我国不动产预告登记制度研究

2020-11-26夏红英

建材发展导向 2020年13期

夏红英

（烟台市牟平区不动产登记中心，山东烟台 264100）

1 不动产预告登记概述

1.1 不动产预告登记内涵

所谓的预告登记是相对应本登记而出现的定义，是基于未来不动产物权得以实现而施行的一种制度。而针对于需要登记的不动产实施预告登记，是为了对其所有权人的权利与义务给予一定的约束与保护。同时，对不动产进行预告登记，可有效约束他们超出法定规范向其他人售卖房屋等，可在一定程度上保护债权人的利益。在我国目前相关法律制度中，在物权变动的意思主义手段下，预告登记既保障了债权人的利益，也同时保护了物权本身。

1.2 不动产预告登记性质

1）从属性，《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议后，为了保障买受方将来顺利取得物权，双方当事人可以协商一致完成预告登记的申请。在完成预告登记后，如果发生债权消灭或者三个月内未申请登记的情况，那么预告登记就失去其效力。预告登记与买方基于买卖合同对卖方所享有的债权请求权不可分离，其成立的前提是买方享有债权请求权，效力如何也取决于债权请求权的效力，因此具有从属性。

2）临时性，不动产预告登记只是临时性登记，其最终会因为被注销或者完成本登记而失效。双方当事人追求的最终目标是完成本登记从而买受方顺利取得物权。而预告登记并不是最终结果，它只是作为一种临时性的保护手段，保护双方完成预告登记时至完成本登记这一阶段的买方的利益，防止卖方未经买方同意随意处分相应的不动产。我国《不动产登记暂行条例实施细则》第八十九条规定，有以下三种情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：①预告登记的权利人放弃预告登记的；②债权消灭的；③法律、行政法规规定的其他情形。一旦注销登记，那么预告登记也就失去效力。

3）准物权说，主张这一观点的有王全弟、王利明等学者，他们认为在预告登记之后的债权请求权确实有了物权的排斥的更强的效力，但是不具备物权的其他属性同时也不符合债权的完整属性，所以，准物权更符合这一请求权的特点，称其准物权更合适。

2 不动产预告登记制度的完善建议

2.1 完善不动产登记体系

在我国开展不动产预告登记工作过程中，各地方登记机构对不动产预告登记制度的建立与完善具有重要的意义。不仅影响相关证书与工作流程的合法性、公正性，还直接影响不动产登记制度的落实与运用效果。我国《物权法》中只要求相关登记单位应制定统一的工作目标，但却未明确指定哪个登记机构去具体开展、实施相关工作。即使国土部门承担了相应的工作任务，但不能更系统、完善的制定不动产预告登记工作方向、流程等。其中对于指定哪个机构作为登记单位，也存在较大争议。部分专家学者认为此项工作应交给法院、有些学者认为应交给公正机关作为不动产的登记机构。国家及各地方政府可将土地房屋管理部门作为主要不动产预告登记单位，并要求其他与之相关的单位，全力配合该单位贯彻与落实国家针对于不动产的管理工作。从而形成相对统一的登记机构，从而不断完善不动产预告登记制度。不仅使登记证书、登记程序方面存在的局限性得以化解，还可为相关工作提供更加完善、明确的法律依据。

2.2 扩大预告登记的适用范围

目前，关于预告登记适用范围的法律规定相对较为简单。纵观世界绝大多数国家的法律规定，不动产预告登记的范围主要涵盖以下三种：1）以不动产物权的设立，变更和转移和消灭为内容的请求权；2）以附条件、附期限或者其他将来可以确定的有关物权变动的债权请求权；3）请求发生不动产上的物权变动或实现物权的顺序。尽管我国正在扩大不动产预告登记的适用范围，但相比于其他国家和地区还是过于狭窄，因此，应当借鉴国外的有益经验，扩大预告登记的范围。预告登记不仅能够保障交易安全，平衡利益，最主要还能使得买方的债权请求权变得更有优势，因此，可以将地役权、优先购买权、建筑工程承包人享有的优先受偿权、租赁等权利纳入预告登记的范围，使这些权利受到预告登记的保护，从而预防可能出现的风险。另外，对于一些价值较大的动产如飞机，轮船，汽车等，也可以将它们纳入预告登记的适用范围，而非仅仅限定为不动产。

2.3 建立电子信息化不动产登记簿

《物权法》里面的规定对权利人没有提出很高的条件，只有这样的低成本，他们才会有较高的热情，主动去使用。但是，随着登记数量的逐渐增加，我国人工办理业务迎来巨大挑战，在这样高速的社会生活中，人工工作带来巨大成本问题，相关人员就不可以或者不能随时查看信息。只有利用当今先进的电子化的技术，将其放在网上，让人们查找起来更加省时省力，从而也可以大大减小成本带来的压力。