功能价值视角下农民宅基地自愿有偿退出补偿标准测算方法

刘 丹 巩前文

(1.北京林业大学 经济管理学院，北京 100083；2.北京林业大学 绿色发展与中国农村土地问题研究中心，北京 100083；3.北京林业大学 马克思主义学院，北京 100083)

在我国城镇化、工业化快速推进过程中，农村青壮年劳动力大量进城，农村“人走房空”现象越来越突出。中国社会科学院的一项调查表明，中国农村居民点闲置用地面积约为200 万hm2，每年因农村人口转移新增农村闲置住房约5.94 亿m2，折合市场价值约4 000 亿元[1]。2018年，中国农村宅基地闲置率达到了10.7%[2]。农村宅基地闲置率高是农村“空心化”的重要表现。为解决“空心化”农村的发展问题，2014年中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，提出要“探索进城落户农民在本村集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地”(1)2014年12月2日，中央全面深化改革领导小组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，2014年12月31中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了该意见，http:∥www.mnr.gov.cn/dt/ywbb/201810/t20181030_2276358.html。；2019年新修订的《中华人民共和国土地管理法》从法律层面进一步明确“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”[3]。农村闲置宅基地盘活利用改革涉及千家万户，保障好农民权益对于激发农民自愿退出宅基地积极性和维护社会稳定至关重要。如何保护退地农民的权益是国家和社会关注的焦点，也是该领域研究的难点。毋庸置疑，合理的宅基地退出补偿标准是维护农民权益的关键。因此，在农民宅基地自愿有偿退出制度试点阶段，探索宅基地退出补偿价值体系，明确宅基地退出补偿标准，有助于实现农村宅基地“放活”与农民权益保护的双赢。

农民宅基地自愿有偿退出补偿标准测算相关研究已逐步成为学术热点，已有研究对宅基地功能及其价值补偿体系构建展开了广泛讨论，虽未形成较为一致的意见，但为农民宅基地自愿有偿退出补偿标准测算方法的进一步研究奠定了重要基础。首先，宅基地功能研究。已有研究普遍认同宅基地具有居住功能和财产功能[4-10]，但是，宅基地的政治稳定功能、生产功能、文化功能、伦理功能等还存在分歧，尤其体现在宅基地的文化功能方面[7,11]。宅基地功能也存在时空差异[5-6,12-14]。建国以来，中国农村宅基地的政治稳定功能保持不变，社会保障功能进一步削弱，经济财产功能日益凸显[12]。同时发现，宅基地的财产功能在城中村不断增强，在近郊村逐步凸显，在远郊村还未显现[5]。其次，宅基地退出补偿价值体系研究，即宅基地退出后应补偿其何种功能的研究，主要形成了2 种观点：一是对宅基地的原始功能和经济功能进行补偿[15-17]；二是对宅基地的原始功能、经济功能和非经济功能进行综合补偿[7,18-19]。其中，张勇等[7]提出要对宅基地的住房保障价值、潜在价值(生产要素价值和发展权价值)、代际价值和文化情感价值进行补偿。最后，宅基地退出补偿标准测算研究。主要对宅基地住房保障价值和财产性价值补偿标准进行测算。具体而言，宅基地住房保障价值测算一般采用“等价替代法”，以城镇居民低收入家庭购房补贴和租房补贴为依据测算农民宅基地住房保障价值[15-16]；宅基地财产性价值按照收益还原法测算宅基地出租价值，以社会保障为导向的模型测算耕地价值，以农地期权价值模型估算宅基地不确性的期权价值[15]，或者按照成本逼近法推算宅基地发展权价值[16]。综上所述，从宅基地功能维度构建宅基地退出补偿价值体系，测算宅基地退出补偿标准的研究还处于起步阶段。虽然已有研究关注到了宅基地功能的多重性和空间差异性，但在宅基地退出补偿标准测算时未充分体现宅基地功能的多重性和空间差异性。因此，本研究基于已有研究成果，从农民需求角度出发，分析宅基地功能构成，以宅基地功能价值理论构建宅基地多元功能退出补偿标准测算模型，将宅基地功能需求率比值作为修正系数引入宅基地自愿有偿退出补偿标准测算模型以体现宅基地功能在不同类型村庄中的差异性，并对集聚提升类村庄江苏省镇江市句容市后白镇西冯村农民自愿有偿退出宅基地补偿价值进行测算，以期完善宅基地退出补偿价值体系，丰富宅基地退出补偿标准测算方法和为宅基地退出补偿实践提供参考。

1 农民宅基地自愿有偿退出功能价值补偿体系构建

1.1 宅基地功能价值论的理论解构

功能和价值具有内在一致性。功能是事物或方法所发挥的有利作用或效能，价值是指客观事物的一种有用属性，二者均可理解为事物所发挥的效用。从经济学角度而言，价值可以用货币来衡量，则功能价值理论就是事物效用的价值量化方法，即事物功能的经济学价值评估。因此，从某个事物能为所有者或使用者带来效用的角度分析其功能则可实现对事物功能和价值分析的转换，即达到对某个事物功能货币化衡量的目的。同理，从宅基地为所有者或使用者带来效用的角度分析其功能，则可实现对宅基地功能的价值量化。此外，价值的衡量一般从需求角度出发，对宅基地功能的分析也应从所有者或使用者的需求角度出发。简言之，宅基地功能价值理论是指农民需求角度的宅基地效用(功能)的价值量化方法。宅基地功能可量化为宅基地价值，宅基地功能体系决定了宅基地退出补偿价值体系。

1.2 农民宅基地功能价值补偿体系构建

根据马斯洛需求层次理论，人的需求分为生理需求、安全需求、归属与爱的需求、自尊需求和自我实现需求5 种层次[20]。每个社会个体都同时潜藏着这5 种不同层次的需求，但由于所处阶段不同，对各种需求的迫切程度具有显著差异。具体而言，人的生理需求和安全需求是维持基本生活和基本收入保障的需求；归属与爱的需求和自尊需求是人情感层次的需求；自我实现需求是人追求进一步发展的需求。因此，可将人的需求分为生理需求、安全需求、发展需求和情感需求4 类。宅基地作为农民生活、生产的载体，承载了农民不同层次的需求。同时，农民对宅基地的需求直接反映了农民对宅基地功能的定位。本研究从农民4 类需求角度出发，将宅基地功能划分为住房保障功能、生产经营功能、经济财产功能和情感传承功能，并从宅基地4 个功能维度构建农民宅基地自愿有偿退出补偿价值体系(图1)。

图1 农民需求视角的宅基地自愿有偿退出补偿功能价值体系Fig.1 Compensation value system of farmers’ voluntary withdrawal from rural homestead

图1表明农民需求视角的宅基地功能决定了宅基地价值，宅基地价值体现了宅基地功能。与农民需求视角的宅基地功能相对应，宅基地的价值包括住房保障价值、生产经营价值、经济财产价值和情感传承价值。1)宅基地住房保障价值。宅基地住房保障价值的实现得益于中国特殊的宅基地管理制度。新中国成立以来，中国宅基地管理制度经历了所有权与使用权的“两权合一”到“两权分离”再到“三权分置”改革等重大变革，但农民居住权利保障的主要目的一直未变[21]。一方面，宅基地在本村集体成员内部无偿申请、无期限使用，确保了本村集体内部成员“居者有其屋”；另一方面，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”(2)资料来源于2004年11月2日原国土资源部印发的《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知，http:∥f.mnr.gov.cn/201702/t20170206_1436301.html。和“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”[3]等规定避免了资本下乡对农民权益的损害。2)宅基地生产经营价值。宅基地主房、附属设施和庭院的建筑结构为农民饲畜养禽、轧晒粮食、堆放农具等提供了便利。不少地区农民在农房周围分散式畜禽养殖的收益已经可以维持基本生活。3)宅基地经济财产价值。随着国家对农民宅基地用益物权的重视，宅基地经济财产属性日益凸显。农房转让、宅基地“隐性流转”和宅基地征收等现象越来越多，个别地方甚至出现拆迁后整村农民一夜暴富的现象[21]。目前，宅基地经济财产价值主要体现在宅基地征收后可获得经济补偿、宅基地出租后可增加经济收益和宅基地可用作金融贷款抵押物等。4)宅基地情感传承价值。中国农村社会的乡土性赋予了宅基地情感传承功能。同时，宅基地制度作为中国农村集体经济所有制形态下的重要土地制度，在制度变迁过程中便已形成并固化了一些集体情愫和集体精神[11]。总体而言，宅基地住房保障价值、生产经营价值、经济财产价值和情感传承价值在农民宅基地自愿有偿退出补偿中缺一不可。

2 基于功能价值论的农民宅基地自愿有偿退出补偿标准测算模型构建

2.1 农民宅基地自愿有偿退出补偿标准测算模型构建

农民宅基地自愿有偿退出功能价值补偿体系是农民宅基地自愿有偿退出补偿标准测算的重要依据。农民宅基地自愿有偿退出功能价值补偿体系表明，农民退出宅基地应补偿其宅基地住房保障功能、生产经营功能、经济财产功能和情感传承功能的价值。但是，宅基地功能具有空间差异性，各功能价值测算应体现宅基地功能的空间差异。本研究根据2018年9月中共中央、国务院印发的《乡村振兴战略规划(2018—2022年)》[22]中4 类村庄划分标准，在全国10个省份分别选择集聚提升类、城郊融合类、特色保护类和搬迁撤并类4 类村庄中的2 类典型村庄展开调研(表1)，实证分析4 类村庄宅基地功能的差异性，并以此确定修正系数，完善农民宅基地自愿有偿退出补偿标准测算模型。

农民宅基地自愿有偿退出补偿标准测算模型为：

Y=A×λ1+B×λ2+C×λ3+D×λ4

(1)

式中：Y为农民宅基地自愿有偿退出补偿标准，元/m2；A为宅基地住房保障价值，元/m2；B为宅基地生产经营价值，元/m2；C为宅基地经济财产价值，元/m2；D为宅基地情感传承价值，元/m2；λ为修正系数。

2.2 农民宅基地自愿有偿退出补偿标准测算模型构成要素测算方法

2.2.1宅基地住房保障价值测算方法

本研究借鉴胡银根等[15]采用的“等价替代法”，以城镇居民低收入家庭廉租房补贴为依据测算宅基地住房保障价值。廉租房政策的提出是为了保障城市低收入家庭“户有所居”。每个家庭廉租房补贴租金依据补贴面积标准和人均每月单位面积补贴金额确定。城镇低收入家庭人均年租房补贴为：

H=12×S×c

(2)

式中：H为当地人均年租房补贴金额，元；S为当地规定的廉租房人均住房保障面积，m2；c为人均每月单位面积租金补贴，元。由于宅基地使用权具有无期限的特点，故本研究将宅基地的使用年限定义为无期限，根据收益还原法，宅基地住房保障价值补偿标准测算模型为：

(3)

式中：A为宅基地住房保障价值，元/m2；M为退出宅基地农民所在村庄总人口，个；S为退出宅基地农民所在村庄宅基地总面积，m2；r为还原利率，%；λ1为修正系数。

2.2.2宅基地生产经营价值测算方法

宅基地生产经营价值主要体现为农民依托宅基地从事分散式畜禽养殖的收益。本研究根据宅基地退出村庄所在地区畜牧业发展状况，利用收益还原法测算宅基地生产经营价值，测算模型为：

(4)

式中：B为宅基地生产经营价值，元/m2；D为当地畜牧业增加值，元；F为畜牧业增加值中农民分散经营占比，%；P为当地乡村人口，个；M为退出宅基地农民所在村庄总人口，个，S为退出宅基地农民所在村庄宅基地总面积，m2；r为还原利率，%；λ2为修正系数。

表1 调研区域及样本农户分布情况表Table 1 Investigated areas and distribution of sample

2.2.3宅基地经济财产价值测算方法

1)宅基地发展权价值测算方法。宅基地发展权价值表现为宅基地发展权转移带来的价值，是宅基地用途由较低效用向高效用转变带来的收益。本研究参考张勇[16]对宅基地发展权价值测算的思路，建立宅基地发展权价值测算模型。假设地方政府占用的耕地与农民退出宅基地复垦的耕地价值相同，且宅基地发展权购入后将土地开发为工业用地。按照成本逼近法，土地开发地价的测算公式为：

P=G+K+T+R+I+E

(5)

式中：P为当地土地开发为工业用地地价，元/m2；G为土地取得费，元/m2；K为土地开发费，元/m2；T为相关税费，元/m2；R为土地开发投资利息，元/m2；I为土地开发投资利润，元/m2；E为土地增值收益，元/m2。其中，土地取得费为宅基地退出节余建设用地发展权的费用和宅基地转为耕地用途价值的总和，用公式表示为：

G=C1+L

(6)

式中：C1为宅基地退出节余建设用地发展权价值，元/m2；L为宅基地复垦为耕地后的耕地价值，元/m2。将式(6)带入式(5)得：

P=C1+L+K+T+R+I+E

(7)

则，宅基地发展权价值为：

C1=P-L-K-T-R-I-E

(8)

其中，土地开发费按照当地土地开发所需费用计算；相关税费为耕地占用税(3)2014年财政部发布的《关于城乡建设用地增减挂钩试点有关财税政策问题的通知》规定可以不缴纳新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费，同时，2015年1月1日起，中国取消征收征地管理费，故相关税费主要为耕地占用税。；宅基地复垦为耕地后的价值计算公式为：

(9)

式中：V为当地单位面积耕地的年收益，元；r为还原利率，%；n为耕地使用年限，年。由于耕地承包期不断延长，可将耕地经营年限视为无限期，则宅基地复垦为耕地后的价值计算公式可进一步表示为：

(10)

土地开发投资利息以土地取得费、相关税费和二分之一土地开发费为计算基数，以一年开发期为计息周期，利率为α，%，计算公式为：

(11)

土地开发投资利润以土地取得费、相关税费和土地开发费为计算基数，土地投资回报率为β，%，计算公式为：

I=(G+T+K)×β

(12)

土地增值收益以土地取得费、相关税费和土地开发费、土地开发投资利息、土地开发投资利润为计算基数，增值收益率为γ，%，计算公式为：

E=(G+T+K+R+I)×γ

(13)

综上所述，宅基地发展权价值计算公式为：

(14)

2)宅基地出租价值测算方法。宅基地出租价值主要体现为宅基地出租获取的租金收益。宅基地出租价值测算模型为：

(15)

式中：C2为宅基出租价值，元/m2；H为当地单位面积宅基地的平均出租租金，元/m2；r为还原利率，%。则，宅基地经济财产价值为：

C=(C1+C2)×λ3

(16)

式中：λ3为修正系数。

2.2.4宅基地情感传承价值测算方法

乡村社会形成的乡愁、乡情、情缘、乡风等都是乡村文化的内生情感[23]。乡村社会的文化情感是全体农民共同投入的结果。因此，宅基地退出情感传承价值可以以农村居民人均文化娱乐支出进行测算。宅基地情感传承价值测算公式为：

(17)

式中：D为宅基地的情感传承价值，元/m2；W为农村居民人均文化娱乐支出，元；M为退出宅基地农民所在村庄总人口，个；S为退出宅基地农民所在村庄宅基地总面积，m2；r为还原利率，%；λ4为修正系数。

2.2.5修正系数测算方法

本研究从农民农房自住需求、生产经营需求、经济财产需求和情感传承需求4 个角度，实证分析4 类村庄农民宅基地功能需求的差异性，进而确定农民宅基地自愿有偿退出功能价值补偿标准测算修正系数(图2)。

从图2可以看出，农房自住需求率、生产经营需求率、财产增值需求率和情感维系需求率分别反映了农户对宅基地住房保障功能、生产经营功能、经济财产功能和情感传承功能的需求强度。1)农房自住需求率为调查农户中农房用于满足居住需求的农户数与被调查农户总数之比；2)生产经营需求率为因宅基地的生产经营功能不愿意退出宅基地的农户数和若提供其他收入来源愿意退出宅基地的农户数之和与被调查农户总数之比；3)财产增值需求率由两部分组成，一是愿意接受资金补偿方式退出宅基地的农户数和期望退出获取更高补偿收益的农户数之和与被调查农户总数之比，二是调查农户中农房已出租或转让过的农户数与被调查农户总数之比;4)情感传承需求率为因情感因素(祖宅传承的希冀、对农村生活的依赖和对已形成的血缘和地缘交往关系的依恋)不愿意退出宅基地农户数与被调查农户总数之比。农户对于退出宅基地的意愿能够直接反映农户的需求，因为何种原因不愿意退出宅基地或愿意以何种条件退出宅基地即体现了宅基地某项功能对于农户的重要性。农民宅基地自愿有偿退出补偿标准测算修正系数为某类村庄宅基地功能需求率与4 类村庄宅基地功能平均需求率的比值。修正系数计算公式为：

(18)

式中：λ为修正系数；N为某类村庄宅基地功能需求率，%；Na为4类村庄宅基地功能平均需求率，%。根据调研数据测算的4 类村庄农民宅基地自愿有偿退出补偿标准测算修正系数如表2所示。

表2数据显示：1)4 类村庄宅基地住房保障功能均是首要功能，除撤并搬迁类村庄，宅基地住房保障功能需求率均达到95%以上。搬迁撤并类村庄宅基地居住功能弱于其他3 类村庄的主要原因有2 个：一是搬迁撤并类村庄较多农户在未退出原宅基地的情况下搬迁进入新居住地，形成“一户两宅”的特殊境况，进而导致宅基地住房保障价值弱化；二是搬迁撤并类村庄一般为生态环境脆弱，经济发展落后的村庄，大量青壮年劳动力外出，自然造成宅基地的闲置或废弃。其他3 类村庄中，城郊融合类村庄宅基地住房保障功能最强，宅基地用于常年居住的农户数占比达到了97.56%。这与城郊融合类村庄居住环境好、交通便利和人口吸附力强等特征密切相关。2)4 类村庄宅基地生产经营功能差异较小。4 类村庄中，搬迁撤并类村庄宅基地生产经营价值最强，宅基地生产经营功能退出补偿修正系数为1.62，但宅基地生产经营需求率仅为5.21%，略高于其他3 类村庄宅基地生产经营需求率。可见，宅基地生产经营功能在农村出现下降态势。3)城郊融合类村庄宅基地经济财产功能最强，宅基地经济财产功能退出补偿修正系数为1.40，搬迁撤并类和集聚提升类村庄次之，宅基地经济财产功能退出补偿修正系数分别为1.10和1.09。城郊融合类村庄宅基地经济财产功能强主要有2 个原因：一是城郊融合类村庄宅基地征收或征用可能性大，且征收或征用补偿价值较高，农户对宅基地转用的期望高；二是城郊融合类村庄农房使用价值高，出租或转让较容易。4)特色保护类村庄宅基地情感传承功能凸显，宅基地情感传承功能退出补偿修正系数为1.29。特色保护类村庄一般拥有自然、历史、民族等特色，深厚的文化积淀造就了较强的村庄凝聚力。同时，某些村庄农房就是一种文化载体。

图2 宅基地功能差异分析方法Fig.2 Analysis method of homestead function difference

表2 4种不同类型村庄农户宅基地功能需求率与宅基地退出补偿标准测算修正系数Table 2 Analysis on the homestead function difference of four types of village

3 农民宅基地自愿有偿退出补偿标准测算实证分析：以集聚提升类村庄西冯村为例

集聚提升类村庄是乡村类型的大多数，是实现乡村振兴的重点突破区。本研究以集聚提升类调研村庄中的西冯村为例，测算农民宅基地自愿有偿退出补偿标准(4)西冯村农户数量及宅基地面积由调研数据整理所得；廉租房人均年租金补贴数据来源于《镇江市市区廉租住房保障实施细则》(镇政规发〔2013〕4号)和镇江市住房和城乡建设局公布数据http:∥jsj.zhenjiang.gov.cn/ggfw/zfgl/zfbz/fpdx/201911/t20191125_2166528.htm；畜牧业增加值和大中型规模养殖比重数据来源于《镇江统计年鉴》(2019年)和《中国畜牧兽医年鉴》(2016年)；粮食单产及每公顷净收益、单位面积房屋出租价值数据来源于《镇江统计年鉴》(2019年)；农村居民人均文化娱乐支出数据来源于《中国文化及相关产业统计年鉴》(2019)。。西冯村位于江苏省镇江市句容市后白镇，下辖5 个自然村14 个村民小组，现有农户591 户，户籍人口1 540 人，其中，常住农户460 余户，约1 250 人，宅基地数量506 宗，总面积(包括主基座、附属房屋和庭院)40 hm2。对西冯村农民宅基地自愿有偿退出补偿标准的测算可以为其他村庄农民宅基地自愿有偿退出补偿标准的测算和政府制定合理的宅基地自愿退出补偿标准提供参考。

按照农民宅基地自愿有偿退出补偿标准测算模型，西冯村农民宅基地自愿有偿退出补偿标准为宅基地住房保障价值、生产经营价值、经济财产价值和情感传承价值的总和。一是西冯村宅基地住房保障价值测算。镇江市廉租房住房保障面积标准为18 m2/人，低收入家庭平均租金补贴标准为10元/人·月，则平均每人可获得年租金补贴为2 160 元。还原利率r取2019年银行平均5年以上长期存款利率4.18%(下同)，修正系数λ1为1.04。根据式(3)可计算得出，西冯村农民宅基地自愿有偿退出住房保障价值补偿金额为206.91 元/m2。二是西冯村宅基地生产经营价值测算。2018年镇江市畜牧业增加值171 453 万元，其中，大中型规模养殖比重达80.75%，修正系数λ2为0.85。根据式(4)计算可得，西冯村农民宅基地自愿有偿退出生产经营价值补偿金额为16.13元/m2。三是西冯村宅基地经济财产价值测算。一方面，宅基地发展权价值测算：1)耕地价值。后白镇2018年农民种植粮食作物单产7 995.26 kg/hm2，每公顷净收益约为13 740 元，加上农业支持保护补贴1 800 元/hm2， 每公顷总收益约为15 540 元。根据式(10)计算可得，耕地价值为37.18 元/m2。2)相关税费。根据《江苏省人民代表大会常务委员会关于耕地占用税适用税额的决定》，镇江市县级耕地占用税标准为 30 元/m2。3)土地开发费。镇江市“三通一平”的土地开发成本约为25 元/m2。4)土地开发成本利息。以土地取得费和相关税费为基础，以一年开发期为计息期，利率r取2019年贷款利率4.35%，根据式(11)计算可得，开发投资利息为3.37元/m2。5)土地开发利润：土地开发投资利润一般为6%～10%，根据镇江市土地开发投资收益情况，土地投资回报率取8%，根据式(12)计算可得，土地开发投资利润为7.2 元/m2。6)土地增值收益率一般为10%～30%，本研究取平均值即土地增值收益率为20%，根据式(13)计算可得，土地开发增值收益为20.11 元/m2。根据《镇江市人民政府关于公布镇江市市区土地基准地价的通告》规定，镇江市最低等级工业用地地价为271 元/m2。根据公式(14)计算可得西冯村农民宅基地自愿有偿退出经济财产价值中的发展权价值补偿金额为148.14 元/m2。其二，宅基地出租价值测算。镇江市单位面积房屋出租价值为32.04 元/m2，根据式(15)计算可得，西冯村农民宅基地自愿有偿退出经济财产价值中的出租价值补偿金额为2.95 元/m2。修正系数λ3为1.09。因此，西冯村农民宅基地自愿有偿退出经济财产价值补偿总额为164.69 元/m2。四是西冯村宅基地情感传承价值测算。2018年，农村居民人均文化娱乐支出为280 元，修正系数λ4为0.59，根据式(17)计算可得，西冯村农民自愿退出宅基地情感传承价值补偿金额为15.22 元/m2。综上所述，依据宅基地功能价值论，西冯村农民宅基地自愿有偿退出补偿标准为402.95 元/m2，远高于江苏省已执行农民自愿有偿退出宅基地政策区域约180 元/m2的补偿标准。

4 结论与政策建议

4.1 研究结论

依据宅基地功能价值理论测算农民宅基地自愿有偿退出补偿标准具有重要的理论和实践意义。本研究对农民宅基地自愿有偿退出补偿标准测算的研究结论如下：1)从农民需求角度出发，宅基地具有住房保障功能、生产经营功能、经济财产功能和情感传承功能，宅基地4大功能价值是宅基地自愿有偿退出补偿价值体系的重要内容。同时，宅基地的4大功能在不同类型村庄具有差异性。4 类村庄中，宅基地的住房保障功能均是首要功能，生产经营功能普遍偏低，而经济财产功能和情感传承功能差异相对较大。2)农民宅基地自愿有偿退出补偿标准测算可以通过宅基地功能效用收益直接或间接测算。其中，宅基地的住房保障价值可通过城镇居民低收入家庭廉租房补贴测算，宅基地生产经营价值可通过从事分散式畜禽养殖收益测算，宅基地经济财产价值可通过用途转变收益测算，情感传承价值可通过农村人均文化娱乐支出测算。3)依据功能价值论测算的农民宅基地自愿有偿退出补偿标准高于实践中农民宅基地自愿有偿退出补偿标准。

4.2 政策建议

为深化农村宅基地制度改革，科学制定农民宅基地自愿有偿退出补偿标准，提升农民宅基地退出积极性，提出以下政策建议：

1)依据功能价值论制定农民宅基地自愿有偿退出补偿指导意见。农民宅基地自愿有偿退出在农村土地制度改革试点已有较多探索，但国家对于农民自愿有偿退出宅基地的补偿一直没有制定统一标准。国家可以依据功能价值论，出台包含宅基地退出补偿功能价值体系、补偿标准和补偿方式等内容的农民宅基地自愿有偿退出指导意见。农民宅基地自愿退出补偿指导意见既可以让地方政府推进宅基地自愿有偿退出政策有章可循，又可以让农民退出宅基地权益保护有法可依。

2)以不同类型村庄农民宅基地功能需求差异为基础，制定差异化的农民宅基地自愿有偿退出方案。4 类村庄宅基地功能价值具有差异性，农民宅基地退出要以村庄类型为依据，分类施策。其中，集聚提升类村庄和搬迁撤并类村庄要重视宅基地生产经营价值的补偿，对于宅基地退出后无法从事农业生产的农民要积极引导再就业；城郊融合类村庄要重视宅基地经济财产价值的补偿，以宅基地退出实现村庄与城市的联动发展；特色保护类村庄要重视宅基地情感传承价值的补偿，以宅基地盘活利用服务于村庄特色产业发展，留住农民最美乡愁。