新型肺炎疫情对房地产市场的影响分析

石海均 张杰 李瑶 赫璐

摘要：2020年的一场全球疫情将影响各行各业的生存模式，房地产业作为我国的主要产业不可避免的受之影响。为使房地产业在疫情后较为迅速的开展经济恢复工作，本文将从房地产开发环节、销售环节、使用环节三大方面，研究疫情对房地产业的短期与长期影响，进而为房地产行业的参与者提供应对借鉴。

关键词：房地产开发;房地产销售;房地产使用

2020年初的一场新冠肺炎将中国乃至世界的经济带入了低俗地带，紧急状态下的措施不可避免地会对一定时期的市场消费行为和企业复工生产产生影响。疫情过后如何让经济尽快恢复也将随之而来。充分预判，提前准备，从而在疫情过后迅速有效开展经济恢复工作，是我们当下不可忽视的问题。当前迫切需要研究疫情对房地产开发环节、销售环节、使用环节等方面进行近期、中长期影响预判，着手研讨疫情下如何有序复工生产，如何改善销售现状。并针对疫情下购房者对房屋使用关心热点问题进行汇总分析，做好中长期房地产质量的提升工作。

1 对房地产开发环节的影响分析

近期影响来看，土地成交量会减少，房地产建设数量减少，房地产项目的新开工面积、施工面积、竣工面积、新批商品房入市面积都会减少。以全国房地产业土地成交为例（见图1），2020年开始，土地成交面积同比下降，但降幅缩小;进入4月份，土地成交价款累计同比增长了6.9%。但就中长期影响来看，房地产开发数量的恢复取决于社会经济的恢复与发展，在保证疫情在可控范围内，国家将会鼓励复产复工并提供支持。新批商品房入市面积最先得到恢复，接着是新开工面积、施工面积得到恢复，然后是竣工面积得到恢复。从全国统计数据来看（见图2），商品住宅施工面积依旧同比增长，只不过涨幅缩小;新开工面积及竣工面积同比降幅也再逐月缩小。未来房地产开发商在城市区位选择方面，学区房、地铁房、公园房会优先发展，开发区房、新区房的发展过程中遇到的困难会相对多一些，疫情对公园房的正能量相对明显一些。在地块选择和项目设计阶段，会比以往更加重视房地产开发项目防灾减灾因素及其相关内容，比如上风口问题、地势高低问题、园区整体分区规划问题。

2 对房地产销售环节的影响分析

近期影响来看，无论是新建商品房市场还是存量房市场，均呈现销售冷清、成交量低。在经济不明朗背景下，市场观望情绪是房地产市场主流，且此情绪可能会持续一段时间。此期间有意愿购房者，均可能是经济水平相对稳定较高的人群，项目的选择倾向于别墅、改善型高端住宅及投资项目。其密度低、配套好、绿地率高、建筑間距大的住宅小区会得到优先发展。“公摊面积小”不再是卖点，公摊面积小的房地产项目近期不会受欢迎。公共面积可能会加大，卫生设施的要求会提升，楼梯电梯会得到超过以往的重视和改进。

租房市场可能会逆冷而暖，暖的速度取决于城市的复工速度，而房屋租赁的好坏取决于返程人员何时返城就业。而且疫后返城人员的租房要求可能会提升，合租数量可能会减少。

中长期影响来看，商品房成交量随着社会经济的恢复而恢复。从下图3可见，新建商品房的销售面积与销售额正在逐月回暖，同比降幅缩小。商品房成交量分类先后恢复，二手房总价相对低于新房且多位于市内，公共配套相对便捷，其成交量恢复会略快于新房;而现房可控性大于期房，因此现房成交量恢复快于期房;对于返程人员，首先考虑是租房，因此租房恢复量会明显快于买房。

3 对房地产使用环节的影响分析

近期影响来看，物业管理与公共部位得到前所未有的重视。新型肺炎疫情期间，物业管理的作用得到充分认识和充分发挥，物业管理人员在战胜新型肺炎疫情过程中做出了突出贡献。未来，业主将对物业公司的智能化应用、智能化社区、24小时管家服务、各种“科技+”措施更加注重。以前业主和住户对物业公共部位的关注度不高，新型肺炎疫情将改变这种情况。邻里关系得到前所未有的改变，邻居道德素质的重要性，在日常生活中有所体现，在新型肺炎疫情期间体现的更加彻底，这将极大影响项目的定位。

中长期影响来看，水平低的物业管理服务公司将被加速淘汰。物业管理服务公司优胜劣汰本就是规律性现象，但经历过新型肺炎疫情后，水平低的物业管理服务公司将被加速淘汰，物业管理重要性可能会与房价并肩。

4 结语

中华民族是自强不息的民族，把这次疫情放在历史长河里，它仅仅是伤了一块龙鳞。我们一定能克服哀伤，化危机为生机，变劫难为捷胜。房地产行业也必将通过完善的设计、高效的施工、创新的营销模式站稳经济的主体地位，实现日趋稳定健康的发展。

参考文献：

[1]巴曙松.疫情推动重塑房地产业[J].中国银行保险报，2020-04-22

[2]杨博野. 新冠疫情冲击下的浙江房地产形势分析[J]. 浙江经济， 2020年04期.