高层住宅建筑物业消防安全管理工作中存在的问题及对策探析

曾跃祥

摘要：在当前房地产事业快速发展的形势下，物业管理行业也迅速崛起，特别是在各类高层住宅建筑中都有设立物业管理公司，消防安全管理工作作为物业管理的重要组成内容，在开展工作的过程中难免存在着消防安全问题频发的现象，如消防安全工作做的不到位、居民缺乏较强的消防安全意识、消防整改措施不到位、不合理等，这些问题都对居民的安全生活造成严重威胁。本文分析了加强高层住宅建筑中物业在消防安全管理工作中的重要性，针对当前高层住宅建筑中物业在消防安全管理中存在的问题，提出了相关对策，以供相关研究人员参考。

关键词：高层住宅建筑;物业消防安全管理;现状;对策

1 加强物业消防安全管理工作的重要性

在当前城市化进程逐渐加快的当下，城市的高层建筑尤其是高层住宅越来越多，目前，可以扑灭高层住宅建筑火灾的消防高喷车、云梯消防车等举高台无法达到较高的建筑楼层，所以针对高层住宅发生的火灾无法达到有效的扑救和营救效果。加之现代高层住宅建筑密集，层数多，居住人员多，家庭装修又采用许多易燃、可燃物质，如果发生火灾事故极易蔓延并导致大量的人员伤亡，所以进驻高层住宅建筑的物业公司尤其要对消防安全工作引起充分的重视。因此需对物业公司的消防安全工作采取有效的整改和管理，通过对建筑内部消防安全环境和消防设施的改善，提升物业公司的管理服务意识和水平，为高层住宅居民营造良好的消防安全环境。

2 当前高层住宅建筑中物业在消防安全管理中存在的问题

2.1高层住宅建筑消防设施严重损坏，室内疏散通道被堵塞

消防设施的损坏在老旧高层住宅建筑中表现的比较明显，超过5年的高层住宅建筑消防设施都有明显的损坏和残旧现象，10年以上的高层住宅建筑大部分消防设施受到严重损坏。主要表现在：（1）室内消火栓水带有破损情况：缺失水枪，消防水泵损坏情况严重，导致喷淋系统、消火栓系统的灭火功能无法正常发挥;（2）火灾自动报警系统破旧，如一些探头长期存在故障;（3）防火门闭门器出现损坏或被拆掉，变形的防火门不能关闭，防火分隔、防烟作用不能发挥;（4）消防应急灯、安全出口标志损坏或电源未接，灭火器失去效用;（5）杂物、车辆堵塞疏散通道（楼梯、安全出口等），对疏散造成较大影响。

2.2消防通道、登高面被占用

《建规》中对高层建筑应设置的消防车登高、环形消防车道等操作场地有明确规定。通过检查发现，大部分高层住宅消防车道普遍存在被临时停车占用的情况，而这种情况在夜晚更加显著，极易导致高层住宅建筑一旦发生火灾，消防车辆无法及时到达着火建筑物的情况;而且消防车登高操作场地被占用的情况也比较常见，造成其通过的长、宽度不够，也因此高喷消防车、云梯消防车的正常战斗和营救工作受到较大影响。

3 造成当前高层住宅建筑消防安全管理问题的原因

3.1物业管理单位没有落实责任

在高层住宅建筑物业管理的过程中，很多物业管理单位只重視经济效益，在保养和维护小区建筑消防设施时缺乏充分的责任感，只单纯的把物业管理当成“管”，如果出现损坏现象，物业单位无法因为数十万甚至上百万的维修费用而未履行及时发动业主对公共维修基金进行调用的职责。许多高层住宅建筑物业管理单位不能有效落实消防安全主体责任，而且也对损坏的消防设施、丢失消火栓等问题视而不见，诸如此类的消防安全隐患存在时间较长，如果发生火灾，建筑消防设施无法正常使用或消火栓无水等问题，可能导致的财产损失和人员伤亡情况无法估计。另外一些高层住宅建筑物业管理单位还因害怕消防器材、设施遭到恶意损坏或被盗，私自把门锁等防盗设施加装在配电间、水泵房、消火栓箱、消防控制室等部位，直接造成发生火灾后无法及时发现并采取措施，导致火灾初期最佳的扑救时机被延误。

3.2缺乏明确的法律责任追究

部分高层住宅建筑内，经常出现一些楼梯封闭、消防通道被阻碍等情况，还有些居民把楼梯口当成自家的储物间进行改建，从行政法律方面进行分析，这种现象实际上是与国家规定的相关消防法律法规相违背的，严格来讲是应该负行政责任的。但是大多数物业公司的管理人员在制止和劝阻的过程中，顶多就是在口头上对那些使用公共面积情况不合理的居民发出警告，导致一些居民不能正确认识到自己行为的不妥，对物业公司的劝阻充耳不闻，占用公共面积修建的储物间仍然继续被使用，尽管这种行为物业公司也负有一定责任，但是也不能只处罚物业公司;而执法部门又不能直接处罚居民或业主。从民事关系上讲，我国法律规定一般行为对其他居民的权利造成侵害，或是居民自身的行为影响到其他居民的生命财产安全的，被侵权的居民在解决时可以自行选择诉讼的方式，但是中国一直以来都讲究睦邻友好，在解决相关问题时选择民事诉讼方式显得极端。

3.3居民缺乏较高的消防安全意识

因为高层住宅建筑群较多，通常都包括数幢或数十幢楼，居住着较多的居民，这些居民对消防安全有参差不齐的认识。而且在当前人们生活质量不断提升的情况下，大多数居民的出行都有私家车，但许多建筑在设计初期没有充分考虑到这些问题，造成消防车道、小区道路被堵塞，占用情况严重。加上许多居民并不了解消防安全法律法规，错误的把消防用水当作免费用水，便把消防栓里的消防用水偷偷接来用，如果用户使用较多而且又得不到及时补充，一旦发生火灾不能及时发挥灭火作用，后果不堪设想。一些居民为便于生活，把建筑物的消防通道改建成自己使用的储藏间、杂物间等，或者在电梯前室、疏散楼梯等区域随意堆放废弃杂物，如果有火灾发生则会较大程度的影响到居民的疏散逃生。

4 高层住宅建筑物业消防安全管理对策

对于上述提出的高层住宅建筑中物业在消防安全管理上存在的问题，相关物业公司应该加强对消防安全管理的力度，及时采取有效的、针对性的措施，为居民的居住环境提供安全保障。

4.1对物业公司工作人员加强管理

因为物业公司的工作人员是直接负责高层建筑内部各项事务的人员，这些人的业务素质应该相对较高。房管部门应该定期对物业公司的工作人员加强职责和技能方面的培训。消防部门、社区居委会、辖区的派出所、街道办等要组织各种培训班，不定期的培训物业工作人员，向工作人员现场讲解消防知识技能，使其对消防安全管理工作树立起严肃对待的态度，保证物业公司的相关人员都掌握一定的消防安全知识和正确使用消防设施、器材的方法，发现存在消防安全隐患的能力，而且还可以在突发情况下组织居民有效進行疏散和如何扑救初期火灾。还可以联合消防培训机构，为物业公司培养消防专业知识丰富的人才，使物业管理队伍得到充实，并使其一些管理弱点得以规避。另外，要保证物业消防安全管理岗位考核通过后持证上岗，可以独立值班、维护和保养消防设施等，保证其可以及时有效的处理消防安全管理工作。

4.2健全相关加强物业消防管理的法规

对入驻高层住宅建筑的物业企业加强管理，应该以相关法规建设为原则。地方政府部门应对物业管理企业增加相关规定，对物业公司的处罚种类和力度进一步明确，从法律层面对物业公司在消防安全问题的治理起约束和推动作用。可通过小区业主委员会的建立，对业主委员会及各委员责任和义务的进一步明确，构建相应的约束和监督机制，对小区居民加强管理。另外还应对物业行业的管理引起重视，通过政府相关部门的引导，积极做好各项考核和检查工作，登记物业管理行业，而且针对物业行业制定竞争机制，通过这种措施做到优胜劣汰。物业公司还可制定关于消防管理制度和规定的手册，向广大业主发放，及时纠正那些违反相关管理规定的行为，如果行为较严重，应采取相应的处罚措施以起到警示作用。

4.3提高居民的消防安全意识

每个高层住宅建筑居住的居民等级和素质都各不相同，为保证物业公司有效的进行消防安全管理工作，物业公司可采用合理的措施促使居民的消防安全意识逐步提升。物业公司可通过设立宣传专栏、制作板报、播放广播、发放传单等形式，使居民详细了解消防安全相关知识，积极遵守相关消防法律法规的重要性，在突发火灾时如何自救，消火栓和灭火器的正确使用方法，或者以其他居民小区真实发生的火灾事故为例进行宣讲，使居民树立起良好的消防安全的意识，并在日常生活中培养起良好的消防安全习惯，保证所有居民掌握的消防安全知识都能在关键时刻为自己所用。

5 结语

综上所述，随着当前物业服务企业管理模式的发展，居民高层住宅建筑物业消防安全管理已经越来越被重视，并且在时代发展下，高层住宅建筑的高度只会是越来越高，已建小区使用年限越久，越会凸显高层住宅建筑物业消防管理和火灾隐患问题。因此物业服务企业应该对当前和以后火灾的严重性及危害性有充分的认识，对消防安全责任和义务严格落实，促使高层住宅建筑物业抵御火灾的整体能力得到有效提升，为社区消防安全，人民幸福生活创造有利条件。

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