改革背景下房地产企业融资困境与创新

杨勇

摘 要：近年来我国经济发展取得较好成绩，房地产企业数目增多，彼此之间的竞争力不断增强。现阶段我国政策调整，避免房地产行业发展速度过快，影响到整体经济建设。本文主要介绍了改革背景房地产行业存在的融资困难问题，结合自身实践，提出了六点建议，创新房地产企业融资方式，以供借鉴。

关键词：房地产企业  银行贷款  融资额度  自有资金

一、改革背景下房地产企业存在的融资困境

（一）银行贷款大量收缩

房地产业作为我国发展较早的产业，为我国经济发展做出了重要贡献。在房地产发展初期，企业建设需要银行贷款的支持。随着房地产业迅速发展，已经积累了一些资金，对于银行贷款的需求大幅度降低。据不完全数据统计，房地产行业银行贷款业务放缓。银行为了降低金融风险，对房地产企业的授信大幅度放缓，银行贷款整体呈现大量收缩状态。

（二）房地产企业上市融资门槛高

房地产业作为我国经济发展中较为强劲的产业之一，在上市融资中，由于政策与产业自身因素，很多房地产企业上市融资困难。房地产企业需要满足众多的上市条件，才能获得审批。但是很多企业不能满足这些条件，造成社会中能够上市融资的房地产企业较少，不能有效融资，加速自身发展。

（三）房地产企业融资额度调整

商业银行为了降低金融风险，调整了房地产企业融资额度。新时期上级主管部门重视对我国经济发展的调控，避免通货膨胀的发生，商业银行普遍削减了房地产的融资额度，避免较多资金流入房地产，影响到我国整体经济建设的稳定性。

（四）商业项目贷款受限

房地产业受到我国相关法律政策的影响，企业商业项目贷款受到较大限制。随着我国法律法规进一步完善，房地产建设中出现的乱象将进一步减少，规范房地产行业开发工作。目前，房地产行业商业项目受到限制，整体融资成本增加，造成房地产自身融资工作陷入困境。

二、改革背景下房地产企业融资创新措施

（一）拓宽融资渠道

为了降低房地产业的融资压力，需要企业管理部门重视制度创新，拓宽融资渠道，结合企业产业融资案例，争取更多的融资机会。房地产企业在融资工作中，降低融资成本，建立良好的融资方式，改善现阶段房地产企业面临的融资困境。房地产企业可以通过并购一些小型企业，通过这些企业向银行申请贷款，这种特殊形式的贷款，能够有效改善房地产企业融资困难等问题。

目前，随着法律政策调整，商业银行自身业务低迷，为了降低金融风险，避免房地产自身发展对银行业的冲击，对房地产企业的信贷业务大量降低。通过这种特殊的贷款形式，能够有效避开这些法律法规，更好地对企业自身结构进行调整，形成良好生态。

（二）借助信托产品与产业资金实现融资创新

随着经济发展，信托业务在富人阶层的应用较多，并且随着经济发展，整体金融规模不断扩大，累计资产已经突破3万亿大关。对于信托资产的研究可以发现，房产在信托资产中的占比已经超过25%。房地产业对于信托业务开展有着重要作用。

相比往年，信托产品业务发展较快，已经累积了较多的金融资产，并且整体形势平稳较快发展。在房地产业融资中，需要借助信托产品与产业资金，创新融资方式，吸收更多资金，参与房地产企业建设中。

（三）利用企业自有资金

房地产企业经过较长时间的发展，积累了大量资金，在现阶段企业融资困难时期，转变发展思路，有效借助企业内部资金，推动产业建设。利用企业自有资金，有效降低了企业融资成本。由于房地产企业需要涉及的产业较多，在企业经营中，存在较多应收账款与票据等。房地产企业可以使用这些票据，在较短时间内获取资金，促进自身发展。这些自有资金的快速变现，降低了房地产企业融资困境。针对部分房地产企业，自有资金缺乏，难以快速获取较多资金。针对这一情况，房地产企业可以对现阶段工程进行分析，利用时间上的差异，将企业资金在内部有效周转。

（四）组织内部员工跟投

房地产企业内部员工，可以参与到企业建设中去，通过企业员工跟投，有效调动员工与员工家庭的资产，参与到企业建设中。通过收益的合理分配，让员工享受到企业发展产生的红利，提高企业凝聚力。在组织内部员工跟投时，应该充分考虑员工的职级，授予不同的额度，有利于促进企业内部公平性建设。

房地产企业内部员工参与跟投，享受到企业发展带来的利润，通过科学合理的规章制度，让员工资金与企业效益之间挂钩，让员工在日常工作中，提高自身工作热情。通过这种方式，能够改善现阶段融资困难等问题，重视企业内部建设。

（五）结合房产信托投资基金REITs

房地产信托投资基金从本质上说，是一种证券产品。这种基金能够在不同持有者之间自由买卖交易，并且能够享受到收益的分红，还可以通过转手赚取差价。在房地产融资陷入困境中，可以结合REITs，为房地产企业发展提供资金支持。这种交易模式，有利于降低房地产企业融资成本。这种募集资金方式的使用，准入门槛降低，能够快速募集资金。房地产企业通过该基金的应用，能够优化资本结构，在企业经营中，有效降低了企业风险，提高企业结构的稳定性。因此，在实践中，需要发挥自身重要作用，借助房地产基金，有效募集社会闲散资金，为企业自身发展提供助力。这种基金的使用，并不会对企业股权造成较大冲击，有利于公司结构稳健运行。这种另辟蹊径的融资方式，符合市场的需求，在房地产融资陷入困境阶段，为房地产建设带来改变，通过稳定的现金流，促进房地产企业自身发展。

（六）重视前端融资思路的应用

房地产企业融资应该重视前端融资思路的应用，结合明股实债，改善房地产企业融资困境。明股实债一般包括认购、投资入股与退出三个环节，在交易中，一般购买机构为银行理财、集合信托和保险资金等内容，在房地产融资过程中，能够为房地產企业带来稳健的现金流。现阶段使用明股实债模式，能够为房地产企业募集较多资金。在交易中，房地产企业主要通过股权的形式参与投资，能够获得固定收益，并且在退出后，能够快速变现。这种模式的使用，存在较多的金融操作，一般情况下，可以通过对公司分红的分配来获得收益。这种模式的使用，能够为房地产企业自身发展带来一定的契机，通过资金的流入，为企业发展注入活力，提高经济效益，在社会经济建设中，可以发挥更大的作用。

三、结束语

总而言之，新时期房地产业自身发展受到制约，企业出现融资困难等问题。企业管理人员应具备辩证思维，合理应对市场中的挑战，转变发展机遇，创新融资方式，缓解企业融资困难等问题。在经济建设中，借鉴其他产业融资方式，促进自身结构升级，推出多种融资渠道，改善现阶段房地产企业面临的难题。

参考文献

[1]韩秀宇.论房地产企业融资困境与解决对策[J].纳税，2020，14（11）：142-143.

[2]黄昌华.关于房地产企业融资困境及出路的几点思考[J].纳税，2019，13（33）： 183-184.

[3]王淑芳.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].现代经济信息，2019（16）： 293-294.