浅析城镇地价评估体系在土地管理工作中的应用

刘鸿云

（临汾市建设用地事务中心，山西 临汾 041000）

1 城镇土地管理工作的任务

随着社会的不断发展，城市化建设进程的不断加快，土地供需存在严重不足，土地管理的任务十分繁重，具体表现在以下几方面：一，为满足人们日益增长的物质文化需求提供土地保障。与其他资源相比，土地资源具有不可移动性，而随着城市化建设的不断发展，当下土地资源矛盾问题日益凸显，因此相关部门必须统筹协调好各个行业的用地矛盾，解决好“四子” （米袋子、菜篮子、钱袋子、好房子） 问题。二，统筹土地利用与布局。在规划的编制过程中，国家有关部门必须统筹好城乡发展、区域发展、经济社会发展、人与自然发展以及国内外发展的相互关系，保障发展的协调性、科学性、合理性；三，参与宏观调控。在土地管理过程中，必须体现国家的主体地位，加强宏观调控，根据现有的发展状况，将土地和金融作为调控经济发展方向和结构的两个重要手段，加强土地管理。

2 城镇地价评估体系在土地管理工作中的应用分析

2.1 制订并出台地价管理政策

按照“宏观管严、微观搞活”的原则，政府在高度垄断一级地产市场（土地使用权出让），放开搞活二、三级地产市场中（土地使用权转让、出租和抵押等交易行为），制订合理的地价管理政策。制订地价政策时应注意以下几个方面：1） 地价体系、地价评估程序、地价评估方法、地价评估的法律责任；2） 土地级别和基准地价公布周期；3） 政府实施优先购买权的条件，增值税费的收取标准；4） 标定地价和市场交易价登记制度；5） 控制地价暴涨或暴跌的措施；6） 抵押贷款时抵押总值与标定地价的关系和标准；7） 采取优惠出让地价的条件和划拨土地使用权土地资产注入企业资产的办法；8） 土地使用权出让金、转让增值税费等土地收入的收取办法和使用规定。

2.2 完善土地资产管理，开展科学的土地资产评估

由于土地属于不可再生资源，是大众生活的载体。而地籍不光记录了土地的户籍，更承载了数量、用途、权属等。所以说，地籍主要就表现了土地权力的归属。所以说，城镇地价评估体系需要依照土地级别来开展每一宗地的土地级别认定。此外，相关部门还需要依照现有的宗地的用地性质及情况，进行新的类型、级别评定。自此，在土地级别评定及基准地价评估过程中，相关部门能够高效地完成整个土地资产的管理评定。我国社会主义市场经济在不断发展，以往的经济形势、经营模式也出现了变化，一些股份制、合作企业占据了经济主要位置。新型的经营方式更改变了以往的模式，运用各种新方式完成经济体的组合等，这属于正常的新型经济活动类型。所以说，政府需要更多地重视土地资产评估工作，并据此来使城镇地价有着明显的提升，在完善评估体系建立的同时，应当积极地向土地资产提供依据，为其工作带来更多的便利。

2.3 为显化企业土地资产价值提供依据

在进行企业产权制度改革的过程中，涉及众多企业土地资产的处置和评估，为准确客观地体现企业的土地资产价值，最大限度地发挥企业的土地资产效益，必须按城镇地价评估体系中确定的标定地价显化土地资产现值。企业在兼并、合资、拍卖、租赁等一系列经济活动中，涉及的资产处置方式灵活多变，诸如土地的转让、出租、抵押、作价入股等，因此，在这一系列经济活动中，城镇地价评估体系在显化土地资产价值的过程中显得尤为重要。

2.4 公布土地级别和基准地价

基准地价内涵：基准地价是指在正常市场条件下，某一时点、不同土地级别、不同用途、一定年期和容积率条件下的平均价格。缺少任一条件的基准地价都是不确定的，不具可比性。因此，只有界定了基准地价的内涵，评估出的基准地价才具有使用价值和可比性。城镇地价的评估体系在建立完成后，往往需要向政府提供文件形式的内容，并及时地公布于社会。城镇公布地价的目的是要进一步完善整个土地通行方案，以便提高土地价格的透明度，在规范市场管理制度的同时，使土地价格透明化。此外，城镇地价评估还可以使投资者充分地认清市场地价水平，为其提供投资的参考，在公布信息的同时为其挑选科学的投资内容及方向，尽可能地降低投资中的风险。此类评估不光进一步提高了信息的公开度，还使得政府办事效率大幅度提高，有助于政府对地价进行调控及引导。其实基准地价主要是应对各个级别、区段及用途的土地平均价。这类土地平均价的公布并不影响土地使用权的出让。土地使用权的出让价格，需要根据基准地价，通过系统修正进行综合评估而确定。所以说，土地级别、基准地价图需要向社会提供相关依据。而城镇地价评估仍旧要以自身的价格为基础，应当反映出真实的用地使用价值。

3 结语

基准地价体系是由若干种类、不同形式的地价及有关的系数、指数构成。它们在地价体系中互有区别，各自在土地市场和运行中发挥作用，同时，又相互密切联系，共同指导、调控土地市场，使之有序化、规范化。