农村房地一体登记中历史遗留问题解决的对策研究

赵立军

摘要：农村房地一体登记是党中央确定的重大惠民工程，目的是对农民依法享有的房屋所有权及集体建设用地使用权进行法律确认及保护，从而有效维护了农民的财产安全，促进农村经济和谐稳定发展。但在农村房地一体登记过程中，逐渐暴露出部分农民建房面积远超宅基地面积、一户多宅、宅基地权源不明等历史遗留问题，亟需通过科学有效的管理对策，对上述问题进行根治及解决。

关键词：农村房地一体登记;历史遗留问题;解决对策;研究探讨

通过农村房地一体确权登记，不但能够帮助农民明确产权，为农民合法财产提供有力法律保护，同时也有助于国家自然资源部对农村土地进行精确测绘及管理，是党十九大精神的切实体现，具有利国利民的重要意义。但在农村房地一体确权登记过程中，仍存在许多历史遗留问题，对政策推行造成一定限制及影响，基于此本文分析并总结了针对农村房地一体登记中历史遗留问题的解决对策，以期在有效解决过往问题的同时，对可能产生的新的遗留问题进行预防，在保障农民权益的同时，推进农村房地一体登记工作的良好发展。

1 农村房地一体登记过程中发现的历史遗留问题

1.1 集体建设用地（宅基地）用地面积远超国家标准

根据我国相关法律规定，平原地区宅基地面积不得超过200平方米;建房面积不得大于获批准宅基地面积的80%[1]。而在农村房地一体登记过程中发现，农村建房面积远超国家规定，部分农民建房面积远超土地法规定的200平方米标准，普遍在250平方米左右;还有部分农民将宅基地周围道路、耕地、树林纷纷圈入自家院中，集体建设用地使用面积超过国家标准现象十分严重。

1.2 一户多宅问题突出

国家土地管理法明确指出，农村居民宅基地使用坚持“一户一宅”原则，一家人只能申请一块宅基地，并在该地块上建房。对于已有宅基地村民的宅基地申请，应不予批准。但受到房屋继承、房屋买卖、家庭组建等多种因素的影响，一户多宅问题也十分普遍，对于土地公平性造成了一定影响。

1.3 法律意识淡薄，宅基地来源不明，违法侵占现象严重

部分农民法律意识较为淡薄，购买房屋后却未办理宅基地过户手续，从而导致在房地一体登记过程中权属不明，难以确认，易引起农民与工作人员间的纠纷。同时，部分地区在没有宅基地使用指标的情况下，私自挪用耕地建房进行非法侵占。另外还有部分居民，只有宅基地却未建设，也为农村房地一体登记及土地使用证明发放造成了一定困难。

1.4 房屋所有权人不是本集体组织成员

法律规定，农村宅基地只能在本集体经济组织内流转使用，农民对于宅基地只拥有使用权，所有权归属于村集体经济组织。随着房屋出卖或出租，宅基地的使用权也会随之转给购买人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。无论出于什么原因，农民一旦把户口从村中转走，获得了城市居住权的同时，就失去了对老家宅基地的使用权。并且房屋建设于集体土地之上，仅能够在本集体组织成员间流传，外部人员不能获得所有权，即使与原房主签订了转让协议，也是无效的。面对此种情况，本村集体经济组织以外的购买人员往往拒绝迁出或返还房屋，为农村房地一体登记工作制造了较大困难。

1.5 房地权利主体不一致

房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致是农村房地一体登记的基本原则。但在实际工作过程中，房、地权利主体不一致的状况十分频繁，多由当事人的违规行为引起，如将土地使用权和房屋所有权分开抵押等，也是较为常见的历史遗留问题。

1.6 房屋产权权属有争议及四至不明确

同时还有部分农民，住宅房屋产权权属存在争议，在各种土地资料上四至填写不清楚，没有描述出土地的具体范围，也为农村房地一体确权登记造成了一定阻碍。

2 解决农村房地一体登记中历史遗留问题的有效策略

2.1 完善农村房地一体登记体系，健全相关法律措施

法律是农村房地一体登记工作人员的后盾及工作指导方针，因此要想顺利解决农村房地一体登记中的历史遗留问题，离不开健全的法律措施及完善的制度体系。所以国家及相关部门应加紧制定农村宅基地相关法律规定，将自建房超出审批面积、一户多宅、违法侵占等问题的判定标准、解决方案及处理措施进行细化，使工作人员在进行农村房地一体登记过程中，面对出现的历史遗留问题能够有法可依，有法必依，依据相关规定实施用地手续补办、超占面积罚款、限期拆除违章建筑、依法返还侵占土地等措施，捍卫国家及人民的土地公平及权益[2]。但在违章建筑的处理过程中，也不应一刀切，而是应当尊重历史，以为人民解决问题为原则，积极帮助农民对权源问题进行核实及确认，维护农民的合法权益;对于法律继承形成的一户多宅，或总面积未超过省市相关规定的一户多宅居民，可依法对宅基地使用权进行确认。

2.2 加强农村法治建设，提高当地居民法律意识

农村自建房面积远超国家规定，一户多宅问题突出，非法侵占现象严重等历史遗留问题，归根结底来源于农民法律意识淡薄，政府监管不到位所引起。因此国家及相关部门可以通过制定并印发土地宣传手册的方式，对宅基地申请、宅基地审批、自建房面积规定、农村房地一体登记所需手续、农村房地一体登记环节、非法占有土地的处理措施进行科普及宣传。加强农村法治建设工作，整体提升农村居民法律意识，从根源上杜绝上述历史遗留问题再次发生[3]。

2.3 妥善解决历史遗留问题、主动服务群众

对于房屋所有权人不是本集体组织成员的问题，工作人员应要求原房主配合集体经济组织外购买人员完成房屋交接，返还当初因买房产生的不当得利，以及中国人民银行同期利息;并且对房屋改造、修缮费用进行协商并给予返还，通过合理经济返还的方式，完成对房屋所有权人不是本集体组织成员的房地一体登记工作。对于房地权利主体不一致，房屋产权权属有争议及四至不明确等问题，工作人员先要理清产权交易和权利变动的来龙去脉，与当地政府及自然资源不动产登记人员共同合作，查清历次房屋所有权转让事实及土地登记档案，确保不动产权变动合理合法，准确清楚的前提下，帮助上述农民提出房地一体登记申请，并对土地来源权属合法的房屋进行依法登记。

2.4 提升土地违法侵占监管力度，让历史遗留问题成为历史

为了彻底让历史遗留问题成为历史，当地政府及自然资源管理人员还应加强违规建筑的监管及处罚力度，避免村民知法犯法現象再次发生，将历史遗留问题扼杀在源头，保证在农村房地一体登记工作推行后，不再出现新的非法侵占及权源纠纷问题。基层执法部门可以考虑设立匿名举报或实名奖励机制，鼓励当地居民对土地违法行为进行举报，通过村民间相互监督的方式，提高土地管理效率，维护国家及全体人民的土地合法权益。

3 结语

农村房地一体登记是切实保护群众物权权益的政策，但在实践过程中易受历史遗留问题的干扰，对政策顺利执行造成了一定障碍。基于此本文针对性提出了完善农村房地一体登记体系，健全相关法律措施，加强农村法治建设，提高当地居民法律意识，提升违规建筑监管力度的解决策略，以期推进农村房地一体登记工作顺利进行，为国家及人民土地安全提供有力保障。

参考文献：

[1]郭锋，张舰.采取并行完善、征办分离的办法 山西加快解决不动产登记历史遗留问题[J].华北自然资源，2020（01）：2+1.

[2]周仰霙.完善权属登记管理体制实事求是地解决历史遗留问题[J].城市建设理论研究（电子版），2019（17）：16-17.

[3]郝洋，刘艳秀.让历史遗留问题成为“历史”——营口市不动产登记中心攻坚克难的探索与实践[J].国土资源，2018（08）：16-18.