从房地产开发角度评价绿色建筑经济效益分析

鲁彦

摘要：随着生活质量的不断提升，人们对生活和工作所处的建筑环境的要求也越来越高。由于建筑物数量的不断攀升，导致自然资源的消耗速度越来越快，人们在建筑过程中所浪费的自然资源也越来越多，对自然环境乃至整个地球的生态环境都造成不良影响。因此，如何解决日益增加的建筑物数量需求以及自然资源保护协调问题，成为当前建筑行业亟待解决的核心问题。为解决上述问题，绿色建筑这一理念应运而生。

关键词：房地产开发;绿色建筑;经济效益

随着可持续发展理念的深度宣传，建筑行业中掀起了一股绿色建筑风，在政府文件中也明确提出要推广绿色建筑以及提高绿色建筑的使用比例。与传统建筑相比，绿色建筑具有较高的环境效益，以装配式建筑为例，其在能源消耗、材料消耗以及碳排放等方面，大大低于现浇建筑，其建筑节能可达50%以上。由此可见，我们应当在建筑行业中加大宣传绿色建筑，建立科学合理的绿色建筑经济评价体系，鼓励加大对绿色建筑的投资与开发。

一、绿色建筑的内涵

可持续发展的建筑理念属于上位概念，绿色建筑属于下位概念。绿色建筑强调节约，尽可能地减少对能源、土地、水、木材的消耗，提高资源利用率，在为人们创造健康舒适的生活环境与工作环境的同时，寻求人、建筑物以及自然环境之间的动态平衡，这是一种促使人与自然和谐共处的建筑理念。

二、绿色建筑的发展现状

随着环保意识的不断加深，人们越来越关注生活和工作时所处环境的环保情况。相比于生活在农村自然状态下的人们，城市居民暴露在贾全安等有害环境或不健康环境中的几率更高，无处不在的建筑污染严重影响了城市居民的健康。由此，近些年生活在城市中的人们更加推崇绿色消费，更希望获得健康且舒适的生活和工作环境，对绿色建筑的需求也越来越迫切。

我国建筑行业正处于高速发展阶段，绿色建筑理念的提出，为我国建筑行业的发展方向指明了道路。绿色建筑强调对自然资源的持续保护与高效利用，符合我国当前的战略目标，也是实现人与自然和谐共处的有效途径。

从绿色建筑的行业发展前景来看，绿色建筑的经济效益优势显著，有助于提高我国绿色经济的整体发展。但当前我国绿色建筑的实践情况却不容乐观，部分房地产开发商标榜所建楼盘为绿色建筑，但却未真正落实绿色建筑在施工中的各项要求。我们不能仅通过喊口号的方式宣称绿色建筑，而应当切实将节约与资源再利用的理念贯穿于建筑物的设计、施工以及维护阶段。

三、绿色建筑的特征

（一）因地制宜的设计特色

绿色建筑与传统建筑相比，特点在于采用了先进的施工手段和环保材料。当我们对一个绿色建筑项目的经济效益状况进行分析时，首先应当对其采用的技术经济进行分析。很多人都认为，采用先进的技术必然带来巨大的成本支出，其实不然，根据不同建筑使用人的需求，建筑开发商不需要使用过于先进复杂的技术，就能够满足人们当下对绿色建筑的期待。

我国国土幅员辽阔，处于不同地域的建筑物的地理环境各不相同，开发商投资开发时，可以根据建筑物的不同地理位置以及自然环境而设计不同的绿色建筑设计方案，从而降低绿色建筑的技术成本。

（二）不可忽视的综合效益

绿色建筑的另一特色在于其能够有效地节约自然资源，降低建筑物本身对其周围自然环境的影响。因此绿色建筑的经济效益是全面的，绿色建筑的使用者能够明显的感觉到其在用水量、用电量、土地占用面积等多方面更加节约。

此外，绿色建筑本身应使用健康安全节能的建筑材料，其通风采光效果显著，苯、甲醛等有害物质的释放量符合安全环保要求，显著提升建筑物使用者居住环境的健康效应。

与此同时，科学合理的绿色建筑设计，能够为人类营造更加舒适健康的生活和工作环境，有助于放松心情，提高工作效率。

四、绿色建筑评价体系

由于房屋拥有数量与人口数量不成比例，导致我国房地产开发过程中侧重于经济方面的考量，而忽略了自然资源保护。为解决上述房地产开发过程中的短板，有必要提倡并推广绿色建筑。

建筑物具有建造周期长、使用寿命长这一自身特征，当将绿色建筑的经济效益贯穿于建筑物的前期规划、建造施工、使用维护及处置等全寿命周期内。在选择建筑材料时，应当选用环保且可循环利用的耗材，施工过程中还应当切实节约自然资源和能源，减少因施工行为给周围自然环境造成的破坏。

（一）全寿命周期成本评价体系原理

建筑物的全寿命周期成本，既包括项目前期成本，也包括向后期成本。前期成本具体包括：土地出让金、规划费用、建造成本以及其他费用。后期成本具体包括：运营成本和维护成本等。绿色建筑的最大特点在于前期费用高，但后期费用却相较于传统建筑更低。

增量成本与增量收益是绿色建筑全寿命周期成本评价体系中的两个重要指标，建造阶段的增量成本具体包括为节约能源和节约土地而增加的技术成本、使用安全环保的材料的成本、为循环利用材料而增加的技术成本、室内环境措施及其他成本。

综上所述，我们在衡量绿色建筑全寿命周期成本时，应当全面合理的计算其增量成本和增量收益是否成正比，综合考量资金的战略价值以及回收期长短、收益率高低、净现值等各项经济指标方能判斷绿色建筑方案是否可行。

（二）全寿命周期成本评价机制的不足

1.实用性受到质疑

尽管通过全寿命周期成本评价体系可以证明绿色建筑具有经济收益，但我们需要认识到社会各方主体均可享受绿色建筑的经济效益，对开发商或任何单方主体而言，都无法准确评估绿色建筑全生命周期给其带来的具体经济利益，这就导致增量成本的投入主题与增量收益的获得主体相分离。开发商为实现绿色经济投入了大量资金，绿色经济效益却由社会共享。

由此可见，该种评价体系对社会具有重大意义，但对建筑企业却缺乏足够的吸引力和证明力。从消费者角度考虑，绿色建筑可帮助节约多少水电取暖费并非消费者的“痛点”，宜居性和材料的健康环保才是消费者关注的重中之重。

2.经济性受到质疑

过去绿色建筑往往是高成本的代名词，但随着科技的进步和绿色建筑理念的深入推广，绿色建筑逐渐摆脱了高成本的固有印象，但是因使用环保建材增加的成本以及因使用先进制造工艺的成本占绿色建筑增量成本的比例仍然较高。因此，如果想要增加绿色建筑数量，必须尽可能地降低其建设成本。例如因地制宜，合理利用周围环境提高通风和采光效果，采购经济环保型建筑材料。还可以通过结合建筑物自身特点，设计合理的管理措施以降低建筑物后期维修成本。

五、绿色建筑开发阶段的增量成本和增量收益

为了让更多的开发者投资建造绿色建筑，在为其提供可行性方案时，需根据房地产开发的过程、不同性质用房后期运营的不同，以及开发过程中的风险因素，以向其提供公开透明且合理的绿色建筑经济效益评价体系，供其作出决策。因此笔者认为应当对这一评价體系进行改进，以增加开发者的投资信心，以期绿色建筑在我国得到普及。

（一）房地产开发阶段的关注要点

设计效果的好坏直接影响绿色建筑的成本计算及经济效益。因此，开发商应当在勘查阶段，设计阶段以及可研性调查阶段进行充分的准备;施工阶段，开发商则应当重点关注健康安全和环保的培训工作，聘请专业第三方对施工企业的建造行为进行监督和检查。

而在出租出售以及资产管理阶段，开发商需重点考虑以下四点内容：

其一，由于绿色建筑具有适宜居住以及健康环保的先天优势，开发商可将其打造为营销过程中的卖点，从而减少营销费用。

其二，我国各地方政府为了达到节能减排的目的，纷纷响应国家政策而推出了对绿色建筑项目的重点扶持奖励政策，因此，开发商应当将各地的财政补贴纳入绿色建筑的增量收益。

其三，根据市场调研情况，绿色建筑的价格往往比普通建筑高百分之5%—15%。但由于绿色建筑具有节能环保的特点，符合可持续发展的国家战略，建筑物使用者的环保意识也在同步提升，人们对于绿色建筑的需求会越来越大。对建筑物购买者而言，即使绿色建筑的前期投入成本较高，因其健康环保以及后期运营和维护成本较低，越来越多的房屋购买者也愿意购入绿色建筑，绿色建筑的售价和数量得到了提升，房地产开发企业的经济效益也就随之增长。

其四，对于运营成本应区分对待，例如后期水电、燃气、物业管理费用等由住户承担;而对于有经济收益的房地产，则应当将其经营收入纳入增量效应。

（二）房地产开发阶段利润计算原理

房地产开发商在建筑物上的经营程序可。分为多个阶段：获取投资机会阶段、可行性调研阶段、开发前的准备阶段、建筑物施工阶段以及对建筑物的出售租赁和资产管理阶段。由此可见，从开发商角度考虑，应当对直接出售的房地产采用成本计算的方式得出开发利润;而对于出租和经营性的建筑物，应当依据收益法，分别计算开发商的净收益及开发利润。

（三）绿色建筑开发阶段的风险及其规避

对房地产开发企业而言，由于绿色建筑得到了国家的扶持以及消费者的信赖，其项目实施风险主要集中于施工阶段和经营阶段，在施工时所采用的技术手段难度较高，建筑材料成本较高，因而工期延误以及建造成本增加的可能性也越高。

针对上述风险，开发商应当尽可能在设计阶段，通过对建筑物所处自然环境和建筑物使用者的具体需求进行详细剖析，通过选择适宜的建筑材料、合理利用通风采光等自然条件，制定出更加节能环保且成本可控的设计方案。

参考文献：

[1]提文国.绿色建筑中节能设计的要点分析[J].住宅与房地产，2018（2）：95.

[2]杨益，王攀.从绿色建筑的角度谈绿色建筑经济的评价方法[J].经济研究导刊，2017（23）：43-44.

[3]李向阳.建筑设计中绿色建筑设计理念的整合应用探究[J].工程建筑与设计，2017（12）：17-18.