打造新型养老型物业服务企业

熊传懿 李玉珠 罗牧晨

(宿州学院 安徽 宿州 234000)

党的十九大提出，社会主要矛盾已经转化，现阶段最主要的任务就是要满足人民日益增长的美好生活需要。我国经济不断发展，促进城镇化水平持续提高，住房制度改革的深入以及城市建设和城镇化进程加快，为物业服务企业开疆扩土带来便利。根据国家统计局发布的数据，截至2019年底，全国60岁及以上老年人口约2.54亿人，占总人口的18.1%左右。2019年的《政府工作报告》中提出要“探索‘物业服务+养老服务’模式”。此次政策的出台是大势所趋，对于物业服务企业更好地为顾客提供服务提供政策的指引，是一个应时而生的准确定位。

一、养老型物业服务企业的发展现状

随着我国逐渐进入老龄化社会，养老问题日益严重，我国政府先后出台几十项养老产业的政策法规，支持养老事业的发展，初步形成一条中国特色的“9073养老模式”(90%居家养老，7%社区养老，3%机构养老)，并在此基础上衍生出医养结合模式、社区养老模式等多种形式。

例如，长城物业以社区嵌入式养老服务和居家养老服务作为社区养老重点服务领域，致力于为老人提供社区嵌入式、精致型高端颐养服务；还有保利地产建设了全产业链布局健康养老产业，对养老产业进行调研，结合中国本土市场环境和需求，开设了北京海淀区和熹会老年公寓，创造了国内医养结合养老的先驱。保利还确立了以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支撑的“三位一体”养老服务体系；卓达物业的社区养老是依托房地产的支持，从硬件到软件，结合机构养老、居家养老之优势，为长者构建全方位服务的新型养老模式，引领了行业的创新发展。经过近10年的探索，卓达物业以专业的健康医养管理与适老化服务体系建设，打造了全日制、全方位、全生命周期的由“健康、养生、享老”软服务和“居家、社区、机构”硬体系支撑的“3+3”健康养生享老智慧社区模式等等。

二、打造新型养老型物业服务企业尚存的问题

(一)盈利难是众多物企及资本未大规模进入养老领域的最大障碍

老年人的支付能力不足是养老产业盈利难的主要原因；另一方面，由于工资的水平低下，以及居高不下的用工成本、愈演愈烈的用工荒等，导致该行业总体还处于低水平运行的状态。

(二)物业服务企业目前在养老服务上有专业性欠缺

大部分的养老需求能够满足，但一些特殊的养老服务在专业性上具有高要求。无论是人员还是设备操作皆具有较高的专业门槛，这是物业行业服务的短板社区养老主要的短板；物业服务企业开展养老服务也存在一定的责任风险，在专业养老服务领域还面临一定的资质问题等。

(三)政策扶持力度不够

“物业服务+养老服务”模式目前发展尚未成熟，在政府、社区、社会力量等主体参与的养老服务体系仍然面临着服务力量分散、服务时间受限及服务水平较低等问题。

三、打造新型养老型物业服务企业的优势

(一)物业服务企业具有体系完备的服务人员，能够提供多元化服务

物业服务企业拥有专业化的服务团队，能够根据业主的需求提供多元化的服务，养老服务有基本的需求，也有个性化的需求，物业服务企业能够很好地满足养老的多元化需求；物业服务企业拥有大量的服务资源，能够很好地与养老服务对接；物业服务人员长期服务于业主，与业主之间的关系较为密切，能够取得相互之间的信任。在发生一些特殊情况时，物业人员能够在第一时间赶赴现场处理，并与家属取得联系。

(二)物业服务企业具有配套的基础设施设备

物业拥有对管辖范围内场地的使用权、经营权和管理权，对物业用房、活动室、经营性用房等实施管理和维护，新型养老型物业服务企业可以充分利用这些为养老服务提供便利。

(三)国家政策支持养老型物业服务的发展

2019年的《政府工作报告》中提出要“探索‘物业服务+养老服务’模式”。2020年5月，北京市《关于加快推进养老服务发展的实施方案》正式印发，对北京市养老领域的各项工作布局提出了新的规划，即结合目前的物业服务，增加开展满足居民需求的相应养老服务。养老物业服务模式属于政府大力提倡，也是社会发展的大势所趋，对于新型养老型物业服务企业更好地为顾客提供服务提供了政策的指引，是一个应时而生的准确定位,但是也给物业服务企业带来了新的挑战。

四、新型养老型物业服务企业的实现途径

(一)物业服务企业转型升级，加强企业业务能力

物业管理在整个国民经济和百姓居家生活中发挥着越来越重要的作用，但是，面对社会重要矛盾的变化，物业服务企业的发展还需不断适应社会发展要求、加强质量改善，实现转型升级。新型养老型物业服务企业一方面是对小区的服务管理的转型升级，另一方面是面对养老服务业务的开展落实。需要企业不断创新发展，完善自身发展，适应市场多元化的需求。

(二)转变经营模式，探索养老型服务模式

转变原本的经营模式，开发多种经营模式，形成“一业为主，多种经营为辅”的发展模式，这有利于扩大市场，提高物业服务企业盈利，而多种商品和劳务的生产和销售活动可以更好地分散风险，充分利用各种能开发的潜力。为应对人口老龄化的严峻挑战，满足日益增长的社会养老服务需求，新型养老型物业服务企业要探索“物业服务+养老服务”发展模式，挖掘其养老性功能，为人们提供更好的服务，更好地实现自身的社会和商业价值。

(三)探索多元化的融资渠道

养老服务前景大好，但并不是一个盈利性的产业，新型养老型物业所要面对的问题之一就是盈利难问题。解决资金流动问题，才能更好地发展新型养老型物业。除去一些基本的融资渠道，还应改变思考模式，拓宽思维。物业服务企业可以设立专门基金补助部门，吸收社会资本；充分合理利用管辖区内的资源，变资源为资金，为业主谋福利等。