新经济形势下的房地产融资探讨

吴佩飞

摘 要：虽然今年两会政策依然是抑制房价上涨，但受疫情的影响，各地政府为了缓解资金压力，对土地呈现了相对宽松政策。总体来说，房地产市场在未来有一定的溢价空间。本文主要探究，在两会后的新型经济体系下，房地产应该如何利用现有市场优势，进行合理融资，实现房地产投资收益最大化。

关键词：新经济形势;信贷;融资壁垒;组合融资

文章编号：2095-4085（2020）09-0065-02

房地产作为投资时效长、资金链长的产业，从项目开始到落地结束，每一环节都不能缺少庞大的资金支持。近几年来，为了管控房价上调，国家对房地产的融资政策逐渐缩紧，众多中小型企业面临着强大的资金周转压力，现房地产企业除了面对政策壁垒、资金压力、市场管控等，还将面临着巨大的融资难题。

1 房地产行业现阶段的环境寒冬与未来的发展春天

1.1 受疫情影响房地产面临销售寒冬

2020年的疫情对房地产来说无疑是重磅一击，国内众多大小企业面临资金压力，各企业所有者对相关产业进行抛售套现，让2020年房地产行业面临一轮销售寒冬。

1.2 国内融资壁垒稳固且不断加深

房地产行业是受到国家政策影响较大的行业。国家政策的变动对房地产行业可以说是“牵一发而动全身”。从上个世纪八十年代以来，国家对房地产融资方式进行多次全方位的管控调控，从最开始的定增融资、到后来到非标融资、再到后来出台限定商行和信托银行类不得违规投资房地产的相关政策，为调控房价，规范房企投资，国家政策管控不断严格，政策壁垒也“越垒越高”[1]。

1.3 现楼面地价及存量市场未来溢价较高

受大环境影响，2020年房地产面对一定的寒冬环境，但为了扶植疫情后的经济发展，将会持续一段时间的货币宽松政策。各地政府为了帮扶当地经济发展，也会对土地政策进行一定宽松处理，部分地区房地产亦会迎来一定的发展春天。

2 国内房地产行业面临的融资难题

2.1 资金庞大融资周期较长

房地产行业的项目基本属于周期长、资金庞大的投资型产品。就其融资来说，其周期相对较长。如果是针对零散的投资用户，长周期慢收益存在一定的风险性和不稳定性，虽然收益较高[2]。但是主要融资对象还是针对闲置资金較多的用户，所以资金链长、周期长，是阻碍房地产融资集资的一个最主要原因。

2.2 缺乏专业性的信托融资人才

信托机构或者是个人将资本所有者和房地产投资市场紧密地结合，这对于资本所有者来说是投资项目，对于房地产市场来说是融资的主要来源，二者互惠互利。这个融资方式，也被国外房地产市场广泛使用。在国内，限制房地产信托发展的根本原因，是缺乏专项性的专业人才。由于房地产信托行业在国内的发展时间较短，市场上权威性的信服度较高的信托管理专家较少。同时，政府一直都没有出台对信托行业严格管控的管理政策，以至于投资者不敢轻易地信服于一般信托投资机构，一定程度上，影响了房地产信托融资的发展。

2.3 企业股权融资门槛不断攀升

在众多融资方式中，股权融资是相对来说难度较低、成本较低的融资方式。融资方只需要让出公司所有的一部分股权，得到投资者的资金，对项目进行持续性的资金投资，不影响公司现有的项目资金使用。但是在国内，能有资格上市融资的房地产企业，都是规模较大的企业。现阶段的股权融资政策，对企业规模利润考核标准不断提高，中小型企业难以实现股权融资的方式。

2.4 债券融资发展严重落后

我国债券发行较早，但是到现今，发展比较成熟的还是国有债券和金融债券。企业债券多年来受到一定的政策压制，规模难以得到爆发性的发展，部分的企业即使得以发行一定债券，但其市场性不强，投资者对其购买性也不强，导致多年来，企业债券愈发难以发展。房地产行业想通过债券方式进行融资更是难上加难，因政策不扶持和市场机制缺乏，房地产债券即使发行，也只能在被分割的二级市场进行流通。由于二级市场大部分是被银行和交易所掌握，其两者交易方式却是背道而驰。投资者对购买房地产债券的难度和成本不断增加，最终只会严重阻碍房地产企业对债券的融资手段的使用。

2.5 房地产企业融资渠道狭隘、风险成本高

国内房地产大型上市企业占比不多，大部分企业只是中小型企业。这类型企业信托融资、股权融资方式门槛较高，债券基金等融资手段基本不能使用，最稳妥的的融资方式只有银行借贷。但是由于国家政策管控，银行借贷利息近年来不断攀高，对于大部分中小型房地产企业来说，银行借贷利息成本过高，项目风险过大。

3 新经济形势下房地产企业的融资应对方式

3.1 量身打造企业专属信托融资体系

信托融资面对的资金市场是庞大的，这种融资方式面对的是拥有一定闲置资金的投资者，也能让房地产以最直接的方式直面资本市场。所以房地产行业在后期的发展过程中，中小型企业可以有计划性地与专业的信托机构进行深度合作，共同培养专业权威的信托人才;大型企业可以培养专属自己的信托机构，引进和培养专业人才。积极发展国内的信托行业的同时，为企业增添更为主动可靠的融资手段。

3.2 开拓创新性融方式作为企业发展战略方针

现有融资方式狭窄，成本风险较高，下一阶段，不断开拓创新型融资手段将成为房地产企业未来发展的重要战略步骤。新的融资渠道和方式，需要结合新时代的发展和新科技的更新。例如，近些年来，互联网+业务不断深耕，线上发起的融资方式和融资渠道层出不穷，房地产企业在未来可以考虑结合互联网+业务，开拓新型融资渠道。或者，通过资源置换的方式，利用现存量与未来资金做置换，利用线上公共资源平台，开拓租赁业务，将现有空置资源租赁给有需要的平台及用户，从而获取投资资金支持。房地产企业应该开拓创新，从现有的融资夹缝中，努力开拓新型的融资方式。

3.3 良好的信誉是企业给投资者的首映效应

企业良好的信誉形象，会让投资者对企业产生不可逆转的首映效应。投资者在选择的时候会比较相信一个信誉良好的企业，融资过程会相对畅通。特别是针对零散的投资者，其主要是查看企业近年来的信誉值以及收益情况。所以，房地产企业需要维护和建立好本企业的信誉形象，规范地管理日常项目工作，制定严格的企业管理制度章程，确保每个项目如期完整运行，让投资者每一次投资都能准时地得到相对应的收益，这对于企业在日后的融资上，会有很大的主动性和选择性。

3.4 降低融资成本选择适合企业的多样化融资形式

房地产企业是一个高投入高回报的行业，但同时也会存在较高的风险性和不稳定性。所以在选择融资方式的时候，大部分房地产企业会根据自身实际情况，选择组合型的多样化的融资方式，采取“不把鸡蛋放在一个篮子上”的融资策略，从而更有利于规避融资过程中遇到的风险及不可控的问题。房地产企业应邀请专业人士对公司的实际情况进行评估，因地制宜地制定合適的融资计划，灵动地组合债券、股权、租赁等融资方式。同时也需要考虑市场未来发展的挑战和变化，实时对企业融资规划进行调整。最终实现企业资金投入占比少，但项目资金链充足的目的，确保每一个项目足以准时高效完成。

3.5 以国家政策为融资战略调整的指导方针

为了民生政策，房地产行业受国家管控严格。反过来说，房地产企业要想做好融资策略，一方面，需要时刻关注国家政策的变动，将国家每一次大会的房地产政策研究透彻，才能更好的制定企业适合的融资策略。另一方面，房地产企业需要开拓新型融资渠道，亦需要得到政府和当地政策的支持，才能合法合理地开拓新型融资渠道，取得项目融资资金。

4 结 语

综上所述，现房地产企业面临着较大的融资难度和市场调整，但受疫情后各地土地放宽的影响，也拥有一定的发展空间。对此，房地产企业要想突破当前融资困境，应时刻关注国家政策，积极开拓融资新形式，积极培养建立可靠的专业的信托机构，采取多样化融资组合形式，树立良好的企业信誉形象，积极应对现状，等待下一个房地产投资销售风口的到来。

参考文献：

[1]王萍.新经济形势下的房地产融资探讨[J].财务与管理，2015，（07）：40-41.

[2]王性玉，车存保.夹层融资及中国应用问题探讨[J].金融改革，2008，（07）：24-27.

课题名称：基于岗位素质的高职《房地产经营与管理》课程的系统化设计（课题编号：JXJG-14-57-2）。