全国首个集体土地租赁房正式运营

赵莹莹 陈雪柠

每日三餐定时奔餐厅，工作上图书馆，跑步在健身房，都不用出小区，这是90后女孩玖龄如今的租房新生活。

近日，丰台泊寓成寿寺社区亮相，成为全国首个正式运营的集体土地租赁住房项目。利用集体土地建设租赁住房并实现市场化运营管理，北京为超大城市完善租购并举体系、缓解住房供需矛盾探索了一条新路。

一年时间搭建政策“四梁八柱”

“家具、电器齐全，这里真的可以拎包入住，这一点最吸引我。”作为从小在南城长大的孩子，玖龄一直想在西南区域租套房子，面积不用太大，只要储物空间足够，设施设备齐全。针对单身青年和小夫妻租住的不同需求，泊寓成寿寺社区的小户型房源月租金在3600元至5000元不等。

在北京众多住房项目中，泊寓成寿寺社区身份“特别”——是北京第一个，也是全国第一个投入运营的集体土地租赁住房。

2017年8月21日，国土资源部和住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，明确第一批在北京、上海、广东、南京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，允许村镇集体经济组织以自行开发运营、联营、入股等多种方式建设运营集体租赁住房。

“在集体土地上建设租赁住房，一切都是摸着石头过河。”市住建委保障房建设管理处四级调研员田相伟说，就像所有新生事物一样，各方对集体土地租赁住房也曾有过疑虑，乡镇政府担心无法保障农民利益，企业顾虑投入没回报。如何让各方吃下“定心丸”？

短短两个月后，2017年10月31日，《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》印发，从项目准入条件、申报主体、资金筹措、规划布局、租赁模式、审批程序等九大方面进行规范，这成为集体土地租赁房建设的首份政策指引。

随后，《关于加强北京市集体土地租赁住房试点项目建设管理的暂行意见》、《关于我市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见>、《关于进一步优化政策性住房项目建设审批制度的意见》等陆续出台，一年时间搭建起了集体土地租赁住房政策的“四梁八柱”。

“集体土地租赁住房有三专：工作专班、专门台账、专人负责，从项目共性问题到个性问题，随时反馈，随时跟进。”田相伟说。

全国率先运营的“北京速度”

2018年3月15日，成寿寺集体土地租赁住房获得立项批复;8月22日，取得工程规划许可证;8月23日，取得工程施工许可证。2020年7月6日，泊寓成寿寺社区亮相入市。

从政策出台到项目落地运营，北京集体土地租赁房跑出了2年零8个月的全国最快速度。这背后，是北京营商环境的强力支撑。

据悉，市规自委等多部门共同研究，对集体土地租赁房涉及的行政审批事项精简流程、下放权限。一方面，除立项权限外，项目预审、规划、用地、建设等审批权限均下放至各区政府。另一方面，将成寿寺集体土地租赁房纳入“多规合一”协同平台，与建设项目办事服务相关的13个部门在一个统一平台上协同会商，提供“最多跑一次”服务。

“实际上，从进入‘多规合一协同平台到取得工程规划许可证，全程只用了约一个月。迄今为止，北京还没有哪个项目比它更快。”田相伟说。

在项目实施过程中，倾听用户需求成为首要原则。“我们的设计团队遍访了几千名租客，去了解年轻人的真实需求，再一遍遍打磨设计方案。”万科集团合伙人刘肖将整个过程比作“螺蛳壳里做道场”。如何在有限的空间内让年轻人住得更好？依托翔实的调查数据，成寿寺项目打造出了五大主题房：女生主题房、健身主题房、直播主题房、创意工作室、宠物主题房。

在为爱猫人士打造的宠物主题房内，记者看到，沙发是耐挠的帆布材质，衣柜是封闭的柜门，床底是抽屉式设计，还有逗猫墙、猫抓板、猫砂盆和猫窝茶几四件“神器”，可谓“麻雀虽小，五脏俱全”。

“相比改造既有住宅再出租的‘二房东模式，在集体土地上建设租赁住房的一大优势是，可以始终如一地贯彻高标准设计和建造。”刘肖坦言，参与集体土地租赁住房的初衷，就是让奋斗者租得起好房子，给他们一个城市里的温馨港湾。

5万多套集体土地租赁房在建

除了泊寓成寿寺社区，北京有一批集体土地租赁住房项目陆续开工建设。截至2020年5月底，全市累计上报开工集体土地租赁住房项目35个、房源约5.2万套，户型以90平方米以下中小套型和职工宿舍类为主。不同于此前受益群体有限的公租房，集体土地租赁住房租金更贵一些，但也没有苛刻的收入、轮候条件限制，可惠及普通工薪阶层，从而有效发挥缓解住房供需矛盾的作用。

三分建，七分管。为了让租客住得安心，北京相关政策明确提出，集体土地租赁住房建成后，由项目所在区人民政府统筹考虑公共租赁住房轮候家庭、新就业无房职工、城市服务保障行业务工人员等租赁需求，组织开展租赁分配工作。鼓励签订长期住房租賃合同，除承租人另有要求外，单次租赁期限不低于3年。

“成寿寺项目是块‘试金石，未来， ‘工具篮里的政策还会越来越丰富。”田相伟透露，有关部门正在总结试点项目经验，计划就创新金融产品与服务、税费减免支持、引导各类主体参与建设等问题，陆续出台更多配套文件。

首都经济贸易大学教授赵秀池分析，推动集体土地租赁住房建设，既增加了租赁住房供应，又促进了农村集体经济组织发展和农民增收，对于完善租购并举的住房制度是一种有益探索。（文章来源：北京日报）