定向开发商品房模式在核电生活区建设中的应用与探讨

王世建

中核国电漳州能源有限公司 福建云霄 363300

按照国家能源规划，国家将建成多座核电站，当前已经从广东、浙江、山东、江苏、辽宁、福建、广西等沿海省份确定了13个优先选择的厂址。核电生活区属于核电项目建设的配套项目，能满足核电运行人员的生活需求，为其生活提供设施保障。选择与核电企业自身匹配的生活小区建设模式，已成为当前核电企业研究的重点问题。

1 定向开发模式简介

定向开发商品房模式是由企事业单位和开发商平等协商，政府许可，针对企事业单位职工的需求，预约开发的商品住宅。这种模式可以保证购买者是“刚性需求者”，而且价格能为工薪阶层所接受，从这个意义上讲属于保障性住房，但从法律定义上讲，又属普通商品房[1]。

1.1 主要特点

（1）属于普通商品住宅性质，按照商品房建设相关法律法规取得建设用地、进行报批建设和销售，符合现行财税体制的要求。

（2）销售对象在建设之前就已锁定为企事业单位职工。

（3）销售价格和建设周期由企事业单位及职工与开发商在开发前协商确定。

（4）建设标准以及规划设计方案由双方协商确定，由政府相关部门依法审批。

（5）建设用地使用权及其用途由政府审批确定并作为附加条件，开发商仍通过有偿出让的方式取得，但政府在幼儿园、学校、消防、人防等配套方面给予政策性支持和优惠。

（6）价格可事前约定或者价格计算办法事前约定，保障购房者能以“可以接受”的价格取得房产。

（7）可保障财税收入正常实现。

（8）多方监督下，有利于避免低水平建设问题发生。

1.2 相较于“经济适用房模式”的优点

政府可根据企事业单位的需求申报有效审查购房者身份，识别是否自住型或投资性购房，并可将责任落实给提交申请的企事业单位以及开发商，实现责任可追索，以“合同”形式保证真正的刚性需求者买到房子，避免没有企事业单位、没有和开发商形成合同约束的投资者“钻空子”，杜绝“花钱托人买指标”或“拿着指标没有房子”现象。

2 核电厂建设规模人员配置情况

2.1 核电厂机组建设规模

中国核电厂址资源稀缺，一般情况下，一个厂址的核电机组规划为6台，个别厂址核电机组规划为8台。

2.2 核电厂人员配置情况

根据核电企业运行组织机构人员配合情况，运行阶段双机组需800人，运行阶段四机组需1300人，运行阶段六机组需1800人。

3 核电生活区建设的必要性

（1）新建核电厂址远离大中型城市，房产资源较少。同时，核电运营所需人员较多，主要通过社会和大学生招聘，在厂址所在城市无自有房产，需购置房屋以满足生活。

（2）《工伤保险条例》第十四条规定，已明确规定“在上下班途中，受到非本人主要责任的交通事故或者城市轨道交通、客运轮渡、火车事故伤害的”可认定为工伤。如企业员工分散居住，上下班交通安全风险较大。

（3）核电企业须考虑建设自有生活区，采取统一管理，以提高员工的幸福指数，降低上下班交通安全风险。

4 定向开发模式在A企业生活区建设项目中的应用

4.1 确定定向开发商

（1）A企业（以下简称“委托方”）采取定向开发模式，招标确定了一家房地产开发商与具备建安资质的施工企业组建的联合体（以下统一简称“受托方”），承担自有企业员工生活区的建设。

（2）受托方负责制定开发方案，包括但不限于土地取得、前期准备、资金筹措、勘探、规划、取证、设计、建造、采购、担保、项目管理等工作。委托方监督受托方制定方案及实施，并组织企业员工购置建成房产[2]。

4.2 房产销售条件

（1）房地产须取得政府部门、国土规划部门、建设管理部门、房管部门、消防及其它行政主管部门颁发的有关的各类许可证明和批准书。

（2）房地产项目须通过竣工验收并取得商品房销售许可后向购房人销售与交付，并使购房人最终能按照所购买的物业的不同种类（住宅、办公楼等）分别取得独立的产权证明、土地使用权证明、契税完税证明及其它房地产及物权证明。

（3）房产地项目符须合委托方要求的特定设计、建造、装饰等标准，并确保向委托方或购房人顺利移交或交付。

4.3 费用控制

（1）开发成本费用及确定原则：

土地取得费用：含土地出让金及取得土地使用权所需的全部税费；土地取得费用按受托方实际发生已由政府相关部门出具的收费发票（收据）按实计列。

政府规费：包括不限于市政公用设施配套费、散装水泥基金、白蚁防治、新墙体基金、人防报建、上网备案费、城市规划技术服务费等，以实际发生费用计列。

项目前期费用：包括不限于规划费用（项目可研、设计方案评审、规划综合服务、日照分析、环境评估、节能评估、规划公示费用等）、政府报批报建、三通一平、临时设施等，以实际发生费用计列。

建安工程费：包括不限于地基处理，建筑与结构，给排水、电、汽、暖通、设备等，装修，室外总图工程（道路、围墙、管网、门卫、公共用房、配电房、构筑物等），绿化、景观、亮化、标识，实体保卫（含智能化）等。计价方式如下：①按照项目开发期间地方的有效定额与计价文件执行，政策性调整按照政策性文件的相关规定执行。②材料价格按照施工期间地方政府主管部门发布的指导价或信息价计取，缺项的材料价格由受托方报价、委托方确认，按确认价执行。③规费和税金按地方相关规定执行。④工程造价下浮率为10%。下浮范围不包括委托方确认的费用与材料价格。

公共建筑与市政设施配套费：包括不限于供电、煤气或天然气、供暖、供水、排水、消防、有线、通讯、宽带、人防等配套，以实际发生费用计列。

间接费用：包括但不限于监理费、规划方案设计费、初步设计费、施工图设计费、地质岩土勘探费、测绘费、施工噪音与排污费、审计费、竣工测量费、分户验收与检测费用等，按照相关规定及计费标准计列。

房地产项目开发建设期间依法应当缴纳的规费（不包含税务机关预征的流转税和企业所得税、个人所得税）。

期间费用（资金利息）：项目开发建设所有费用由受托方出资，受托方取得项目房地产预售证后，委托方（及其员工）与受托方签署购房合同，由委托方（及其员工）一次性购买标的房地产。受托方出资产生的利息构成项目成本的一部分，但不计入受托方计算利润的成本总价中。

开发管理费：上述所有费用之和（除约定的资金利息）作为取费基数，费率为8%。

项目总成本由双方委托共同认可的工程造价咨询单位审定。

4.4 销售房产定价机制

套房公寓、商业用房销售金额总和与项目开发成本总和相等，售价格在受托方取得销售资格前由双方商定。

5 模式的主要优点

“定向开发商品房”模式能有效控制项目的综合成本，找准了“双赢”甚至是“三赢”的结合点，成功地解决“为企业员工所建”和“价格为工薪阶层所接受”的问题，主要体现在如下几点：

（1）销售对象预先确定，能最大限度压缩销售、策划费用等项目建设前期费用。

（2）有利于以相对合理价格取得建设用地。

（3）建设标准可通过协商确定，建安成本安全可预控。

（4）有利于项目多渠道融资，资金成本可大幅降低。

（5）建设周期安全可控，有利于有效缩短建设周期。

（6）项目实施过程重点关注问题：①委托方需组建含工程管理、设计、商务合同等专业人员工作组，对项目建设进行监督管理；②需选择房地产开发经验丰富的房地产开发企业；③加强与地方政府的沟通，研究国家政策，在获取土地以及规划审批等方面予以优先或优惠，同时区别其与集资建房的界限；④结合核电企业人员引进情况，采取统一规划分批建设的方式；⑤可合理确定“定向开发”项目中的面向不特定人群开发者的比例（比如25-30%），兼顾开发企业效益[3]。

7 结语

“定向开发模式”可以体现政府的主张、企业的需求以及市场规则的有机结合，即把定价权交给买卖双方，又可以让价格更合理，是企业保障性住房在市场经济条件下的有效实践方式，可在核电企业生活建设中进行尝试与实践。