商住小区设备工程各阶段的管理与控制

叶强

摘 要： 在房地产项目中，主要包括了园建工程、装修工程、设备工程、土建工程都能够部分，对于项目工程整体质量和效果都有重要的影响。对于商住小区来说，由于设备工程所占的比例较大，因而其重要性也非常明显。在设备工程的不同阶段，都需要加强管理与控制，保证设计施工及运行良好，实现整体工程成本、进度、质量的有效控制。基于此，本文分别从设计准备、设计管理、施工准备、施工管理、竣工验收等环节，研究了设备工程的管理与控制。

关键词： 商住小区;设备工程;各阶段;管理与控制

【中图分类号】TU723     【文献标识码】A     【文章编号】1674-3733（2020）07-0046-02

前言：项目管理是建筑工程管理中的一项重要内容，主要是运用相应的技术、方法、技能、知识，对建筑工程实现有效的管理，确保项目活动满足项目要求。在商住小区中，设备工程管理是项目管理的重要组成部分，管理质量将会对项目整体管理目标的实现及最终效果产生影响。随着商住小区建设数量、建设规模的不断增加，对于设备工程管理也提出了更高的要求。在设备工程各个阶段，均要采取有效的管理与控制方法，以确保工程质量符合要求。

1 商住小区设备工程设计准备阶段管理控制

在设计准备阶段，需要对不同的专业提资要求、根据设计预算和甲方的成本计划制定设计招标要求、设计合同签订等方面进行管理管理控制，明确设计任务书及设计合同的编制要求方法。设计准备阶段是设计阶段的重要前提，在这一阶段做好管理控制，对于后续设计工作的开展有着重要的意义。在具体的管理控制中，应按照规定标准，向相关部门提资，如开发部门、前期策划部门、市场营销部门、招标合约部门、预结算部门、工程管理部门、物业管理部门等。通过向各部门提资，完善各项前提保障，确保后续工作顺利开展[1]。设计任务书是项目工程设计的重要依据，应当在项目规划设计之前，完成对设计任务书的编制，为项目设计提供指导。编制完成后，可以招标设计单位开始项目设计工作。设计招标方面应当提出各个方面的明确要求，包括设计单位技术定标报告，以及建筑机电系统、智能化系统、泳池设备系统、水库人工湖净化系统、直饮水系统、真空垃圾管道系统、市政室外给水管网及排水管网系统、外电系统、泛光照明系统、燃气工程系统、市政路灯工程系统、电视电话及网络系统等方面的招标要求。对各个方面的要求加以明确之后，可以开始设计合同，设计前需要考虑到公司要求、销售标准、功能划分、策划情况、档次、开发定位等方面，对各项设计要求和计划进行拟定，根据招标程序，选择与项目要求相符合的设计单位，签订规范的设计合同。

2 商住小区设备工程设计管理阶段管理控制

项目设计阶段是设备工程中最为重要的一个环节，对于设备工程整体造价、质量等方面，尤其是针对甲方的后期资金和房屋销售都至关重要，因此需要对设计效果、设计成本、设计质量等做到有效的管理控制。在实际管理控制中，要在设备工程熟不设计前做好方案设计，内容包括室外真空垃圾系统、燃气系统、防排烟系统、空调通风系统、智能化系统、自动报警系统、电梯系统、电气系统、生活给排水系统等系统图及方案图，以及室外各类综合管线的设计方案。方案设计必须符合国家、地方、行业规范及公司技术标准，保证设计内容齐全合理，满足审批、造价等方面的控制要求。根据设计任务书、可行性研究报告，编制初步设计文件，包括了工程概算书、主要设备材料表、设计图纸、设计说明书等部分[2]。初步设计管理控制中，需要注重经济合理、技术可靠适用，开展必要的内部作业，并保存好相关资料数据信息。根据设计方案及已经批准的初步设计，完成设备工程施工图设计，为施工安装提供指导性设计文件。施工图设计主要内容是图纸，同时需要涵盖工程预算、设计说明都能够内容。在管理控制中，要确保设计文件完整、齐全，内容深度均符合要求，图纸和文字说明也要清晰准确。进行严格的设计文件校审工作，各级设计人员审核无误签字之后方可使用。

3 商住小区设备工程施工准备阶段管理控制

施工准备阶段管理控制中，需要明确设备工程招投标的相关知识，了解设备工程施工招标的相关要求，同时保证机房供应材料及设备计划完善合理。在招投标管理控制中，需要综合比较多家符合条件的投标竞争者，选择质量信誉可靠、技术能力强、报价合理的承包商，使投资效益、工程造价、工期质量等得到更有力的保障。招标准备阶段，需要根据设备工程实际情况及需求，提出明确的要求方案，涵盖各个方面的问题及处理措施，保证招标文件完善合理。按照国家及行业相关规定，对投标人业绩、资信、财务、资质等情况严格审核，确认投标资格。决标阶段应当根据评审情况编制评审报告，内容要包含招标过程、参与投标单位总数、列为废标的单位名称等。对招标管理流程需要严格控制，各个环节都必须遵守相关的规范要求，确保招投标过程公开、公正、透明[3]。设备工程施工招标包括了很多方面的内容，在管理控制中，需要兼顾到投标总则和各项工程的专业技术要求，保证招标结果合理，能最大限度的提高效益。对于商住小区设备工程中甲方提供的大量材料设备采购，可在招标文件当中做出相应的规定和说明。项目开工建设之前，再根据招投标文件及施工图纸，对甲方提供的主要材料及设备清单详细确定，同时对甲方供应材料供应操作方法及时间计划做出合理安排。

4 商住小区设备工程施工管理阶段管理控制

在设备工程管理中，工程管理水平也是一个非常重要的部分，这一阶段的主要管理控制目标包括成本管理、进度管理、质量管理等。而管理质量的好坏，对于设备工程的实施效果将产生直接的影响。在具体的管理控制中，涉及到的内容主要有组织计划、成本管理、进度管理、质量管理、职业健康安全与文明管理、合同及变更管理等。项目组织计划体现了对项目目标实现过程、措施、方法的安排，以及对目标的分解，是实施过程中的重要依据和标准。应当在项目实施過程中贯彻执行，确保项目控制有据可依。成本管理需要在确保质量、工期的前提下，通过有效的管理控制措施，将成本控制在计划范围内，同时积极寻求节约成本的措施。在管理控制中，需要加强施工成本的预测、计划、控制、核算、分析、考核等工作。进度管理是现场施工管理中的核心内容，可以采用高PDCA循环法加强管理控制，确保工期目标能够如期完成。质量管理是设备工程管理中的一项重要目标，应当根据合同规范规定的质量标准，采取有效的监控和检测措施，消除各种影响因素，实现良好的事前、事中、事后质量控制。职业健康安全及文明管理中，主要从施工用电、消防设施、室内电气、人员管理、临边及四口防护、材料堆放及选用、垃圾清理等方面入手。合同及变更管理中，要做好设备工程合同的控制，严格遵循相应的管理流程，对于涉及到的变更情况，也要严格按照程序执行。

5 商住小区设备工程竣工验收阶段管理控制

竣工验收及运行管理阶段，主要是对设备工程的实施效果进行验证，确保其符合规定标准。商住小区设备工程完成之后，必须遵照相应的标准进行竣工验收，确认合格后方可投入使用。竣工验收阶段标志着设备工程从建设投资成果转入生产使用，主要对施工质量、设计、投资效益等进行全面考核。设备工程竣工验收涉及到很多部分，其中有些也是工程竣工备案的重要条件。在设备工程竣工验收中，需要确保各项工程设计及合同约定内容完成，具有真实完整有效的各类资料和签字公章。竣工验收时需要提交完成设计及合同约定内容的文件、完整的技术资料及技术档案、工程材料设备及构件的进场试验报告、质量合格文书、保修书等。针对设备工程的相关内容，开展专项验收工作，主要包括消防验收、环境保护验收、市政设施验收、防雷设施验收等。在竣工验收合格后的15日内，建设单位需要向行政主管部门及其它相关部门上交工程竣工验收报告，环保、公安消防等部门出具的准许使用及认可文件备案。这一阶段的管理控制还要保证完善的保修制度，明确规定在保修期限内，对于材料、施工、设计、勘察等因素造成的质量缺陷，施工承包单位需要负责更换或返工维修。要求设备工程承包单位，在向建设单位提交竣工验收报告的同时，也要出具保修书，对设备工程的保修责任、保修期限、保修范围加以明确。

结论：设备工程是建筑工程中的一项重要内容，在商住小区中也发挥着非常重要的作用。在设备工程施工前后，都要采取有效的管理控制措施，以确保工程质量、进度、安全。在设备工程的设计准备、设计管理、施工准备、施工管理、竣工验收等不同阶段，要结合实际情况及工程需求，采取有效的管理控制措施，使设备工程得到进一步的规范，为工程质量提供更大的保障。

参考文献

[1] 尹煌.中山市尚华花园商住小区工程施工质量监理控制要点分析[J].建筑工程技术与设计，2016，43（32）：932-932.

[2] 陆振业.商住小区主体结构工程施工质量监理控制要点分析[J].低碳世界，2016，22（11）：137-138.

[3] 马艺军，马强.施工阶段监理BIM技术的应用——以广西北海某商住楼小区项目为例[J].福建建筑，2018，245（11）：95-97.