当前房地产市场与银行融资策略分析

王忠

2020年，受突发新型冠状病毒感染肺炎疫情影响，我国经济短期下行压力明显增加，房地产行业也面临较大挑战，预计房地产企业的分化会进一步加大，同时房地产业在国民经济仍将发挥重要作用。中央将继续坚持“房住不炒”的定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期的三稳工作方针，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，各地继续因城施策，保持政策优化的空间和灵活性，力保市场平稳运行。本文重点分析疫情状况下银行对中心城市房地产市场信贷政策取向变化。

一、今年以来房地产行业运行状况

1.购地端：房企购置土地面积累计同比一直呈负增长。1-4月，房地产开发企业土地购置面积为3151万平方比，同比下降12.03%。从土地交易面积可以看出，在三四线以下城市表现得更为谨慎，导致整体土地成交面积减少。

2.投资端：年初房地产开发投资出现了“断崖式”下降。1-2月全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%，春节假期和疫情影响导致工地无法正常开工使得投资额有所下降。从3月中下旬开始出现转折，大量工地复工，投资额下降趋势有所放缓。1-4月全国房地产开发投资33102亿元，同比下降3.3%。

3.销售端：1-2月商品房销售基本停滞。随着社会生活的恢复，商品房销售表现有所回升。1-4月商品房销售额31863亿元，同比下降18.6%。其中住宅销售额下降16.5%，办公楼销售额下降37.5%，商用房销售额下降34.5%。

中国指数研究院数据表明，尽管受到疫情影响，中国房地产中长期的主要推动力预期仍保持稳定及具弹性，房价趋稳，且住房需求在暂时放缓后预期于2020年下半年回升。上半年销售额破百亿房企为78家，同比年减少了17家。5月TOP100房企同比回正，销售实现稳步增长。碧桂园、恒大、万科破两千亿。

4.融资端：1-5月房企境内外债券融资5627亿元，同比下降4%，降幅收窄，短债比重下降，海外新增债务复苏。值得注意的是，债券融资占比上年全年48%，2020年有望在規模上超越上一年。与此同时，5月单月，国内外债券融资总额发行约617亿元，环比下降39%，同比上升31%，境外融资出现复苏，但处于18个月内较低水平。疫情海外蔓延趋势仍存不确定因素。

另外在金融环境缓解情况下，5月出现企业股份与债务票据回购高峰，房企公告显示，发起大规模回购企业股份与债务票据共计24起，发生3000万以上票据回购主要有3家房企。股份回购有利于稳定或提升股价，缓解质押风险。发行低息新债回购高息旧债，缓解债务压力，有利于提振市场信心。

同期银行信贷融资策略趋于谨慎。

二、最困难时刻是否已经过去

1.困境挣扎：人民法院公告网显示，截至6月5日，破产数量为208家，同比持平，行业洗牌依旧。不仅是中小房企破产数量增多，过去经营良好的大中型房企也开始频频“爆雷”，五洲国际、新光集团、三盛宏业等先后被曝出资金链危机，上市房企银亿集团申请破产重整，世茂集团收购福晟集团87个项目，涉值千亿。

2.融资成本高资金压力大：融资能力是房企核心。中小房企特别是围绕三四线城市的房企，抵御风险能力较弱。在拿地受限、销售承压、融资受阻多重压力下，加上融资成本较高，部分房企难以负荷。从克而瑞监测的80家房企来看，目前平均融资成本为7.47%，为近5年最高。值得注意的是，业绩排名更低的小房企融资压力更大，债务违约、破产重组可能性更大。

3.最困难时刻或已过去

房地产企业最困难的时刻可能已经过去了，从全国的数据看，3月开始楼市有所恢复，大多数城市楼市已恢复到正常水平的80%以上，有的甚至超过了去年同期水平。房价上，70个大中城市也有超过50个出现了上涨，所以楼市还是得到了比较强势的恢复。

多个城市已出台政策，支持房企复工复产，同时从减缓、允许土地出让金分期支付、降低预售条件等多个方面减轻房企资金压力，尽量降低疫情对房地产企业的冲击。各地迫于财政压力，5-6月推地进度明显加大，房企0%溢价拿地案例数不胜数。目前项目风险集中于高溢价项目、三四线项目和购买力、购买意愿下降风险。提质降耗、以时间换空间、改善项目亮点成为房企应对主要措施，但上述措施仍要回归资金实力这个根本。

三、银行信贷政策取向变化

上半年银行业对于房地产信贷普遍维持审慎态度，甚至个别行暂停了房地产开发贷款投放。随着市场复苏，目前银行业专注于分析房地产市场走势，把握市场机遇，调整风险偏好，持续优化房地产区域、产品、客户结构，挖掘房地产信贷业务综合收益。预计今年房地产信贷需求同比增加。银行业聚焦落实国家宏观调控政策和监管要求，深化客户、区域、产品的差别化管理，把握节奏，优化结构。

1.优化区域、客户结构

区域上优先选择去化周期合理的一二线城市、处于国家级城市群一小时通勤圈或交通节点的城市;客户上优先选择经营稳健、财务指标表现良好的优质房地产客户，压缩高杠杆单一民营客户信贷份额;项目上主要支持刚需和改善型普通住宅项目，审慎支持商业地产项目，持续优化信贷结构。

2.加快处置不良项目

部分高杠杆房企、自持较多的房企信用风险逐步加大。银行业将把资产质量作为资源配置的重要依据。除转让、核销等传统手段外，也会利用市场平台以及银企关系，通过兼并重组等方式推动风险化解化解。

3.提升信贷收益

提高资金承接，增加信贷收益。通过加强公私联动不断提升公司业务对个人住房贷款的承接率水平，保障房地产信贷资金封闭运行，提高房地产业的存款贡献，避免资金流失。丰富全产业链综合服务，房地产开发贷款、个人住房贷款、住房租赁贷款形成资金承接闭环，向产业链上下游业务延伸，由投资性业务向交易性业务延伸，由融资向融智转变，服务包括土地拍卖、开发建设、房屋销售、资金监管、住房租赁、物业管理、社区金融等在内的全生命周期业务链，形成房地产业生态圈，带动资金承接和个人客户突围。

4.创新服务

住房租赁业务：北上广深等城市入围2019年中央财政支持住房租赁试点城市，每年奖补6-10亿元。住房租赁战略重点支持住建部确定的16个热点城市住房租赁需求，重点支持住房租赁专项用地和试点地区集体土地建设租赁房项目，重点支持央企、地方国企、品牌房企等资金实力、运营能力较强的客户。把握政策依托，满足政策性租赁住房建设和公租房发展需要。

养老产业：养老产业发展前景广阔，将会成为促消费、稳投资、增就业的新型增长点。银行重点营销项目和运营主体具有相关领域经验、综合现金流稳定充裕的优质客户和项目。

城市改造：一二线城市土地资源紧张，老旧建筑存量大，是城市更新改造的主战场。银行优选长三角、粤港澳大湾区、京津冀、中部、成渝等城市更新政策明晰、需求旺盛的核心城市;优选区域位置优良、商业模式清晰、还款来源明确稳定、原住民拆迁意愿强烈的项目;优选经营稳健、财务健康、综合能力强的优质客户。

5.规避疫情影响

除单体项目因素，银行应加强房企集团客户融资结构及其可持续性分析，预判企业现金流情况，严格资金封闭管理，严控新增不良。提升资金实力雄厚、管理规范、信用良好、项目现金流充裕的客户和项目信贷投放比例，依靠政策性支持增加住房租赁和城市改造贷款投放，积极参与缓解现金流、促进融合发展的并购业务。