利率政策调控房地产价格研究

傅寒春

（湖北锦华置业投资有限公司，湖北武汉 430000）

1 利率政策对于房地产经济的重要性

房地产经济于2000 年前受宏观市场经济影响，故而发展并非一帆风顺。但在20 世纪末，我国对于房地产行业进行相关改革，使该市场得以发展，并逐步成为国内经济支柱，又因国内城镇化发展趋于稳定，人口变迁影响等因素，致市场上房产消费需求接近饱和，这些房地产经济的市场变化都离不开国家利率政策的影响。国内利率政策因市场时局变化而改变，能有效地影响国民购房需求，把控房地产经济对于国民经济的影响，避免房地产经济泡沫化以及防止其经济结构坍塌。国内合理的利率政策能有效的为房地产行业保持弹性，保证其经济活性得以存活，避免行业饮鸠止渴。

2 利率政策调控影响房地产经济的途径

2.1 利率调控房地产属性的影响

房地产商品可作为消费产品或投资产品。作为消费品看来，住房作为国民的生活基本刚性需求，对于国民的重要性不言而喻。并且，房地产商品可以在市场上进行流通，进行多次转让，即产权多次转让，并且房地产商品具有周期长的特点，因此，国民对于房地产商品情有独钟。当利率上涨时，房贷利率也将上涨，国民购买房地产商品的成本也会增加，在这种情况下，国民将会压抑自身对于房产的购买欲望。此时，若房地产市场供给不变，房地产商品的价格将会降低。反之，当利率下涨时，房贷利率随之下降，国民购置房地产商品成本降低，因而大家对于购买房地产商品的想法强烈。从作为投资产品看来，房产作为国民重要财产之一，具有因数量有限而产生的保值性。当利率降低时，房地产作为一种投资产品，其性质远不止作为消费品。而当利率上升时，房地产商品的投资成本呈正相关上涨，导致该商品实际价值下滑，进而导致商品价格下降。故而，利率政策可以对房地产商品的属性造成不同的影响，进而影响价格[1]。

2.2 利率调控房地产供给的影响

近年来，因房地产行业的火热，房地产商的自持资金比例不断上涨。其缘由是房地产行业规模的逐步扩大，房地产商对于资金的需求量增大，导致房地产行业贷款需求量大。2018 年房地产行业贷款额超4.8万亿，2019 年贷款额达44.41 万亿元，由此可以看出资金贷款对于房地产行业运转的重要性。在贷款量如此高额的现状下，我国利率政策直接或间接地影响房地产行业的供给问题，从而对房地产商品的价格造成影响波动。因此，在这种大环境下，国民应该根据自身的需求以及能力理性购置房产，注意融资贷款风险走向。

2.3 利率调控房地产机制的影响

我国房地产机制相比发达国家起步晚，故而存在不够成熟的问题。一方面是因房型而导致供需不均衡的问题，以别墅为典例的豪华户型难以卖出，而经济适用性户型则供不应求。另一方面则是土地出卖，建设转让政策的不合理，加剧了房地产商对于土地资源的垄断，加速国内房地产市场经济泡沫化。通过对于利率的分级调控，对于具体情况具体处理，宏观调控房地产市场，合理分配相关资源，进一步控制房地产商品的价格维持在一个相对稳定的基数，避免因房产商垄断土地而造成的大规模经济泡沫冲击国民经济市场，造成国内经济萎靡不振，从而引发更多的问题[2]。

3 利率政策对于房产价格调控机制分析

3.1 供需模型

将利率引进房地产供需模型中，对房地产行业的供需问题进行分析，从而得出利率对于房地产机制的影响。房地产商品需求应与利率水平呈负相关，因为国民购置房产在付款时除了支付原本自身的一部分资金，其余购房资金的来源则是从银行贷款。当利率上涨时，国民需要支付的贷款利息也会增加，加上本就价格不菲的购房成本，国民可能无法支付如此高昂的费用，从而退出房地产购买市场，进而抑制房地产市场的需求量。若利率处于低位，通过银行贷款购置房产性价比高，将会导致大量的人涌入房地产市场。由此，我们可以看出，房地产需求与利率水平呈负相关。

3.2 资本资产定价模型

根据资本资产定价模型，任意风险资产的预期收益水平等于无风险收益水平与风险收益补偿水平二者之和，因此可以通过资本资产定价模型对于房地产价格进行价值评估。通过计算，我们得出房地产商的预计收益率远低于市场无风险收益率时，房地产商及持有者则面临较大的风险，故而，会发生集体出售房地产的行为，造成房地产价格下降。若房地产商的预计收益率远高于市场无风险收益率时，房地产商及持有者面临的风险较小，因此，大量的投资者将会购置房产，从而引起房地产商品价格上涨。从上述内容可以看出，利率政策对于房地产价格具有调控性。

3.3 现今流贴现模型

根据现今流贴现模型，任意资产的评估价值应等于该资产未来各期预计收益的累计净现值。房地产作为固定资产，其评估价值可取决于未来各期预计收益的累计净现值。我们根据该模型可以得出，房产价格与房租呈正相关。当市场利率处在高位时，房地产价格对应的各期预计收益下降，进而导致累计收益值同步下降。因此我们可以看出，利率政策作为货币政策的重点内容，对于房产价格具有明显的调控功能。

4 利率政策调整对于房地产价格影响

4.1 金融市场对于利率政策的影响

我国金融行业相对于其他国家起步较晚，并且主体相对单一。面对这种情况，我国利率政策将会受到其干扰，从而对于个人、家庭、部门、企业等都会产生较大的影响，国民对于利率的敏感性将会呈波动性下降趋势。同时，我国证券、股票等相关市场发展程度与我国经济状况有一定的差距，因此这样会无形的削弱我国的利率政策所产生的宏观调控能力，引起我国房地产经济产生小规模化混乱，增加泡沫经济[3]。

4.2 利率政策滞后性所带来的影响

央行为适应经济变化，多次对利率进行调整，因为利率本身具有滞后性，所以这导致利率政策短时间无法与市场经济相适应，进而造成二者之间相互排斥的现象。在明确利率政策特点为大前提的条件下，我国利率政策应该与市场经济波动变化相适应，而不是以所谓的战略性眼光，长期保持同一种利率政策，以为了达到某种需求而破坏市场经济平衡。我国自1998年来，调整利率政策几十次，调整利率频繁，并且缺乏以市场经济为基点的规律性。长短期利率政策二者之间缺乏联动性，故而导致国内以房地产经济为典型的大规模波动化，误导房地产行业的正常发展。

4.3 利率政策灵活性的作用

我国长期实行管制性利率政策，金融机构所拥有的利率弹性较小。国家可以通过增加利率政策灵活性来有效调节房地产经济。从对于金额贷款额数进行分级化利率调整，有序地逐步解开管制，增加房地产经济的弹性。例如：通过合理调整中期贷款利率来增加未来短期市场利率预期。这样灵活的利率政策能有效地帮助房地产行业稳定化、合理化，将能解决我国房地产市场中存在的中长期供需问题[4]。

5 强化我国利率监管体系

高效且合理的利率监管体系能使金融市场作为一个整体的同时，又不违反客观经济规律，实现国内监管和信息沟通的交流和谐化。同时，对于利率监督体系进行改革可以有效地为金融机构制造较为有利的条件，与此同时，加大对于机构监察的力度，保证信息的真实性和透明性。科学地疏导利率传导机制，对于我国市场经济的建设起到至关重要的因素，尤其需要提高国民对于利率制度的敏感度，方便我国利率政策得以有效实施。在增强我国利率监管体系的同时，可以推陈出新，将优质的利率产品推向市场，帮助市场经济保持活性，促进国民生产总值的提高。

6 结语

伴随着时代的发展，利率政策对于我国房地产价格具有明显的调控作用，人们应该重视利率政策所衍生的利率工具，有效地去利用它。房屋对于人们属于刚需，因此，拥有庞大的房地产市场。在这种特殊的情况下，既是国内的利率上涨，在一定程度下也难以阻止国民对于购房的需求，因而利率政策对于房地产价格的调控并非完全呈线性关系。对于房价的调控属于具体系统的工程，应运用多项宏观调控手段来进行调控，这样才能有效改善民生，促进国民经济的健康发展。