房地产建筑成本控制分析

李雨洁 严寅

【摘  要】经济的不断发展，加速了城市化的进程，建筑工程的需求量也逐年攀升。房地产行业是目前我国经济发展的顶梁柱，随着房地产行业日趋饱和，行业之间竞争激烈。在这种情况下，房地产企业的生存压力随之加大。为了缓解这种压力，企业开始提高利润以保证在市场中的地位。目前，政府出台一系列政策抑制房价热，因此为了增加利润，减少企业的成本显得很有必要。传统的成本控制已经不适用当下的情形，需进一步优化。本文就房地产建筑成本控制展开探讨。

【关键词】房地产;建筑成本;成本控制

引言

尽管我国经济发展步伐放缓，但我国经济发展有着强大韧性，持续向好的趋势不会改变。对于房地产产业而言，在国家宏观调控背景下，要想稳居市场经济浪潮之中，必须严控房地产开发企业建筑成本，采取行之有效的措施进行有针对性的管控，保证房地产企业有良好效益。

1.房地产企业成本管理的重要性

房地产行业属高投入、高风险行业。房地产企业的资金投入风险很高，许多企业在决定进入房地产市场时，对于项目的整体规划制订，经常会凭经验或简单的市场调研进行操作，大多是在预算“估值”后就进入土地市场抢拍土地开发权，对开发过程的战略风险、财务风险、市场风险、运营风险和法律风险等未给予足够重视。一些房地产开发企业在没有做好前期调研的情况下，就采取种种手段、通过各种渠道，在拿到土地使用权以后，才开始审视自己的“可研报告”，这时才意识到地产开发的风险。同时，在项目开发过程中，没有充分考虑政策调控、各种突发事件、原材料上涨、人力成本增加等各种风险因素，不能对管理成本实施高效提前预判和控制，从而导致了项目实施过程中的合同纠纷、产品定位、产品质量、销售中介、代理纠纷等不可控问题的不断产生，处处充满危机风险。为此，研究如何在风险可控条件下有效提高合同管理、风险管控、成本管理能力，为企业赢得长足的利润空间，成为每一个开发商必然要考虑的重要问题和全新课题。

2.房地产公司成本控制的优化措施

2.1坚定成本控制管理理念

公司的管理理念在公司的经营发展中占据着首要地位，公司经营理念是公司发展的核心和宗旨。在保证产品必要功能的前提下合理地降低产品成本，提高科技水平，做到成本降低和提高产品性能并存。为企业制定发展决策提供理论基础。树立全员成本控制理念，意识到成本与收益之间的密切联系。加强企业文化。

2.2投资决策阶段

投资决策阶段是工程成本控制的源头，这一阶段虽然发生的成本不多，但能有效提高项目的投资效益，工程项目各种技术经济决策对成本的影响巨大，是成本控制的基础，直接影响项目各个建设阶段的成本控制。（1）积极做好投资决策前的各项准备工作，在公司内部成立专门的投资部门，制定专门的投资相关制度，同时建立投策决策机构，确保投资的科学决策。（2）切实做好投资可行性研究报告：投资的成功与否，除了决策层对公司本身、市场判断，建立一套专业的评价标准也非常重要，其可以通过模拟整个开发建设的全周期来推导项目是可行的。①对目标地块的现场详细勘察，营销市场调查研究、分析，通过勘察和营销分析作出精准的产品定位。②根据出让条件，营销定位，对目标地块作初步的规划方案。③充分考虑项目实际的各种有利和不利因素，编制切实可行的项目开发建设周期、建设标准、工程总成本等，以工程投资估算来控制后期项目后期各阶段的工程成本。

2.3设计阶段

对工程项目进行设计，需要设计人员从经济角度、技术角度进行综合分析，对项目工程进行全面规划。设计质量与工程项目的整体执行效益有直接关联，设计活动产生的费用也会影响项目成本的整体水平。研究表明，设计阶段产生的费用对工程造价的影响程度可以达到75%以上。基于此，在对设计阶段进行造价控制时，相关人员应加强与设计人员的沟通，积极推行限额设计，减低设计成本，为预算以及结算方案的合理编制提供基础，提升成本控制的事前效益。

2.4施工阶段

房地产企业全面概预算管理应以战略规划和经营目标为导向，目标是促进企业发展战略的实现。企业从项目意向开始，就要对整个开发周期投入成本及利润编制预算方案，项目资金的预算方案。（1）企业应建立以投资主体牵头的全面概预算管理的组织构架，建立完善的概预算编制制度，明确编制原则、程序、方法、成本和利润计划。（2）企业应邀请专业机构帮助，推行专业化预算管控，并制定标准化概预算方案，提交投资方、董事会、监事会、股东大会集体讨论，综合各方面意见后科学审核批准。（3）进行全面预算的考核。房地产企业应建立公平公开的概预算执行考核奖惩制度，概预算一经审核批准，必须严格执行，对执行不到位或者严重超概、超预算的要认真对待，审慎分析研究，严肃考核制度的落实，要本着公平公开原则，对预算执行人或单位做到奖罚分明。对于失职、渎职或者以权谋私的行为必须追责问责，严重的要立刻提交司法处理。

2.5竣工阶段

工程竣工后，竣工结算的审核是工程成本控制的最终环节，对于项目最终利润的确认、盈亏平衡有着重要作用，因此要按合同进行最终严格的结算审核，锁定工程成本。（1）通过市场竞争选择技术力量强大、信誉度高的第三方工程造价咨询单位作为项目的最终审计单位。在工程项目竣工后，或者具备结算条件后，通过对施工过程的设计变更、签证变更、影像记录、隐蔽工程、巡查记录等，严格按照制定的审计报告审核流程完成最终审核定案等工作，同时做好对各审计项目成果的考核。（2）建立第三方复审制度：为更好地控制审计过程中的不合规现像，杜绝人为操作等行为，企业内部建立第三方复审的制度，所有施工合同均在初审后进行第二轮复审，方可最终出具审计报告。（3）根据合同要求，在施工完成后要求的时间节点内，按合同和开发公司的要求提交竣工结算书，以更短的时间完成最终的竣工结算审计。（4）建立结算审计考核机制：项目竣工后，施工单位经常存在报结算不及时，高估冒算，串通审计人员等现象，以不合理的手段提高结算价，因此需为施工单位、第三方审计人员、开发公司管理人员建立考核机制，施工单位不按期提交结算书的，应根据合同进行处罚，对第三方和开发公司人员未按制度和合同执行、审核的，应给予处罚，对严格按规章制度办事的，应给予适当的奖励。

3.结语

综上，房地产工程项目开发单位为保证企业利益，须在工程项目建设之初树立严谨的成本控制意识，创新管理理念，将成本控制理念贯穿于房地产项目建设始终，即从房地产项目决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段到竣工结算阶段，从各阶段的细节处落实成本管控措施，提高成本管控的针对性。同时，房地产工程项目管理者还应从大局出发，坚持可持续发展理念，建立长效管理机制，利用多元化成本控制措施，提高房地产项目开发单位成本管控的实效性。

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