成都市房地产调控政策及其影响分析

吴倩

摘要：房地产业作为国民经济支柱，在国民经济发展中有着举足轻重的作用，房地产调控政策对房地产发展有指导性作用。本文分析了成都市2016年10月以来出台的历次调控政策内容，并对其影响从供给、需求以及市场氛围三方面进行了研究。

关键词：成都市;房地产;调控政策

1  引言

1998年，我国结束福利分房，标志着我国房地产行业进入市场化阶段。在这短短的二十几年时间里，房地产已经成为中国人最喜爱的投资产品。但由于过快的市场化也导致了房价激增等问题。

因此“房住不炒”政策在2016年12月召开的中央经济工作会议上一经提出就备受关注，目前也成为深入人心的政策。各大城市根据自身情况，因城施策，一系列的住房长效机制正在推进。成都市作为新一线城市，在中央的政策指导下也出台了一系列政策调控房地产市场，逐渐使房地产市场回归正常。

2  成都市调控政策内容分析

2016年前三个季度，成都市去库存目标基本完成，在这种情况下，部分开发商以及投机者伺机炒作，使得成都房地产市场非理性消费增加，房价逐步上涨。为避免成都市房地产市场的不健康发展，成都市政府开始采取一系列措施，促使房地产市场逐步回归理性。

2.1 行政管理政策——限购限贷政策持续加强，合理控制需求

（1）限购政策逐步升级，有效抑制非理性消费。成都市限购政策最早于2016年10月出台，从2016年到2018年先后进行了5次补充政策调整。其中2018年的5.15新政将限购将限购对象以及限购区域都进行了升级，被称为“史上最严调控”。限购政策从需求端切入，使购房需求得以有序平缓释放，同时打击投机的需求，让刚需能够得到进一步满足。

（2）限售政策逐渐完善，有效抑制投机炒房。成都市最新限售政策规定：买房后须取得不动产权证3年后方可转让。也就是说如果现在购买住宅需要六到七年后才能转让，而二手房则在三年后才能转让交易。限售政策提高了房地产交易的时间成本，使调控将交易环节的限购限贷与持有环节的限售相结合，彻底封堵“炒房客”，从而抑制了消费者的投资性消费，让房子真正回归居住属性。

（3）限价政策严控供给端，促使行业健康发展。成都房管局2017年7月20日发布通知，要求开发商需接受房管局指导定价，开发商预售、现售价格，不得明显高于周边和前期成交价格。

（4）摇号政策抑制炒作，建立公平购房市场。2017年11月16日，据成都市房管局发布的消息，新开盘商品房住宅将开启“摇号销售模式”。这一政策抑制了开发商区别对待“一次性付款”客户的炒作行为，建立了公平公正公开的购房的方式。

2.2 土地政策——增加土地供应，控制土地价格

土地政策方面主要表现在“控制地价、稳定土地市场”等措施上。2020年成都市国土局根据实际情况，明显加快了热点区域的住宅用地供应节奏和规模，土地供应完全能满足市场正常需求。

2.3 金融政策——收紧购房信贷政策

根据最新发布的规定，成都市购房者首套最高可贷七成，二套11区最高可贷四成（天府和高新最高只能贷三成），同时规定公积金贷款次数不能超过2次，严格“认房又认贷”标准，精准支持刚需职工购房。

购房信贷政策收紧，切断了炒房者的资金来源，有效限制了高杠杆购房行为，使房屋消费逐步趋于理性。

3  成都市调控政策的影响

成都市多次房地產市场调控政策，在一定程度上抑制了投资性消费，维护了住房市场的稳定发展。具体的影响有以下几点。

3.1 抑制非理性需求

由于限购、限贷政策以及摇号措施的持续加压，极大的限制了购房人群。另外，持续收紧的信贷政策，以及限售政策使炒房者的资金成本和时间成本持续上升，有效抑制了投机性投资。这一系列政策，增加了炒房的成本，在很大程度上将炒房者排除在限制在市场之外，为刚需购房提供了公平公正的市场。有效缓解了市场需求，抑制了市场的不健康发展。

3.2 调节市场供给

土地供应方面，从最新的数据来看，2020年以来，虽然疫情对房地产市场有所影响，但成都土地供应节奏并没有放缓，而是持续加快节奏。据有关数据显示，2020年上半年大成都公开拍卖市场成交了70宗地，合计5442亩，拍卖土地出让金约500亿元，同比增长54.3%。

土地供应有较大幅度的增长，有效提高了市场供给，结合房地产“限价”政策，有效抑制了房地产市场价格，逐步使“居者有其屋”。

3.3 缓和市场氛围

成都市近几年持续出台的一系列调控政策，有效抑制了投机性投资以及开发商的恶意炒作，政策也向刚需人群倾斜。房地产市场一改之前的惶恐抢房现象，逐渐趋于稳定。

4  总结

房地产作为一种特殊的商品，其市场交易情况一方面由供给与需求的相互作用关系确定，另一方面起调控作用的政策则需要根据市场环境对供给或需求进行调节。二者相辅相成，不可或缺。目前成都市房地产市场在“房住不炒”的大方向下，正逐步建立起长效机制，有序健康地发展。

参考文献

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