大型住宅小区开发全成本管理

周杰芬

摘要：本文研究了如何在大型住宅小区开发中进行全成本管理，首先分析了大型住宅小区开发中成本核算的项目，然后研究了全成本管理的原则和如何构建管理体系，最后研究开展如何将全成本管理使用在大型住宅小区的开发当中。

关键词：大型住宅小区;开发;全成本管理

1 引言

针对大型住宅小区的成本管理是房地产企业在控制投资工作上的核心，需要进行成本预算、成本分析、成本控制等大量工作，必须建立专门的成本管理体系，才能实现管理效果，控制整个项目每个周期的成本。大型住宅小区在开发过程中，会投入大量的成本，为了保证对成本的控制，就需要采用合理的成本管理方法。所以可以通过使用全成本管理的途径，获得良好的成本管理效果。

2 工程概况

该住宅小区位于浙江地区，建筑面积为23100 m²，用地面积119081.20m²。该小区包括 4 幢住宅楼和1 所幼儿园，住宅楼均设 2层地下室，为物业办公室、变电室及设备用房等，1 号～3 号住宅楼的 1 层～3 层为商场，4层以上及 4 号楼为住宅，其中住宅楼 202 套，4 幢楼之间的地下部分为地下车库。

3 大型住宅小区开发成本管理的主要内容

3.1 土地购置成本

在房地产开发过程中，土地是开发工作的基础，对住宅小区的前期开发中也主要是对土地资源的开发利用，包括做好需安置工作、确定用地规模、获得使用权等等，然后进行项目的规划和实施。在整个开发过程中，土地购置成本的一般会占据总成本的15%到30%，尤其是一些地价比较高的位置，往往土地购置成本更高。所以，在进行全成本管理时，必须要做好购置土地成本的核算工作。

3.2 开发前期准备

开发前提准备包括丈量费、规划管理费等等，还包括对临时工程费用的核算工作。开发之前，必须要通过勘察丈量来了解当地的地形，通过做地形图测绘，来进行道路规划和设计，这部分费用一般按合同计入。对于大型住宅小区，由于投入的成本很高，所以在方案设计、施工图设计、初步设计这些工作中，就会影响七成左右的造价。同时还需要考虑是否使用限额设计等方法，在规划设计上也需要根据业主的购买力确定，这些费用按照合同计入。前准备工作中还会形成临时工程费，比如临时用电，拆除工程、平整场地等等，这些临时费一般要根据实际发生结算计入。以上费用共计 905.97 万元，不到全成本费用的 1%，却是影响项目成本的关键因素。

3.3 建筑工程费用

建筑工程费用中包括建筑施工、安装和小区的绿化等。建筑施工以及安装工程中包括设计坑开挖、支护工程、门窗工程、消防工程、天然气设备安装、水电表设备的安装等等。当前住宅小区的施工一般都会采取招标的模式，所以会根据招标订立合同价来计入成本。对于没有招标的工程，则根据初步设计和功能预算的要求来进行评估。经核算，该小区建安费用达到 52249.50 万元，占全成本的 60%，是全成本费用的主要构成部分。

住宅小区的绿化包括园林小品、大门、围墙、室外消防道路、路面硬化工程等内容，对于招标的工程，也按照招标订立合同价来计入成本。如果没有招标，就根据功能的需要拍匹配评估。此项费用为1829.34 万元，占全成本的1.95%。

3.4 管网工程和配套设施

住宅小区会一般很多管网工程，包括供水管网、污水管网、消防管网、天然气管道、高低压电网等等。如果没有使用招标的方式进行建设，就可以使用初步设计需要配置来进行评估。

3.5 开发间接费和工程其他费用

开发间接费是开发商在开发住宅小区过程中产生的各种间接费用，比如工资、福利、折旧费、修理费、办公劳动保护费等等。物业启动费。工程其他管理费用包括代理费用、工程造假咨询费用、监理费用、法律顾问费用。为了控制成本，对于已发生的按照合同价计入，未发生的在核算时按照国家、省级文件计算计入成本。

工程的期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用等等，该住宅小区在这方面的费用达到了53466.82万元，占据工程成本的33.35。为控制成本，所有费用都在总价测算之后折合到工程单位中。开发商可以根据费用的计算结果来对销售模式、广告模式、开盘时间做好规划。

4 大型住宅小区开发成本管理的控制要点

为了做好大型住宅小区的开发成本管理工作，首先需要做好成本管理体系的构建。通过建立完善的成本管理体系，然后采取针对性的成本管理办法。

4.1 做好大型住宅小区开发成本的全过程管理

在管理过程中，成本管理的体系建设从公司的战略出发，建立了基本的管理流程和管理的制度体系，保证了定额控制、重点控制的效果，明确管理人员在成本控制中的责任，通过领导审批等不同管理形式的配合，有效控制了整体费用。在前期侧滑和规划的工作，在明确工程定位的同时，也对设计方案进行了充分优化，并且采取限额设计的成本控制方法，保证工程各项经济指标得以实现。

工程在施工之前，都会进行施工图纸审核，同时开展图纸会审工作，以便了解设计的关键点，保证可以减少出现设计变更的情況，避免成本增加。在融资渠道上，通过投资之前就做好各种融资渠道的比较，在工程建设过程中也不断进行融资的模拟，计算出融资的成本，建立起科学的资金使用计划，科学设计放款和还款时间，解决工程建设过程中可能存在的资金短缺问题，减小融资成本。还定制相关的销售方案，加速资金的回笼，减少因贷款产生的压力。

4.2 保证建设中各个组织的联动性

为了确保全成本管理的成本控制，必须要保证大型住宅小区开发过程中组织内部各个部门之间的联系，通过保证各个组织的联动性，保证成本管理的效果。为此，可以建立以房地产企业总经理为核心的工作制度，做好工程各个部门之间的协调工作，并且对不同部门都规定好明确的权责。为了保证联动的效果，还可以专门成立专业人员的构成的成本管理小组，负责各个部门之间的联络工作。

在组织构架上，要建立决策层、管理层、执行层的三级管理结构。决策层负责整个项目的总体成本管理工作，设定好成本管理目标和定制成本管理的相关策略。管理层负责细化决策层的成本管理目标，并且监督成本管理要求的执行。执行层负责完成成本管理的工作，实现成本管理目标。

部门之间，为了能够提高信息沟通的效率，降低相关费用，采取精简人员的策略。同时，通过对销售方案进行优化，控制广告费和相关费用，并且做好找到费用的开支。销售工作中通过加强市场调查，实现对销售方案的优化。并且利用事前报告和时候审批的制度，提升了工作效率，有效控制成本。

4.3 构建成本管理信息系统

由于在施工过程中会产生大量的信息，所以需要建立起成本信息系统来对成本进行更加高效和科学的管理工作。避免人工录入信息的低效率和信息传递过程中准确性不足。由于房地产企业多数并不具备相关的信息系统开发经验，并且日常维护工作也缺少专业的人员。所以可以从专业的软件商购买定制软件和维护服务，构建起稳定的信息管理系统，实现各种成本信息的处理和分析工作，提升对成本的控制效率，和保证成本管理的效率。

在系统的设计上需要保证操作简单，能够自动生成相关信息，方便管理人员打印和录入信息。并且系统还要能自动进行实际成本和预算数据的对比，发现成本管理中存在的问题。

5 结语：

在大型住宅小区的开发过程中中，必须要建立贯穿于全程的成本管理方法，从项目立项一直到施工完成，都要做好核算分析等工作。使用全成本管理的方法，保证对成本的控制效果，科学控制小区的建设成本。

参考文献：

[1] 蒋其生. 浅谈大型住宅小区开发全成本管理[J]. 建设监理，2017（11）：53-56.

[2] 吴粤文. 房地产项目全成本管理研究[D].首都经济贸易大学，2018.