人口老龄化发展与房地产价格波动关系的实证研究

【摘要】人口老龄化是当前中国社会的发展现实，其影响了社会整体的购买力结构，因此有可能对房地产消费结果产生影响。本文收集23个省及直辖市的老龄化水平及商品房价格等数据，采用门限分析法发现在人口老龄化早期和峰值期时，人口老龄化发展时房地产价格会随之增长，而在人口老龄化稳定增长期时，人口老龄化发展时房地产价格会随之下降，这可以为房地开发与销售企业的开发和经营战略调整提供参考。

【关键词】人口老龄化;房地产价格;实证;开发与定价

1、人口老龄化发展对房地产价格影响方式

目前国际房地产价格研究领域对人口老龄化的影响较为重视，也出现了较多观点，一般认为人口老龄化对房地产价格的影响是由市场选择所导致，其中最主要的原因有三种：一是人口老龄化整体降低新增购房需求，供需关系变化导致房地产价格被动下滑;二是人口老龄化对对既有特殊需求产生特定刺激，主要是由于养老需求下可能出现一部分对房屋要求更高的消费者，但多数研究认为养老者购房需求不属于一般性需求;三是在人口高度密集的国家、地区或城市中人口老龄化对房地产价格影响较小，主要在于此类地区的人口总量较高但整体资源总量偏低，房产资源的价格能够始终维持在较高水平[1]。此外从中国国情来看，人口老龄化还可能通过限制大众储蓄量、影响政府对房地产市场的宏观调控[2]等抑制房价增长。总体来看，多数研究都认为人口老龄化会导致房地产价格下降。本文对二者关系做出如下架设：

H1.人口老龄化水平增长时房地产价格会随之下降。

2、实证研究设计与分析

2.1模型设计、变量选择与样本来源

结合上文分析来看，人口老龄化不直接影响房地产开发和经销企业的定价决策，而会通过其他外部环境因素、市场选择来间接影响房地产价格，因此可以认为二者之间即便存在关系也不太可能为绝对的线性关系。所以本文选择采用门限回归模型来分析二者之间的关系，模型如下：

Yit=α+βXit（qit≤λ1）+β'Xitl（λ1λ2）+γZit+εit

其中：Yit為被解释变量;Xit为解释变量;qit为门限量;λ为门限值;l（）为指数函数，门限量符合括号内定义是则l（）为1，否则为0;Zit为控制变量;εit为随机干扰量;系数为待估参数，其中β为门限量（大于或小于λ值时）解释和被解释变量间的关系，在确定模型的后第二个门限值的估值采用第一门限的最小二乘法残差平方和来确定。

此次实证研究中选择我国市场内各类经济的地区内较具代表性的省份（东部发达地区选择了北京、天津、上海、广东、辽宁、山东、江苏、浙江、福建、广东等11个直辖市和省份，中部中等发展水平地区选择了河南、湖北、湖南、山西、江西、安徽等6个省份，西部欠发达地区选择了甘肃、宁夏、青海、新疆、云南、西藏等6个省份，总计23个直辖市和省份）的数据。数据收集区间为1999年-2019年（1999年为我国住房货币化改革实施的起始年份）。收集的主要变量包括：地区年度房地产的价格均值、人口老龄化水平（使用国家统计局统计使用的“老年人口抚养比”指标）、国民生产总值（GDP）、数据采集区域内的人均可支配收入（PCDI）、数据采集区域内的消费价格指数（CPI）、性别比（GR）、政府土地财政预算（GBE）等可能影响房地产价格的因素。

2.2实证分析

在基于门限模型的显著性校验分析中发现，所有23个直辖市和省份的门限模型分析中第一与第二门限值分别为0.125和0.237。将门限值带入模型中进行回归分析得出如下结果：

从回归分析结果来看，人口老龄化水平低于0.125时人口老龄化水平与房地产价格之间存在正相关关系，系数为0.021，相关度较高但影响偏低;人口老龄化水平高于0.125但低于0.237时人口老龄化水平与房地产价格出现负相关，系数为-0.009，相关度较高但影响偏低;人口老龄化高于0.237时人口老龄化水平与房地产价格重回正相关，系数为0.002，相关度高但影响偏低。

2.3实证分析的结论

总体来看，实证结果部分拒绝了原假设（H1），仅有老龄化水平在[0.125，0.237]区间内符合原假设，说明老龄化在高速增长期确实会导致房产价格上升，但这种影响主要通过影响国民生产水平、大众购买力、消费指数、政府政策来影响房地产价格。但在人口老龄化增长早期和人口老龄化增速明显放缓后，房地产价格反而会随人口老龄化水平而增长。

3、人口老龄化发展背景下房地产市场发展的建议

结合实证分析可知人口老龄化高速增长期（0.125

政府方面。一方面建议其加强房价管控，应对当前社会老龄化环境下大众购房能力下滑的问题，营造更良好的生活环境;另一方面建议大力推动人口调控政策，及早使人口结构恢复正常状态，避免其通过限制房地产市场来阻碍经济发展。

地产开发企业方面。一方面建议企业应对中短期房产定价进行调整，更有效地把握既有市场;另一方面建议对中长期房产项目开发策略进行调整，应对未来30-50年中国养老的新需求，把握人口老龄化高速增长结束后对房地产价格正向促进作用。

参考文献：

[1]Saita Y， Shimizu C， Watanabe TAging and real estate prices： evidencefrom Japanese and US regional data[J].International Journal of Housing Marketsand Analysis，2016.

[2]况伟大，王湘君，葛玉好.老龄化、遗产动机与房价[J].中国软科学，2018（12）：44-55.

作者简介：

徐筱（1988.11-）女，四川广元市，硕士研究生，经济师，房地产经济。