不动产登记制度对房地产经济的影响探究

巴忠诚

摘要：不动产统一登记制度自2013年11月颁布至今，已有了很大的发展且在不断完善中。但是从国内不动产统一登记制度实施的实际情况来看，依然有许多因素阻碍着其发展及落实，比如，“有财不外露”的传统思想、担心个人财产信息泄漏及个别人为了保护自己既得利益等，这使得很多人不愿意主动配合进行联网统一登记。而房地产是不动产中最具代表性的，所以也是受不动产统一登记制度影响最直接、最大的。鉴于此，文章首先阐述了不动产登记和房地产经济的关系，又从房价、二手房及整体房地产市场三个主要方面就其对房地产经济的影响展开了深入分析，也提出了几点建议，以促使不动产统一登记制度不断完善及发展。

关键词：不动产登记;房地产经济;影响

1 不动产登记和房地产经济的关系

从不动产登记的本质而言，其实施的目的和职能均不是在降低房屋价格，所以不动产登记和房地产经济之间没有直接的关系。供求关系是影响房屋价格的直接因素，其他的均是对房价起到间接的影响作用。不动产登记制度的实施不是简单的征收一些房地产税，而是为后续不动产登记做好技术准备及支持。不动产登记的基础是土地登记、核心是权属关系、目的是保护物权、表达形式是空间关系、法律特征是勘验取证、作用是多用途性。

不动产登记制度的推行实施首先来说就是从法律上有效的保护房地产权所有人的权益，以有效解决不动产的产权归属问题，而且也可以有效维护房屋交易的安全及秩序。其次，不动产登记实施也可以刺激增加二手房房源，减小房屋的空置情况，发挥出房屋应有的价值。另外，政府也可以通过不动产登记对房地产行业进行宏观管控，以推动房地产经济向着稳健的方向发展。

2 不动产登記制度对房地产经济的影响分析

2.1 对二手房交易的影响

短时间内，不动产登记可能会刺激增多二手房源。而在大中城市中二手房房源对一手房的影响也不会太大。从长期来看，不动产登记的实施为征收房地产税建立了基础，且这一定会影响到二手房房价。因此，不动产登记对二手房的长期影响更加明显。通过实施不动产登记，政策对房价的影响也越来越明显，也增强了调控的精准性。总而言之，不动产登记不会有效抑制房价的过快上涨，但有利于二手房房源的增多，却也不会对房地产供应产生很大的影响。

2.2 对房价的具体影响

就房价而言，人们并不重视不动产登记制度实施的情况，而是关心在此基础上的房地产政策调整情况。而且现实的市场、人口、收入及货币供应等情况才是对房价起决定影响作用的因素，调整住房资源期间，房地产保有环节税发挥着至关重要的作用。不动产登记的本质不是调控房价，而是在制度上对房价进行长久的设计及优化，推动房地产市场趋于规范有序的发展，减小房屋买卖双方的产权风险。

短时间内来看，不动产登记为征收个人房地产税奠定了一定的技术基础，这就会很大的影响到购房者对市场的预期。由此来看，不动产登记制度的实施对抑制房价产生一定的影响。但是，我们也要明白不动产登记和房价降低之间没有必然的联系，不动产登记的目的在于明确登记好产权情况，不是抑制房价。不动产登记对房产的影响主要表现在：（1）规范并解决老、旧房屋的继承问题，因为房地产市场化之前遗留下许多的问题亟待有效解决;（2）一定程度上改变市场供需关系，有些拥有多套房产的人不愿额外多掏房地产税而售卖房屋，但这些人的数量很有限，因此，也不会给房地产经济带来很大的冲击。

2.3 对房地产经济影响

不动产登记在短期之内都是利空的，这会对市场成交心理造成一定的影响，导致大众在心理上倾向于少买房。但是这种利空影响仅仅是短期内的，不动产登记实现全面贯彻落实需要3-4年的时间才能够完全实现，对市场真实的影响并没有想象中的那么大。国家在政策出台的背后更多的关注房地产行业的市场化运行，不会对市场运行进行过多的政化操作。对于整个房地产行业来讲，不动产登记政策是有利的，通过计算机技术能够进一步实现行业信息分享机制的完善，解决行业内存在的信息不对称问题，使房地产企业能够实现自由竞争。此外，通过不动产登记平台的创建，能够为未来房产税的实施提供更多的有利影响，税收改革将使得房地产行业更加成熟，消除非理性投资需求。

3 不动产登记制度的完善策略

3.1 应用不动产单元概念

不动产单元概念的推广及应用会有效的提高不动产登记的管理水平及有效性。只有使不动产登记管理实现体系化，才能更加有效的管理和利用土地资源，降低不动产登记的繁琐性，优化、规范不动产登记工作流程，不断提高不动产登记的技术水平，缓解不动产登记期间的各种矛盾，从而真正发挥出不动产登记的作用及价值。这就要求做好以下几点：（1）加大不动产统一登记的司法解释力度，积极建立完善且灵活多样的系统加强不动产登记管理，尽量避免通过单一机构实施登记。（2）积极增强不动产登记的简便性，简化不动产登记程序，推广应用网络技术优化不动产信息管理。（3）提高不动产登记精确性的同时，尽可能的降低登记操作成本，并构建完善的不动产信息公开登记及查询系统，积极有效解决不动产登记的实际问题，切实增强不动产登记管理的公信力及权威性。

3.2 构建信息资源共享系统

不动产登记只有始终保持良好的公平性、公正性及公开性，才能更好的满足土地资源查询及使用的现实要求。这就要求我们要做到：（1）围绕土地登记为中心来建立健全的信息登记系统，并与土地主管单位统筹协调进行信息的共享，并及时更新土地信息，优化土地信息管理。（2）构建土地信息资源共享系统中要注意确保土地信息的自然属性及永续性，并不断、实时更新土地信息，避免更新不足的问题出现。（3）落实登记发证政策，协调发挥好各相关部门的职能，组建完善的分工协作体系，切实从楼市调控的角度完善的相关的具体信息，从而实现对不动产的精确管理，全面提高房地产管理效率。

4 结语：

综上，不动产登记条例的颁布于实施顺应了我国市场经济的发展要求，同时也在很大程度上推动了房地产经济的健康发展。所以，必须要积极完善不动产登记制度，进一步简化不动产登记流程，协调缓解不动产登记实施中的矛盾，提升不动产登记的管理水平，促使不动产登记持续发挥其价值，进一步推动房地产经济实现稳健快速发展。

参考文献：

[1] 杨林海.不动产登记制度下的房产经济发展策略[J].时代金融，2017（17）：251.

[2] 金辉.不动产登记条例对房地产的影响及作用初探[J].中国市场，2017（27）：60，63.