地产公司分拆物业上市地点选择及绩效分析

摘 要：由于地产企业开发业务的下降和地产运行资产总量的增加，与之配套的物业服务需求越来越大，专业化要求增强，地产公司分拆物业、独立上市的前景光明。文章通过对碧桂园分拆物业服务的上市地点、方式及上市前后绩效分析，为后来的分拆物业提供借鉴。

关键词：地产公司;分拆物业;地点选择;绩效分析

分拆上市最早流行于美国，之后逐渐被欧美资本市场使用。2010年4月我国证监会发布关于创业板分拆上市的详细要求，为分拆上市提供了制度上的理据，但分拆到A股上市的成功率一直不高。2019年12月，证监会公布了《上市公司分拆所属子公司境内上市试点若干规定》，将分拆上市的门槛从十亿元降至六亿元，放松分拆企业募集资金的要求，而且范围也由创业板扩大到整个市场，2019年，中海物业、雅生活服务、碧桂园服务等公司股价涨幅最低为23%，高的则超过58%，分拆上市将迎来了新的机遇和挑战。碧桂园服务虽然是在港交所上市，但依然属于地产物业分拆成功的优秀案例，因此，本文通过对碧桂园服务分拆上市的分析，希望为有很大上市需求的分拆物业提供借鉴。

一、分拆上市与绩效评价

（一）分拆上市的定义

广义上的分拆是指已上市公司或未上市公司将它部分业务从母公司中独立出来再单独上市;狭义上的分拆是指已经上市公司将其部分业务或者某一个子公司独立出来，另进行公开招股上市。一般情况下，集团公司会选择优秀的子公司分拆挂牌上市，子公司以独立的主体获得融资若母公司本身就是上市公司，那么分拆上市可以视为母公司股权的再次发售。

（二）绩效及绩效评价的概述

绩效是指个人、团队或者组织在特定的资源和环境下，对目标实现的程度，完成任务的出色程度以及对达成效率的衡量与反馈。本文研究的绩效属于组织绩效，绩效考评标准不同，分类也会有所不同，有定性和定量的考核、非财务指标和财务指标的考核、静态和动态的考核等。本文采取非财务指标和财务指标结合的方法对碧桂园服务展开分析。

二、碧桂园服务分拆上市案例分析

（一）公司简介

碧桂园服务控股有限公司（简称“碧桂园服务”）在1992年成立。2016年8月碧桂园服务第一次在A股市场提交了招股书，2017年末到了A股IPO的冲刺阶段，由于监管机构政策变化，国内上市没有成功。2018年6月19日碧桂园服务改在香港联合交易所主板挂牌上市（股票代码HK6098），截至当日上午11点51分，碧桂园服务报价10.34港元，较开盘价上升3.4%，总市值达259亿元。如今，碧桂园服务业务涵盖住宅、商业物业、写字楼、多功能综合楼、政府及其他公共设施、高速公路服务站、公园及学校等，连膺“2019中国物业服务百强企业服务规模TOP10”、“2019中国物业服务百强服务质量领先企业”等多项殊荣。

（二）碧桂园服务上市的方式、地点选择及原因

1.上市地点选择

香港交易所是全球一大主要交易所集团，2018年香港市场新股融资额再一次荣膺全球榜首。上海证券交易所在我国内地居首位。两家交易所各有特点，碧桂园服务最后选择香港交易所上市也是基于自身条件而做出更优选择。一方面，香港交易所对分拆上市的制度体系更为完善;另一方面，香港交易所面向国际化的市场，更有利于碧桂园服务走向国际市场，吸引更多投资者与合作。

2.上市方式选择

上市的方式有股份配售、发售以供认购、发售现有证券、介绍上市。股份配售由母公司选定特定投资者进行购买，虽能规避原股东利益受损，但会度降低子公司融资额度和市场宣传效應;发售以供认购即证券市场公开发行公司股票，此方式会扩大子公司股本，但会稀释母公司股东在分拆体的权益;发售现有证券指母公司将其持有子公司部分股权对公众股东公开出售，但母公司对子公司持股比例降低易向市场传达消极信息;介绍上市指上市公司将其持有的子公司股份以实物分派形式派发给另外的股东，不需要再发行新股，程序较简便，费时较短，又不稀释股东权益。碧桂园服务最终选择介绍形式上市。

3.上市的方式及地点选择的原因分析

（1）减少上市的时间成本

国内A股IPO上市审批流程费时较长。碧桂园原计划欲将其物业板块在A股以IPO方式上市，但是用了近一年半的时间才到冲刺阶段，特别是国内监管机关在2017年底对政策做出了修改，政策对融资方面收紧，特别是加强了对地产行业的管控，所以碧桂园服务只好在2017年底撤回申请，转战港股。半年后即上市成功。

（2）更符合公司发展战略

碧桂园服务从碧桂园中独立出来，第一步计划是上市，第二步便是实施多元化发展战略，同时开拓国内和国际市场。选择香港上市，从长远的发展来说，港股市场的再融资能力强能给多元化战略的实施带来更多的资金支持，能提升其国际名，利于开拓海外市场。

（3）融资环境优越

港股市场是一个国际融资平台。港股市场的再融资能力比A股市场强，申请手续也较为简单，可以灵活配合企业的需要。碧桂园服务要想在物业行业获得更大的市场份额，除了要发展来自母公司碧桂园的业务外，还需要开拓来自独立第三方的业务和进行并购计划。碧桂园服务可以通过再融资获得更多的发展资金，一步一步地实施多元化战略。

（三）碧桂园服务上市前后财务绩效分析

1.偿债能力分析

（1）短期偿债能力

流动比率通常用于衡量企业的短期偿债能力，速动比率和流动比率的数值越高，那么代表该企业的短期偿债能力越强。

图1碧桂园服务2016-2019年流动比率图

（数据来源：东方财富网）

根据图1可以看出，碧桂园服务的流动比率2016-2017年的变化幅度较小且呈上升趋势，而在2018年降至了1.49;在2019年出现了上升的趋势，升至了1.59。2019年，随着“三供一业”项目和收购计划的推进，碧桂园服务流动资产大幅度上升，从2018年的46.71亿元增至2019年的102.24亿元，虽然流动负债也有一定幅度的上升，但是增幅比流动资产增幅小，所以与2018年相比，公司短期偿债能力增强。

（2）长期偿债能力

由表1可知，碧桂园服务的资产负债率保持在55%左右。碧桂园服务在上市前，投资收购项目较少，业务来源也比较稳定，主要资产负债率变化不大。2019年碧桂园服务的总资产有所上升，有一部分原因是碧桂园服务在本年先后收购了7家物业公司，经营获利也增加。总资产增长幅度比负债的增长幅度要高得多，从而带来了资产负债率小幅度下降。分拆上市给碧桂园服务搭建了融资平台，提供了长期融资的机会，有利于公司的长远发展。说明本次分拆上市对碧桂园服务的长期偿债能力带来一定的积极作用。

表1碧桂园服务2016-2019年资产负债率

（数据来源：东方财富网）

2.营运能力

应收账款周转率是衡量企业应收账款周转速度及管理效率的指标。根据东方财务获得的2015-2019年碧桂园财报，碧桂园服务的应收账款周转率总体呈现上升的趋势，但是在2019年有所回落，降至9.01次，这是因为碧桂园服务对其应收账款的管理做了稍调，针对信用良好的大客户适当延长了收款期，但从总体上看，它的应收账款周转率还是能保持较良好的水平。

3.盈利能力

净资产收益率是反映公司盈利能力的重要指标。从图2可知，2017年碧桂园服务的净资产收益率出现了最低值28.27%，分拆上市的2018年大幅回升，增加了12.56%。究其原因，碧桂园服务在2018年将其资金用于技术开发和开拓市场提升了利润，同时采用了人工智能等手段使其人工管理等成本有所下降，其资金得到充分的利用，从而净资产收益率得到提高。但是在2019年随着“三供一业”项目的落实，投资成本大为增加，导致了净利润提高幅度不大，所以该年净资产收益率下降，但为未来盈利打下基础。

图2碧桂园服务2016-2019年净资产收益率图

（数据来源：东方财富网）

4.成长能力

（1）总资产增长率

总资产增长率是衡量企业资产增长程度的指标，该项数值越高，公司资产扩张越快。分拆上市前，虽然每年总资产有所增长，但增长幅度较低。其总资产增长率在2017年出现了下降的趋势，降低幅度接近31.23%。在分拆上市那一年，该指标开始有所上升，2019年出现了大幅度的增长，总资产增加了47.02亿元，比上年增长63.36%。增长原因是：一方面分拆后為其拓宽了融资渠道，另一方面碧桂园服务在2019年收购了嘉凯城物业等七家公司，其总资产得到增加。

图3碧桂园服务2016-2019年总资产增长率图

（数据来源：东方财富网）

（2）营业收入增长率

营业收入增长率是衡量企业经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要标志。分拆上市前，碧桂园服务业务主要来源于母公司，虽有增长但幅度不大。2017年后，营业收入出现逐年上升趋势，2018年完成分拆上市后，进一步落实了拓展业务的计划，收购了多个物业管理公司，2019年收购计划带来了4000万平米的合同管理面积。因此，碧桂园服务上市带来了业务上的拓展，提高了营业收入增长率。

表2 碧桂园服务2016-2019年营业收入增长率

（数据来源：东方财富网）

综合来看，分拆上市后，碧桂园服务丰富了其长期发展的融资渠道，为后续的多元化发展和并购发展提供资金支持;加强了与外界合作，实施长远的发展战略，提升了其专业服务能力和竞争力;提高了企业经营的透明度，给投资者发出良好的信号，进一步降低经营者与投资者之间信息不对称的问题。

三、结论与建议

（一）分拆上市应立足于自身的发展战略

分拆物业上市之前，业务主要依赖母公司，发展也受母公司限制。将其分拆上市后，可利用更多的资源和精力进行多元化发展，有利于制定更适合其自身的发展战略，走专业化发展道路。碧桂园服务将其物业服务管理专业化和多元化的闪光点放大后，赢得与西昌市政府、开原市政府等政府合作就是很好的证明。

（二）选择合适的上市地点与方式

分拆物业应根据自身情况和国内资本市场特点，合适选择有利于自身综合发展和长远战略的上市地点，碧桂园物业选择香港上市就是成功例子。在上市方式上，选择既能保护自己权益，又能尽快上市，降低风险的方式，碧桂园选择了介绍上市，其他企业可通过综合评价选择综合效益最大、成本最低的方式。

（三）应提升企业自身上市条件

无论以何种方式在哪里上市，地产公司分拆物业都必须具有优秀的业绩，所以，上市前，必须对照上市条件，做好企业业绩积累，认真审核公司的条件能否达到分拆上市的要求，比如公司的经营规模、获利能力等条件是否达到要求，在达到分拆上市要求的同时，也提升其核心竞争力，争取获得市场的认可。

参考文献：

[1]何珂，房企物业分拆上市绩效反应研究——基于碧桂园服务控股有限公司的案例[J].经营与管理.2020（07）：40-43.

[2]孙思克，分拆物业上市，房企的新资本游戏[J].城市开发.2020（07）：36-37.

[3]深水君，房企分拆上市潮：后疫情时代的资本饕餮 [N].中国房地产报.2020-07-06.

[4]杨玉国，互联网企业战略并购动因与财务协同效应分析——以腾讯并购中国音乐集团为例[J].商业会计，2019（03）：33-36.

作者简介：杨玉国（1969-），男，苗族，湖南泸溪人，广州商学院会计学院管理学副教授，会计与审计研究所所长。研究方向：公司财务管理。