房地产开发企业资金管理问题及完善措施分析

摘要：随着房地产行业的高速发展，在政府的关注下也逐渐处于稳定的发展状态，由于房地产行业本身有着资金密集度较高的特征，因此针对资金的流动以及调度进行科学的管理则显得至关重要，这也是房地产企业运营及发展的重要条件。但是，因为房地产行业在资金的筹备、管理、运用等方面仍然存在一些问题和缺陷，导致其发展存在一定的局限和风险。本文主要针对目前房地产开发企业资金管理中存在的问题进行分析，并提出了相关的完善策略。

关键词 ：房地产开发;企业资金管理;问题;完善措施

1 房地产开发企业资金管理的特点

1.1 资金需求量大

房地产开发企业属于资金密集型企业，对于资金需求量较大。首先，由于土地资源稀缺的属性，政府对于土地供应有限，使得土地价格不断上升，居高不下，土地价款所占用的资金比例进一步提高。其次，开发过程中，规划设计、建筑安装、市政园林等成本费用种类繁多， 再加上通货膨胀导致材料价格不断上涨的影响，因此，企业对于资金的需求长期保持在较高的水平。

1.2 资金回收期长

受到房地产开发周期的限制，企业从开发伊始的资金投入到实现销售，再到收回全部款项，时间跨度较长，最快也要将近 2 年时间。 如果考虑到宏观调控的影响，资金回收期可能会进一步延长。由于资金投入量大，且回收时期长，企业会产生大量的资本成本。

1.3 投资风险大

由于资金投入量较大，且占用时间较长，与一般商品不同，房地产项目在短时间内难以变现，这就注定了其存在很高的资金流动性风险，加之房地产行业是国家支柱型产业，是政府重点关注的行业，时常面临国家的宏观经济调控。因此，房地产开发过程中易受到外部环境的影响，不确定因素较多，存在着一定的经营管理风险。

2 房地产企业资金管理中存在的问题

2.1 融资途径匮乏，资金筹备难度大

房地产开发行业一直以来都是一种资金流动量巨大的行业，所以资金的筹备也一直都是该行业的一大问题，同时也是关乎企业发展的难题之一。因为监管部门针对房地产开发企业的股票发行以及股权再融资有着较大的约束，同时通过债券等方式来获得房地产开发资金的难度也相对较大，银行的项目开发贷款成为了目前多数房地产开发企业所普遍选择的一种途径，银行项目开发贷款虽然能够短时间获取一定资金，但是也提高了资产负债，增加了偿还压力。除此之外，我国多数银行针对信贷的调整幅度较大，稳定性不足，这也导致了房地产开发企业的一方面缺乏资金筹备渠道，另一方面又面临着负债压力，信贷的变动也可能会导致亏大于盈的境地，而这也是目前房地产开发企业难以攻克的难关。

2.2 缺少完善的资金预算管理制度或执行不到位

资金预算是企业对一段时间内资金对收支情况做出的合理预计和科学安排，对保证企业日常经营的资金需求和使用起着保障作用。 目前，部分房地产开发企业未高度重视资金管理，没有制定资金预算管理制度或并没有严格执行已建立的资金预算制度，或对预计开发项目预算管理不准确， 造成投资总额预实不一致，从而导致企业对开发项目不能准确判断其资金需求、不能做出正确决策，企业资金利用效率低下。

2.3 房地产开发企业信息化程度较低

随着科技的发展，企业的信息化程度逐渐提高，房地产开发企业的管理，更离不开信息化平台，各种成本管理系统，财务管理系统，营销管理系统，工程管理系统等办公软件，已经越来越多的被各企業所应用，并在工作中起到了很好的管理效果。 但到目前为止，与已经趋于成熟的各种企业管理软件相比，资金管理的信息化平台建设程度相对较低，对于资金管理系统的运用，很多房地产开发企业还未能引起足够重视。资金管理系统的建设，不仅可以丰富资金管理手段，还可以使企业整体的信息化管理更加均衡。

2.4 资金管理风险意识薄弱

部分房地产企业的管理层将日常工作的重心放在了项目建设管理方面， 在思想上未重视企业内部资金管理， 造成房地产开发企业全员资金管理意识薄弱导致成本控制不到位、项目资金挪用、未经审批及支付款项等各种资金使用不善情况的发生，提高了房地产企业资金管理风险。

3 房地产开发企业资金管理的对策

3.1 建立并完善资金管理制度

房地产开发企业，尤其是集团型企业，对于资金管理的需求程度更高，想要提升企业的资金管理水平，首先要建立相应的资金管理制度。随着国家对房地产宏观调控的趋紧，以及我国宏观经济形式下行的压力，导致房地产企业面临的资金风险与日俱增。企业管理者应提高资金的风险意识， 通过建立建全资金管理制度，将企业的资金进行集中管理，并将资金集中管理融入到项目开发的各个环节、各个阶段，使资金的管理及使用更具合理性、安全性。 企业对资金集中管理后， 还应通过制度逐步完善资金管理体系，达到随时了解资金的动态情况，及时发现资金异常调动的目的， 并实现对资金进行动态监督和整体规划的目标，更有效地降低财务风险。企业不仅要建立与完善资金管理制度， 同时还需要重视对高素质财务管理人员的培养，定期开展培训工作，增强相关人员的资金管理意识，提高资金管理的知识和技能，促进资金管理质量的提高， 强化资金监管和风险管控，实现对资金的有效控制，保证资金的安全和流动性。

3.2 加强对房地产开发的可行性管理

在一般的情况下，可行性研究工作的最终意义是为了保障房地产开发项目的顺利建设，房地产企业是其中重要的委托单位，结合工程项目的咨询、设计等要点实施深入的可行性研究工作，在该阶段需要注意对房地产开发项目的技术可行性与经济可行性展开研究，将多个房地产开发项目展开分析比较，确认不同的项目中是否存在风险因素，然后根据这些风险因素，摸索出针对性的解决措施，然后得出一套综合性的可行性建议，另一方面，在编制房地产开发项目的可行性报告的过程中，需要房地产企业与各咨询部门的参与，在取得一致意见之后，根据实际的研究结果展开编制工作，最后在取得相关部门的审批之后， 才能够正式投入到编制设计文件与投资项目中作为参考依据。

3.3 细化项目投资可行性分析

投资计划是房地产开发企业资金管理前提，在初期，可行性分析是项目进行投资决策的依据。 房地产企业投资规模大、资金回收期长，加上开发过程涉及方面较多，相比其他行业而言，更容易受到国家政策的影响。 所以，可行性分析更应扩大视角，在原有内容基础上增加对金融政策、税收政策及各专业法规变化等对预投项目影响分析。 针对预投项目，在前期进行充分的可行性分析。对影响投资的因素进行综合分析、论证，从而达到节约成本、降低投资风险的目的。

4 结语

房地产开发企业的资金管理实际上便是企业针对资金流向进行监管以及资金风险进行防控的一种手段。企业不但需要加强对于资金安全性的重视，同时还需要做好信息安全管理，规避一些资金短缺的现象。同时，企业中财务管理工作人员还需要针对下属人员的工作做好监管，进一步提高资金管理力度，规避资金风险的产生，为房地产开发企业的长远发展奠定基础。

参考文献：

[1]陈香.浅谈房地产开发企业资金管理存在的问题及对策[J].中国集体经济，2019（13）：140-141.

[2]安峻武.浅析房地产企业资金管理问题及对策[J].中国集体经济，2019（24）：135-136.

[3]梁席林.浅析房地产开发企业资金管理存在的问题及对策[J].时代金融，2018（17）：139+141.

作者简介： 李振宇，1980年9月，男，汉族，甘肃平凉人，本科学历，中级职称、研究方向：市政建设与改造。