房地产开发土地增值税清算

程丽红

土地增值税一直都是地方政府的重要财政收入来源之一，随着我国房地产市场的不断发展，土地增值税越来越成为地方的主要税源，因此在税务征收的过程中，企业与税务部门存在较大的争议。本文就当前房地产开发中土地增值税清算问题展开论述。

一、房地产企业在土地增值税清算过程中遇到的问题

（一）土地使用权问题

在人口数量持续增长的背景下，人口红利给我国的经济带来了巨大的发展机遇期。在城市地区，尤其是一线大城市，由于人口的急剧膨胀，人地供需矛盾极其突出。在这样的情况下，政府为了促进对土地的合理使用，出台了一系列政策，政府也加强了对房地产企业的监管，针对一些不规范操作的企业，限制其土地使用权。在市场运作中，很多企业在利益的驱动下选择使用不合法的方式获取土地，严重影响了我国房地产市场的正常发展。

（二）建筑安装工程扣除问题

在房地产企业土地增值税清算问题中，建筑安装工程扣除问题也是要重点考虑的问题。首先是预估成本扣除问题。在开展土地增值税清算工作时，建筑安装工程扣除情况较为复杂，而且在其全部内容都符合清算要求的情况下，也没有全部完成相关审计。房地产项目周期较长，在取得收入时难以准确对应成本，土地增值税额核算复杂，部分企业核算工作存在问题。然后是缺乏相关成本支撑的证据问题，房地产企业内部财务人员的工作能力参差不齐，同时内部的管理制度不健全，导致在相应的土地清算工作中，主管税务机关在进行核查时，经常存在与企业自身不相匹配的现象。

（三）开发产品的定位问题

开发产品的定位问题也是房地产企业在土地增值税清算过程中遇到的问题。首先针对产品在同一类型、同一时期下价格相等的情况，很多企业为了提高自己的利益，常常降低产品的价值，进而将其售卖给股东，这样的价格往往是与市场价格不相匹配的，严重影响了市场的正常秩序。在这种情况下进行交易时，需要缴纳土地增值税。然后是价格制定区间在土地增值税敏感性税率上，呈现出跳点情况。很多企业在开发产品时，没有与财务人员商量，也缺乏对市场定价的充分考量，没有意识到土地增值税清算的重要性。

（四）房地产开发费用扣除问题

对于房地产企业而言，开发的过程较为漫长，需要消耗大量的资金，在这种情况下，很多开发商常常采用财务杠杆的方式获取融资。根据我国关于此方面的规定，由于国家统一管控，再加上银行的监督，一些房地产企业逐渐开始采用委托贷款的方式。政策要求针对财务费用中的利息支出，应当出具相关的凭证作为证明。

二、房地产企业土地增值税清算现状

1994年《中华人民共和国土地增值税暂行条例》出台，我国开始征收土地增值税。但在实际的操作过程中，由于条例中的许多内容与社会发展水平不相符合，政府部门无法开展实际的征收工作。土地出让的收入是地方政府的主要财政收入来源。土地增值税的出台极大地影响了企业的拿地效率。因此，地方政府都很消极地对待土地增值税的征收。一些地方政府甚至采用私自降低土地增值税税率的方法，鼓励房地产开发。在2006年以前，我国缺少相应的条例，多地政府的征税额度只有预征收入的1%。从2009年开始，要求必须开展土地增值税清算工作，而且与其有关的具体事项也得到了进一步完善。如今土地增值税作为地方财政收入的重要来源之一，受到了各级地方税务部门的高度重视，但同时也带来了一系列相关的问题，严重打击了企业的纳税积极性。

三、做好房地产企业土地增值税清算工作的措施

（一）提高清算工作的准确性

清算工作的准确性是重要关注点。要保证清算工作的顺利开展，就需要针对其中存在的问题进行整理和归纳，明确标准。对企业来说，在开展这项工作的过程中，要进行严格的控制。房地产企业的财务部门在开展清算工作的时候，很多财务人员都表现出来消极的态度，而且业务能力较差，导致清算工作的准确性大大降低，效率低下，对接下来的土地增值税征收工作也造成一定的影响。在这种情况下，房地产企业应该结合实际情况确定清算对象，并对自身的房源进行全面的清算，除此之外还需要对经过清算但是没有出售的房源进行再次清算，因为这些房源也需要缴纳税费。

要关注和培养清算人员，使其具备较高的能力和水平，保证清算工作整体质量的提升。假如清算人员的工作能力水平不高，就可能会导致清算过程出现问题、结果产生误差等。因此对企业和税务部门的人员需要定期开展技能培训。要提高税务部门工作人员的业务清算能力，保证清算工作的顺利开展。企业在招聘财税人员的时候，应当提高相应的考核标准，吸引高素质的人才，高水平的人才对于房地产开发土地增值税清算工作有积极的促进作用。

（二）准确核算工程项目的竣工面积

很多房地产开发企业为了减少缴纳的费用，减少相应土地增值税清算工作，采用一些不正当的手段进行隐瞒，例如采用将部分非货币转让房屋不计入纳税范围的方式来减少所要缴纳的费用。采用这种方式会对房地产企业土地增值税清算工作的顺利开展造成阻碍。根据我国税务总局颁布的187号文件的内容，企业的产品在没有产生资金交易的情况下，假如产品的拥有权转移给了其他人，就必须缴纳增值税。因此，在开展土地增值税清算工作的过程中，房地产企业应该全面、准确地核算需要缴纳税费的房地产项目。同时，要特别注意在清算非货币转让行为房地产的过程中，对项目面积进行准确的核算。

（三）准确确定销售收入

要想促进土地增值税清算工作的顺利开展，需要深入行业市场，对销售价格和平均价格进行对比分析，保证价格的合理性，从而避免收入转移或收入不确定问题影响清算效率。除此之外，为了避免有些企业采用预售的方式减少相应税负的情况，相关税务部门要确定产品销售形式和时间，并严格检查和核对销售收入。

（四）严肃处理扣除项目

很多房地产开发企业通过财务造假非法避税，增加企业项目的成本投入。因此在对企业的增值税进行征收的过程中，要全面核查企业各个方面的信息，并对扣除项目进行严格的控制，减少企业开假发票、利用发票监管漏洞的现象，保证土地增值税征收工作的顺利开展。对于土地增值税的计算，要保证其规范性。很多企业在开展土地增值税清算工作时出现了复杂的问题，在清算的过程中可能会出现差错，需要对清算工作进行严格的把关，规范土地增值税清算的各项流程，确保清算工作合理合规。企业在核算的过程中要严格按照国家规定，保证增值税清算的合法性。

（五）加强对税收法规的研究

房地产企业的相关税收政策更新频繁，各项政策的变动都可能影响土地增值税清算工作的开展，企业的税务人员在日常工作中要熟悉各项法律法规，在充分掌握法律法规的前提下开展土地增值税清算工作，各项清算程序与会计核算程序都必须合理合法。例如，“普通标准住宅增值率低于20%免征土地增值税”这一政策，是房地产企业在土地增值税税务筹划过程中经常使用的，在销售时要综合考虑各方面的税负情况，在降低增值税税基的同时，减少土地增值税税额，计算出销售收入的降低额和免缴之间的平衡点，将普宅与其他项目分开核算，充分享受各项优惠。

四、结语

房地产开发企业的土地增值税清算是一项重要的清算业务。现阶段我国的税务部门正逐步强化对房地产开发土地增值税的管理措施，解决土地增值税清算中出现的各种问题，严格控制对土地增值税的征收。企业应当保证自身土地增值税计算的规范性与合理性，加强对财税部门人员的培养，从自身做起，制定相关的清算流程，保证自身清算工作的顺利开展。