无确切建筑面积的构筑物如何办理首次登记

徐映雪

案   例

2014年10月，A公司申请为其建设厂区内的水塔及蓄水池办理首次登记，但其提交的《房屋面积测绘报告书》中没有确切的建筑面积，不动产登记机构能否办理，具体应如何办理？

分   析

笔者认为，登记机构应对其建设厂区内的水塔及蓄水池办理构筑物首次登记。

《物权法》规定的“不动产登记”包括所有不动产的物权登记。不动产不仅仅包括房地产，土地及附着于土地的建筑物、构筑物都属于不动产。虽然相关法律法规对构筑物首次登记时如何進行面积测绘、登记描述等问题没有明确规定，但构筑物只有经过登记才能体现物的价值和物权效力，才符合物权登记公示的立法宗旨。

《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”《城市房地产管理法》第二条第二款规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”这里首次提出了“构筑物”的概念。构筑物是指独立存在于建筑物之外的，不具备人类生产及生活功能的永久性人工建造物，如隧道、桥梁、码头、水池、油库等。《不动产登记暂行条例》第五条中规定，房屋等建筑物、构筑物所有权依照本条例的规定办理登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十九条规定：“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。”由此可知，对构筑物进行首次登记是有法可依的，应按照房屋所有权登记有关规定进行办理。

在具体办理构筑物首次登记过程中，应注意以下两点。其一，要对构筑物与建筑物予以区分。在《不动产登记申请书》中即要求明确申请登记的对象属于建筑物还是构筑物，申请单位对此往往界定不清，相关规划材料有时只列出有限信息而不显示建造种类，这就需要登记机构来进行界定。在界定时首先要注重构筑物的法律特征，一是人工建造性，非天然形成的，其凝结了人类的劳动创造价值，天然存在的水渠、沟坝等不属于构筑物。二是建设永久性，临时建设可随意拆除或移动的建造物不属于构筑物。三是人们不直接在内进行生产和生活，这是构筑物区别于建筑物最重要的特征。虽然建造构筑物也是为了满足人们的需要，但人们生产和生活的主要场所是在房屋等建筑物内。四是独立性，建筑物包括房屋、附属设施及其他建筑物，有时构筑物会与附属设施相混淆，判别时应从其独立性着手，一般建造在房屋内部或属于房屋一部分的建造物，作为房屋的附属物，属于附属设施，不属于构筑物，构筑物势必独立于建筑物之外。

其二，构筑物登记之所以覆盖率低、发展缓慢，一个主要的问题是构筑物测绘难度较大。《房产测量规范》第3.1.1规定：“面积测算系指水平面积测算，分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。”第3.1.2规定：“房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。”与房屋等建筑物相比，构筑物类型多样，形状各异，如长方体、锥体、圆柱体等，有时还呈非对称不规则状态，一般不具备上述测绘的条件。《房产测量规范》对构筑物如何进行测绘并无明确的规定与标准，多数测绘机构因标准不明确不知如何测绘而不受理开发单位的测绘申请，或不知如何出具《房屋面积测绘报告书》，不动产登记机构也以没有实测报告为由，不予办理首次登记。

笔者认为，首次登记时是否需准确记载构筑物的建筑面积可根据不同情况而定。建设工程规划许可证及其附件、附图中一般会对建筑面积、长、宽、高等数据予以明确，不明确的有时会进行文字描述或标示。已进行明确的，则实际测绘时对符合《房产测量规范》的构筑物可参照规划报建图的相关指标类型进行测量。未明确或不符合《房产测量规范》的，可考虑不测量具体的建筑面积，在《房屋面积测绘报告书》中以描述或附图的形式示意构筑物的名称、位置、轮廓等信息，登簿后在登记簿及不动产权证书附记栏中也进行描述性显示。（作者单位：郑州市不动产登记中心）