城市“微更新”：老街区焕发新活力

张成 李建波

省委十三届八次全会指出，要抓住我省作为全国唯一的美丽宜居城市试点省的契机，统筹推进“城市更新”，增强中心城市和城市群的经济和人口承载能力。城市是一个生命体，城市更新则是实现新陈代谢、增强整体机能的调节机制。随着我国城镇化率超过60%，城市发展的重点已经从用地规模的拓展逐步转向功能品质的提升，城市更新正在成为城镇化下半场的主旋律。作为特大城市、中心城市和省会城市，南京已进入增量存量并重、在存量空间中实现增量价值的发展阶段，城市更新将是未来发展的重要驱动力。

作为南京古都的文化原点，老城南地区承载了极其丰厚的历史遗产，蕴含着绵延不绝的文化基因，展示出独具特色的市井风貌，但也面临城市发展和民生改善等多重压力。“小西湖”街区是老城南规模较大的传统民居集中区之一，以其为试点实施新一轮小规模、渐进式的微更新，旨在更加突出风貌完整性和生活延续性，让人民群众在老街区、老房子共享全面小康成果，使老城保护、民生改善和街区复兴有机结合、相辅相成，也为传统街区更新改造探索新路径、打造新标杆。

增强民生改善的“温度”：注重功能优先、形象提升的整体更新。

“小西湖”地块约4.69公顷，现有居民约1173户2700人、工企单位25家。现状房屋年久失修、空间环境衰败，人均居住面积仅12平方米（含违章搭建），市政公用设施严重不足。区域内房屋产权分散，公房建筑面积占比25%、私房25.2%、代管房产1.6%、单位自管房产17.4%、其它房产30.8%。为在保留传统街区“烟火气”的同时进一步改善群众生活，更新方案以不改变居住的主要功能为前提，着力解决老百姓最关心、最直接、最现实的切身利益问题，更好满足人民美好生活新期待。

住有宜居是美好生活的基石。此次“小西湖”地块更新坚持柔性化治理、精细化服务，根据现存老旧房屋的不同产权，实施分类改造提升。一方面，鼓励私房自我更新或腾迁。私房产权人可自愿选择货币补偿或保障房安置，也可根据规划方案对自有房屋进行修缮加固、翻建、改扩建。另一方面，实施公房腾退。将街区内的部分公房改造为设施齐全的“平移安置房”，公房承租人既可选择货币补偿或保障房安置，也可选择在“平移安置房”就近安置，居住条件得到明显改善。

针对公共设施“残、破、缺”问题，街区内部利用腾退的零散空间，适当增设社区服务、体育锻炼、街角绿地等便民配套，提升公共服务设施配建水平。基于街巷空间保护的要求，创新采用“微型管廊”综合布线方式，将电力通讯、给排水、燃气、消防等市政管道集成入廊，既实现雨污分流、管线下地，又能化解积淹水、消防隐患等问题。

增强文化彰显的“厚度”：注重传承历史、延续记忆的渐进更新

“小西湖”地块位于大油坊巷历史风貌区，具有较高的历史文化价值。街区更新始终坚持文化为魂，强化各类历史资源的挖掘和传承，着力打造古今交融、更具魅力的精品街区。

按照“全面保护、应保尽保”的原则，加强对街区内2处文物保护单位、7处历史建筑、7条历史街巷的保护。善待街区中的老建筑，通过局部拆建、保留修缮、修旧如旧等方式，保护和延续街巷、院落、民居的空间肌理和建筑标识，注重建筑风格与整体风貌的融合协调，以工匠之心、绣花功夫，精心塑造传统街区保护修复的新样板。

加强非物质文化遗产的保护传承，通过历史信息展陈等方式，再现明清时期的市隐园、快园等私家园林艺术，展示地方民俗特色和街坊生活场景，凝炼街区独特的文化符号和精神标识，延续“老城南记忆”，讲好“小西湖故事”，让街区处处散发人文之光、文化之美。

将文化作为街区复兴的灵魂，坚持在保护中发展、在发展中保护，依托老房子、老院落布局美育学堂等现代文创，融合新风尚、展现新气象，让人们在获得精神滋养的同时传承人文情愫。

增强新兴业态的“热度”：注重空间再造、活力再生的有机更新

老城更新不只是留下记忆，也要孕育未来、激发活力。“小西湖”地块在保留原居住功能和部分原住民的前提下，加强新功能适度植入和公共空间重构，提出共享共融共生的更新路径，打造宜居、宜业、宜乐、宜游的功能复合活力街区。

传统街区是可进入、可体验的市民共享空间，“小西湖”更新改造就是要为人际交往、亲子互动、社区公益创造更多高品质公共场所。一方面，挖掘潜在空间，整合利用零散地块和拆违后腾退用地，多元组合、灵活改造为街边公园、小广场等公共活动场地。另一方面，敞开封闭空间，探索“共享院落”营建模式，在征得居民同意的前提下，将私家院落打造为对外开放的公共空间，为街坊、游客提供日常交流、休憩玩赏的“友好微空间”。

在充分尊重民意的基礎上，在街区更新过程中导入新产业、植入新消费、注入新经济，拟引进24小时书屋、网红店铺、主题民宿、共享办公等多元功能，并与原住民生活相互协调，推动老城区逐渐焕发新活力，让街区居民有更多更实在的获得感、幸福感。

传统街区是承载人本精神的物质空间，“小西湖”街区更新充分体现人文情怀，针对腾退出的居住空间，以青年公寓、办公文创、体验式酒店或民宿等形式引入年轻白领和游客，与院落内的原住民在一片屋檐下为邻，同时订立院落公约，共同维护公共空间秩序环境。“后浪”与“前浪”的和谐共生，既推动了古都文化的传承传播，也为传统街区复兴增添了新动能。

“小西湖”街区的改造实践，将城市有机更新同提升功能品质、加快创新发展、延续历史文脉、增进民生福祉紧密结合，走出了一条业态创新、文化复兴、民生改善协调并进的城市微更新之路。

城市“微更新”要积极探索功能业态提档升级的路径。“小西湖”拥有不可再生的文化资源、不可复制的烟火气息、无比优越的地理位置，此次微更新充分放大街区资源优势，以人居环境改善和功能品质提升为抓手，延续生活形态，融入新业态，活出新姿态，实现多元主体和体验场景的各美其美、美美与共。同时，通过老城南整体规划引导，加强“小西湖”与夫子庙、老门东、内秦淮河等区域联动，协同推进全域旅游建设，为老城复兴找到了保持活力、增强动力、激发潜力的新钥匙。

城市“微更新”要不断探索保护与发展相得益彰的的路径。从“拆改留”到“留改拆”，老城更新改造在实践中不断调适。保护理念进一步明晰，从单体保护拓展到整体保护，从大拆大建回归到有机更新;更新政策进一步完善，从惯性的“就地平衡”到新城反哺老城，从资金成本政府托底到产权人、使用人、政府按比例协商分担;实施方式进一步优化，从政府大包大揽到专家、居民、市场共同参与，从自上而下的行政主导到自下而上的自我发展。这些转变有助于统筹化解民生改善、历史保护和地区发展的现实矛盾，为老城区的整体性保护、系统性传承、创新性发展提供了新路径。

城市“微更新”要在推动经济高质量发展中盘活存量资源。城市更新盘活了存量资源，挖掘出老街区、旧厂房等低效用地及建筑的潜在价值，在土地供应方式创新和“四新”行动等政策激励下，更多创新要素进入老街区、老建筑，现代科技、特色创意和传统文化相互融合，相互促进，塑造出“有故事、有情怀、有传承、有创新”的城市空间，为推动美丽古都建设和高质量发展打造了新样板。

（作者张成系南京市委研究室城乡建设研究处处长，李建波系南京市规划资源局秦淮分局副局长）

责任编辑：包咏菲