APP下载

资金面紧张与疯狂拿地背后的房企策略

2020-10-29张宏伟

中国房地产·市场版 2020年8期
关键词:资金面

摘要:我们更应该冷静研究市场大趋势走势,把握市场大势顺势而为,而不是圖一时之快,拿地的时候爽一把就算了,甚至对赌未来楼市调控政策尤其是限购限价限签等政策会取消否则,现在拿地生猛激进,后期销售都是问题,甚至无法解套

关键词:资金面;高周转;深耕布局

中图分类号:F293 文献标识码:13

文章编号:1001-9138-(2020)08-0026-27 收稿日期:2020-05-20

最近,合生在北京东南三环绝版位置耗资近180亿元拿地,堪称生猛,相比前几年在土地市场的低调,更是形成鲜明的反差。除了合生,今年以来拿地生猛并且有特点的还有那么几家,比如绿城在北京(大股东中交大本营)和浙江市场(绿城大本营)积极布局,截止到4月底今年拿地金额已超200亿元;龙光也比较激进,积极深耕大湾区,尤其是广深两个城市,今年以来拿地金额也超过200亿元,当然广深是拿地大头儿;建发今年3月底4月初也开始发力,4天耗资140亿元,在苏州、无锡、南京、成都等城市凶猛抢地,截止目前为止拿地金额也接近200亿。

当然一部分民企拿地也比较积极,比如新城恢复拿地后今年拿地金额也超200亿元,祥生、金科、蓝光、中骏、滨江等房企布局也比较积极。

众所周知,“疫情”影响下,尽管融资环境也略显宽松,但是,大部分房企资金面仍然相对紧张,那么,为何当前仍然积极拿地?当前房企积极拿地与资金面紧张背后反映出当前企业哪些策略变化?不同类型房企积极拿地背后考量有差异,大体上可以从以下四个方面进行分析:

首先,类似绿城、建发之类央企国企背景的房企就不用多说了,这些企业仍然可以拿到低成本融资,自身是有优势的,因此,它们可以在拿地“窗口期”针对核心一、二线城市或自身优势区域积极深耕布局。尤其是绿城这一轮拿地,相比中交成为大股东之前,这一轮拿地“窗口期”踩得比较准,有点“稳准狠”的感觉。

其次,大部分企业当前资金面紧张,杠杆率也比较高,对于高周转的房企来讲,通过拿高周转的地块快速开发销售对冲市场风险。

以祥生为例,从祥生进入的城市来看,大部分仍然在三、四线城市,甚至在长三角优势区域下沉至百强县域城市或乡镇开发,这些城市大部分是与高周转速度匹配的城市为主。一方面,祥生有规模化需求,继续积极布局拿地,另一方面通过拿可以高周转的地块,加快销售回款,这也是通过高周转降低资金压力对冲市场风险的一种表现。

最近祥生在杭州投资40多亿元拿地,深耕布局这样的二线城市,这是千亿元规模之后做城市、项目结构优化的结果。一、二线城市周转速度慢但是可以做利润,三、四线城市利润承压但可以促进规模增长,祥生现阶段的必选项就是在两者中做平衡。作为浙江企业,祥生不乏市场敏感度,上市需求也推动其利用杠杆和这样的机会做一些土储动作。

此外,现在拿地还可以增加今年的总销售金额,房企现在积极拿地对于回补业绩的诉求明显。

比如上面笔者提到的其中一家房企,这两月之所以积极拿地,是因为今年总销目标定好了,如果不拿地补仓,今年就无法实现总销目标,在6月底之前拿地,还是有机会为今年总销做点贡献的。

最后,当然现在拿地还是有“窗口期”的,毕竟在“疫情”影响下,竞争没有那么激烈,起码部分龙头房企比如恒大、碧桂园、融创等均放缓了拿地步伐,对于部分中小房企来讲,弯道超车、提升市场地位仍然有可能性。因此,我们看到尽管行业资金面整体仍然相对紧张,但是土地市场热度并不减,一部分中小房企反而成为这一轮土地市场的主角。

当然,积极拿地布局的同时也应该关注市场风险,毕竟楼面价上升了,利润空间也压缩了;市场环境虽然复苏了,但是也并没有出现大幅反弹;土地市场繁荣的背后还有世茂收购福晟、泰禾协信等房企引入战投等事件。

因此,我们更应该冷静研究市场大趋势走势,把握市场大势顺势而为,而不是图一时之快,拿地的时候爽一把就算了,甚至对赌未来楼市调控政策尤其是限购限价限签等政策会取消。否则,现在拿地生猛激进,后期销售都是问题,甚至无法解套。

作者简介:张宏伟,独立地产评论人。

猜你喜欢

资金面
央行重启逆回购显示出什么市场信号?
国债升上4%
连续净回笼加剧资金紧张 后续资金面仍需央行呵护
央行MLF操作投放3390亿元,意在保持年末资金面平稳
年末银行间资金面持续偏紧,分析认为央行隐性加息
央行11日逆回购再放量 资金面由紧转松
公开市场连续净回笼资金
简述中国股市的影响因素及未来趋势