房地产园林景观营建成本的控制策略分析

林 贞

(中骏集团控股有限公司福建置业公司，福建 厦门 361004)

1 引言

园林景观是房地产业主最容易感知并定位楼盘品质的窗口，房地产开发商要为居住者提供和谐舒适、生态自然的人居环境，并提升楼盘的溢价空间，园林景观品质的好坏已成为开发环节中建造者们最关注的点之一。要想在经济激烈的市场博得一席之地，需要房地产企业提高对园林景观营建成本控制的认识，在园林景观设计阶段就重视成本控制，在施工过程中以及营建结束后，做到精准控制、加强后期维护[1]。在保障质量的前提下，控制园林景观营造成本，实现房地产与住户的共赢。

2 园林景观工程成本的主要构成

景观工程成本一般包括土方工程、道路工程、土建工程、绿化工程、围墙工程、景观照明及给排水工程、室外软装家具设施、配套设施费、游泳池、网球场、室外标识工程等专业成本构成。

园林土建工程包括硬质铺装、道路、挡土墙、景亭、雕塑、廊架、水景、坐凳及垃圾桶等。

绿化工程包括乔木、灌木、花坛、盆景、植被及草坪的种植及养护。

3 园林景观成本控制的原则与重点

3.1 前期源头控制

成本控制的源头在设计。景观策划在拿地初期立即启动，在前期会有景观产品投资及产品建议书输出，提前做好产品适配性分析及定位，根据各个地产开发商的产品类别及档次选择好合适的景观产品定位。

表1 某地产企业的景观产品系列分级标准

3.2 做好各个阶段的景观目标成本制定

景观设计方案过程分为方案阶段、扩初阶段、施工图阶段。房地产成本控制人员因在各个阶段做好景观目标成本的编制，估算成本与施工图预算的误差控制在15%以内。在各个节点用目标成本倒逼指导方案设计或扩初设计、施工图设计，直到设计成果优化满足目标成本要求为止。

3.3 设计及施工的标准化

(1)建立一系列景观及施工技术的标准，标准化程度越高，越能有效控制景观成本，降低无效成本。

(2)把成熟的工艺节点按材料、工艺进行标准化，选用合适产品进行推广，在多个项目中反复使用，避免重复设计、重复选样。寻找合适的定点合作厂家，进行材料半成品加工，到现场后半成品直接拼装，既保证了现场施工质量又降低了施工成本。

(3)工艺节点标准化包括：道路侧石标准化；井盖装饰标准化；附属用房外装饰材料标准化；地面铺装纹样标准化；围墙及铁艺栏杆标准化；高杆灯、庭院灯、草坪灯等灯具标准化；座凳等户外家具标准化等等。

4 房地产园林景观营造成本控制的策略

房地产园林景观营造成本控制策略要在保障质量的前提下，将成本适配，讲究高效投放，我们将成本结构分为“结构性成本”“功能性成本”以及“敏感性成本”，从这3个角度，分析园林景观营造的成本控制策略。

4.1 严控结构性成本

结构成本是最不能缺少，却也不容易被看到的成本。像是园林景观中的钢结构、混凝土结构以及施工工艺等等。结构性成本占园林景观营建成本的40%～50%，是企业必须要重点关注的成本。结构性成本受市场和方案设计的影响较大，同一项目的结构性成本会有非常大的差别。房地产园林景观营造成本的控制，首先应该严控结构性成本。

(1)施工单位的选择：通过招投标，通过合理充分的竞争，选择价廉优质的景观施工单位，通过选择优秀的项目经理及管理团队，为项目的施工提供保障。

(2)图纸交底：项目开工前，组织施工图纸交底，充分了解现场情况不利情况，熟悉施工图纸，进行施工图纸会审，针对图纸提出合理可行的优化建议，避免过程中造成的反复及修改。

(3)地形营造：因地制宜，尽量利用场地地形控制软景效果，通过塑造微地形可以大大减少地被灌木的使用数量，而且能够更改好地营造出层次感丰富多重植物的迭递的“五维景观”效果。

(4)合理控制基础结构厚度、钢结构厚度尺寸等，避免过于保守的结构层造成成本的浪费。

4.2 合理使用功能性成本

房地产园林景观营建成本中，功能性成本是非常关键的一环，在方案设计前期一定要做好功能性成本预算，讲究成本适配，合理使用功能性成本。

(1)构筑物及成品：控制构筑物的数量，保留重要节点及主入口、中庭景观区的构筑物单体，保留功能性的构筑物，去除做工繁杂且非重要节点的景观构筑物[2]。尽量采用非定制品，采购成品的座椅、雕塑、软装布品，节约加工周期，节约成本。

(2)园建材料的选择：减少石材的使用，尽量用仿石砖、石英砖等进行替代；立面材料可以用仿石漆、瓷砖等进行替换。

(3)材料尺寸：材料的尺寸标准化，选择整模数通用规格，减少损耗及切割；尽量不用异形石材；少用拼花及过于复杂的图案；不可盲目追求石材厚度，满足功能需求即可。

(4)利用展示区：展示区提倡不拆除不改造原则，充分利用展示区景观的植物、构筑物及小品，不仅能大大提升景观效果，还能有效节约成本。

4.3 重点投入敏感性成本

敏感性成本最大的特点，就是能够提升楼盘的溢价空间。和谐舒适、生态自然的人居环境，更会让人产生购买欲望，因此在房地产园林景观营建中，一定要重点投入敏感性成本。

(1)植物选择：尊重植物生态习性，尽量选择当地乡土树种。根据植物的属性，尽量选择当地树种，不盲目追求所谓的“名贵树种”，既可以减少运输成本提高种植效率，又能大大提高植物成活率，降低营造成本。选择养护费用低的植物，选用耐修剪、成活率高的植物，可以降低后期物业的维护成本。

(2)景观软景、硬景面积比例控制：根据各个产品系列合理控制软硬比，以及绿化的乔灌木比例，草坪比例，尽量减少水景面积，减少后期物业维护的费用。以园林单方350元/m2的项目举例，软硬景比例应控制在6∶4以内，草皮面积占比绿化总面积40%左右。

(3)提升重点部位园林亮点，适当营造社区中央打卡点，如儿童游乐场，社区会客厅等敏感位置的景观打造，为客户提供优质人文居住环境。

5 成本优化案例

某大区景观工程，景观面积14069 m2，成本控制单方为500元/m2，招标过程中，根据施工图预算编制后发现成本超标，施工图预算572元/m2。后拉通设计人员进行成本优化，最终成本控制在482元/m2。具体优化如下。

(1)取消部分构筑物，如景墙、廊架、水景及地铺，减少造价约48万元，减少单方34元/m2。

(2)将原设计石材铺地调整为仿石砖铺地，减少造价约19.25万元，减少单方13.7元/m2。

(3)展示区拆除后，利用原有的景墙、雕塑、主景树(罗汉松)进行整体搬移进大区，使入口水景的效果大大提升，丰富了景观品质效果，同时节约了成本38万元，单方节约27元/m2。

(4)调整乔木灌木种植密度。原设计种植62株主景树，种植密度220 m2/株，造价85万元，占比15%；优化后种植密度400 m2/株，造价65万元，占比10%，节省造价20万元，减少单方14元/m2。

表2 优化后的成本组成

6 结语

成本控制并非是一味地死压成本，从理论上讲，建造成本一定是有底线的，超过了市场承受的底线时，项目的质量、品质与效果就会受到严重损害。因此，成本控制的前提是在保证品质和效果的同时，能够合理的优化成本，把钱花在刀刃上，通过专业的成本控制人员严控结构性成本，合理使用功能性成本，重点投入敏感性成本，做好各专业之间的交圈沟通，提高园林景观专业各条线人员的成本意识，避免无效成本产生。实现成本价值最大化。