案，强化企业金融运作部门的独立性、专业性和执行力，在处理好与企业财务部门关系的同时，努力提高金融队伍的整体能力。

（七）凸显资源整合优势

要能够与专业化企业、机构有效对接，与其他房企开展合作，发挥资源最大效用，有效整合资金优势和土地资源优势，可通过与商业银行、信托机构、投资基金等合作，多方位拓展筹资渠道，保证业务发展资金需求，也可根据自身实际情况充分整合资本市场资源，加快推出资本市场融资方案，以谋求企业更大的发展。

对技术进步和创新要素进行有效整合，强化在互联网、新媒体、大数据等业务拓展中的应用。将大数据、物联网等信息化技术和手段应用到社区管理和服务中，可通过管理应用软件的开发、社区平台的建设以及大数据分析等提升物业管理的信息化和增值化，构建智慧型社区。

（八）健全风险防控体系

积极建立健全以风险管理为导向、合规管理为重点的风险管控体系，高度树立风险管控意识，进一步强化管理制度化、制度流程化、流程信息化的内控理念，提升企业运营风险及业务流程风险的识别及化解能力，将风险管理和合规管理要求嵌入业务流程，实现“强内控、防风险、促合规”的管控目标，形成全面、全员、全过程、全体系的风险防控机制。进一步完善依法依规治企机制，增强依法治企能力，通过搭建专业法务团队、建立全面风险评估机制和全方位、全过程风险管控体系，形成健全的风险管理体系。

（九）开展全方位专业评估

城市更新、特色小镇、长租公寓等受政策影响较大，在租购并举、新型城镇化等相关政策推动下，布局上述业务存在一定的政策风险，需及时开展政策调整的不确定性评估。房地产产品受区域经济水平、社会需求结构等影响较为明显，消费服务领域中，康养、旅游产品需要基于消费人群特征形成差异化的产品供应，需及时做好市场需求变化的风险评估。新领域的拓展涉及项目选址、规划设计、配套服务、经营管理、企业并购等多方面，需要重视技术因素的可行性评估。特别是有较长回报周期的新业务，既需要充足的资金渠道和多元的金融工具，也需要懂产业、成熟的运营管理团队进行专业化管理、提供差异化的产品，做好专业化的操作和科学的评估。