商品房层高“缩水”相关问题研究

何悦

摘要：随着经济发展水平和国民生活水平的日益提高，人们越来越注重居住的舒适程度，购房者除了关注房屋的面积、坐向、户型、配套、环境等因素外，房屋的层高也成为重要考虑因素之一。随着商品房交易量不断增长，因商品房层高问题引发的矛盾和纠纷也随之增多。本文以一例商品房预售合同纠纷案为出发点，对商品房层高“缩水”相关问题进行分析并提出建议。

关键词：层高不足;违约;赔偿标准

一、案情简介

2014年8月21日，李某与房开公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：李某向房开公司购买案涉商品房，商品房用途为住宅，层高为3米，房屋占地面积为74.26平方米，套内占地面积为60.92平方米，总金额746760元。对于面积差异处理方式，合同中有明确约定，但就房屋层高差异，双方并未作出约定。此后，经测量，李某发现涉案房屋实际层高为2.8米，于是要求房开公司承担违约责任并赔偿损失。双方协商未果，李某遂诉至法院。

二、要点分析

（一）商品房层高“缩水”是否构成欺诈

合同欺诈分为积极欺诈和消极敲诈，积极敲诈是指在签订、履行合同过程中，一方当事人故意告知对方虚假情况，使对方当事人基于错误认识建立合同法律关系，已达到非法目的。消极敲诈是指在签订、履行合同过程中故意隐瞒真实情况，谋取不正当利益。在商品房买卖合同中，通过查询判例，迄今尚未有认定为合同欺诈的案例。在司法实务中，如果房地产开发公司在订立合同过程中，故意虚报实际层高，激发购房者购房意愿或故意隐瞒实际层高掩饰房屋瑕疵，而使购房人陷入错误认识而订立《商品房买卖合同》的，一般按过失来认定违约责任。

（二）商品房层高“缩水”是否可以解除合同

解决该问题的关键是从两个层面来认定，其一是商品层高不足是否达到约定解除条件;其二是商品房层高不足是否达到法定解除标准。首先，根据《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，一方或双方当事人可以解除合同。”可以看出，合同约定解除权适用前提是双方当事人在合同中明确约定合同解除的条件，以及约定解除条件已成就。在合同无明确约定或约定解除条件未成就时，一方當事人不得任意解除合同。在商品房买卖合同中，如果购房者与房地产开发公司将层高差异约定为合同解除的条件时，购房者可主张解除合同。其次，为了避免合同解除权的滥用，《中华人民共和国合同法》第94条明确规定了行使法定解除权的5种情形，即在一方当事人存在根本性违约，致使合同目的无法实现时，守约当事人方可主张合同解除权。在违约方没有达到根本违约的程度时，不得轻易解除合同。在商品房买卖合同中，如果房地产开发公司建设的房屋违反《住宅设计规范》中普通住宅2.8米的现行层高标准或其他强制性规范，则房地产开发公司构成根本性违约，购房者有权行使法定解除权。

本案中，李某没有解除商品房买卖合同的诉求。但在同等条件下，若其提出解除合同的主张，由于双方并未对房屋层高不符应解除合同作出约定，案涉商品房2.8米的高度符合《住宅设计规范》的标准，没有违反强制性规范，且房屋层高在相差0.2米的情况下不会对居住产生重大影响，不属于根本违约，也无法实现诉求。

（三）商品房层高“缩水”是否应当承担违约责任

合同是当事人之间的契约，在合同合法有效且充分体现当事人合意的情况下，合同内容对双方当事人都具备法律效力。当合同一方或双方违反合同中约定或法律直接规定的义务，应视为合同违约。由于违约方往往会给守约方造成损失，甚至导致合同目的不能实现。因此，合同的违约方要承担违约责任。商品房买卖合同中，通常对商品房的层高都有明确约定，当约定层高与商品房实际层高存在差异时，属于违反合同约定，应视为合同违约。同时，由于层高误差违背了合同约定及诚实信用原则，损害了购房者期待获得的利益，因此购房者可以要求房地产开发公司承担违约责任。

本案中，李某与房开公司于2014年8月21日订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵守。李某与房开公司签署的合同中明确约定：“层高为3米”，即房开公司依约应向李某交付实际层高为3米的房屋。而李某经测量发现，案涉房屋实际层高为2.8米，不符合合同约定的3米，已构成违约，房开公司应依法承担相应的违约责任。

（四）商品房层高“缩水”的违约赔偿标准

商品房层高未达到合同约定的高度时，合同中有约定的，应当按合同承担违约责任。但合同中未对违约责任进行规定的，赔偿标准应当如何承担，现阶段商品房买卖合同法律法规及相关司法解释尚无明确规定。笔者认为，可以将层高缩水的赔偿标准应当综合考虑购房人居住情况、受损程度，并类推采用商品房面积不足的赔偿标准，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定，根据房地产开发公司交付的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内和超出3%两种不同情况，作出不同处理。

本案中，因李某与房开公司未约定层高不符的违约责任，法律亦无明确规定赔偿标准，故法院根据建筑面积计算规范对层高的最低要求、层高减少幅度在两者间所占的比例以及房地产估价考虑的因素和价格修正或调整幅度等因素，酌情确定房开公司向李某按房屋价款的2%支付违约金。

三、思考与建议

（一）运用意思自治原则合理保障权益

为了避免层高差异纠纷，购房者与房地产开发公司在订立商品房买卖合同时一定要重视层高数值，并对层高确认及违约赔偿方式进行明确约定。违约赔偿方式可参照商品房面积确认及面积差异处理的法定方式，要求解除合同、返还已付购房款及利息等。同时就自己关心的问题，也要进行充分的商讨，合同中予以明确约定，使个人利益得到充分保障。

（二）完善立法关于层高差异处理方式

目前，我国相关立法仅涉及面积差异处理方式，而未对层高差异制定相应的法律，导致大量层高差异的案件因没有统一的法律规定，而出现同案不同判的现象。因此，我国相关立法也应当对房屋层高差异层面的法律法规进行系统完善，以保障各方的合法权益，推动房地产交易的顺利进行。

（三）通过个案分析综合设立赔偿标准

对于房地产公司的违约赔偿标准，应当结合案情，个案分析。如因开发商存在主观恶意，故意隐瞒层高数值，造成层高差异，则应确定较重的赔偿责任。如因开发商笔误致合同约定与实际层高存在误差或房管部门系统住宅信息录入错误等过失行为所导致的层高差异，可根据约定和有关建筑、评估规范酌情确定赔偿书额。坚持具体问题具体分许，做到个案平衡，维护房地产市场平稳发展。

参考文献

[1]周记南.商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成分析[J].法制与社会，2020（03）：56-57.

[2]张淑玲，黄硕.房屋层高“缩水”业主10年后获赔[J].共产党员（河北），2014（24）：28.