房地产开发项目审批及验收工作的实践问题

顾建祥

摘要：社会经济在不断的发展和进步，在城市中有很多的房地产工程在建设当中，城市在发展，房地产工程项目也愈发的成熟。影响房地产工程项目的整体施工质量的因素有很多，还有很多的因素能够起到非常关键的作用。在房地产项目在开发的过程中，通常情况下在施工现场都会设置施工的管理者，这能够对整体的开发工程起到监督和控制的作用，更加有利于房地产项目工程的施工。基于此，本文针对房地产开发项目审批及验收工作的实践问题进行以下相关的分析和阐述。

关键词：房地产;开发;项目审批;验收工作

Abstract： The social economy is constantly developing and progressing. There are many real estate projects under construction in cities， cities are developing， and real estate projects are becoming more mature. There are many factors that affect the overall construction quality of real estate projects， and many other factors can play a very critical role. In the process of real estate project development， construction managers are usually set up at the construction site， which can supervise and control the overall development project and is more conducive to the construction of real estate projects. Based on this， this article makes the following relevant analysis and elaboration on the practical issues of real estate development project approval and acceptance.

0  引言

隨着社会经济的不断发展，我国城市化的发展进程也在不断的加快，所以在城市中建筑队伍也不断的增多，针对房地产建筑工程的施工现场施工的管理也提出了更高的要求。在房地产项目的开发以及项目审批的过程中，会遇到一系列的问题，对于项目的审批和验收的工作还需要相关的专业工作人员进行具体的裁定，裁定通过才表示房地产项目通过审核。房地产项目在开发建筑的过程中，需要注意很多的问题，比如现场施工的质量、施工人员的技术、施工人员的安全、工程的首位等等方面都需要专业人员的监督和管理，这样才能够进一步促进房地产工程通过验收。本文针对房地产开发项目审批及验收工作进行了以下的分析和探讨，希望对大家能够提供一定的帮助。

1  房地产开发的项目审批以及验收工作中出现的问题

1.1 房地产开发现场管理不足

房地产工程项目在进行施工的过程中会涉及到很多的环节，任何一个环节都要给予高度的重视，一定要切实保证施工工程整体的质量。因为房地产工程项目会直接的关系到居住者的生命安全和财产安全，如果施工质量出现了任何的问题，那么会直接的影响到其未来的生活质量，甚至是生命安全。但是，当前有很多的房地产开发项目都会存在重口号、轻执行等等一些问题。还会存在施工的材料不达标等现象，而且施工技术上也会呈现出不合格的现象。这对于房地产项目最后的验收工作有很大的影响[1]。

1.2 施工的成本管理以及市场监管的不科学

在房地产施工现场还存在另外一个问题，就是施工的成本管理问题。在很多的房地产开发的现场并没有设置成本管理的岗位，导致施工现场的管理出现了一定的缺陷，这对于后续的房地产施工建设会产生巨大的干扰，对于施工单位的成本输出也有一定的影响。

从房地产开发的市场监管方向来说，房地产开发项目的审批是准备环节中的一种监督形式，由政府方面以及相关的管理部门对房地产开发项目进行严格且科学的监督。但是很多的部门对于审批环节并不重视，他们并没有真正的认识到当前经济市场中的主体，最终影响了房地产开发审批的整体监管水平。例如：在近些年来，在经济市场中经常会出现一些烂尾楼，这主要的原因是因为有关部门对于房私产开发项目资金的监管不科学的原因而导致的。

1.3 施工的安全管理存在问题

房地产项目在施工的过程中，会出现很多的安全隐患，这对于现场施工人员的生命财产安全有很大的影响，特别是一些高空的作业，会将危险系数升级，在这样工作的环境下，如果现场的安全管理意识不够，那么对于整体的施工也会有产生很多的不良影响。在房地产项目进行施工的过程中，如果没有相对完善的安全管理机制，甚至没有认识到现场安全管理的重要性，而且对于现场施工的工作人员并没有进行安全教育或者对于安全的培训不足，那么会导致在施工的过程中出现很多的安全隐患，加大施工安全事故发生的几率[2]。

2  改善房地产开发项目审批及验收工作的基本对策

2.1 房地产项目成本管理控制

房地产项目在施工的工程中，建筑的利润是开发商比较看重的指标。利润=收入-成本。要想将利润增加，那么就要在一定程度是哪个降低成本，增加收入。但是收入对于一个建筑工程来说都是固定的，但是成本的输出一般可以在之前进行相应的计算并控制，这样就可以帮助企业增加利润。但是在建筑工程进行成本的控制时，应该注意以下几个基本原则：

①成本最低的控制原则。施工的单位应该严格的按照市场的规定进行施工的编制，施工的定额要将成本控制在最低。

②动态控制的施工管理原则。房地产项目属于一次性的施工，成本的控制也要从开始施工时一种管控到最后，管理人员应该确定成本管控目标，对于建筑的成本进行实时的控制，并且要将偏差及时的校正，建筑工程竣工之后，對于整体的成本控制进行总结[3]。

2.2 房地产项目质量管理控制

在房地产项目管理的过程中比较难以管理的就是对于施工人员的管理，最大的前提就是要将工人选择好。每一个施工工作人员的能力都是不同的，而每一个工人的能力又会随着时间的变化、场地的不同而发生一定的改变，变化的上限对于每一个工人都会有所不同，在选择施工工人的时候应该按照变化的最低标准进行选择。在技术方面，许多的工程中缺乏真正的比较专业的技术人员，也没有技术非常全面的技术工人，现场施工的技术人员操作能力没有真正的达到要求，所以会影响整个工程的建设进度，最终会影响到整个建筑工程的施工质量。在建筑进行施工之前，工作单位以及相关的管理人员应该应该提前做好相应的准备工作，主要包括整个建筑工程的施工现场、施工技术、施工人员的组织等等。施工现场的管理人员要对于建筑工程的整个施工过程都要进行科学合理的监督和管理。房地产施工单位要对于建筑工人进行资质和素质的审查，确认建筑工人是否符合此工程的施工要求，对于施工人员、技术工人以及现场的管理人员都要进行最严格的审核，要求他们的资质要严格的符合质量的标准和要求。并且对于他们施工的人员应该开展技术以及防护的培训工作，使工人能够提升自身的工作素养[4]。

2.3 房地产项目安全管理控制

房地产项目在进行施工的过程中，肯定会存在一定的安全隐患，在对施工现场进行管理控制的过程中，一定要有专业的管理人员，对于施工现场的安全方面进行更加严格的管控，要在最大程度上保证施工工人在施工现场的生命财产安全。尤其要注意一些高空的作业，高空作业的安全隐患要增加许多，而且有很多的施工人员对于一些技术施工并不纯熟，这也会为自己的施工安全带来一定的影响，因为在进行施工的过程中，他们的安全防护意识不高，这会在一定程度上影响到施工现场整体的施工安全。因此，在进行施工之前，负责监督工人的管理人员一定要将工人的素质以及安全防护意识的标准进行适当的提升，为工程整体的质量和施工现场的安全工作打好基础[5]。另外，对于施工的机械设备的选择也要有一定的科学依据，不要为了减少成本输出就选择一些劣质的设备，这对于工程的施工进度会有很大的影响，同时也为使用机械设备的工作人员也造成了很大的安全问题。在工人使用机械设备施工、进行高空作业的机械施工过程中，管理人员应该做好工人的安全防护措施，比如对地面以及工人自身都要做出更加全面的安全防护措施。除了一些高空的防护措施，对于地面的工作人员也要做到科学的防护，比如一定要监督施工人员戴安全防护帽，安全防护帽可以再一定程度上减少头部受伤的几率，防止一些高空坠物误伤事故的发生[5]。

2.4 做好房地产竣工的验收工作

为了进一步科学的保证房地产开发项目的竣工验收工作可以顺利的进行，相关的监管部门一定要将竣工验收的过程简单化，并且要结合相关的法律知识，进一步加大竣工验收的力度。例如：对于房地产开发竣工验收审批的环节，相关的部门可以对房地产项目工程的建筑环境、建筑的基本设施等方面进行更加全面的检查和验收，当小区居民的居住率超越了75%，那么就可以对房地产的基本防护设施展开具体的验收。在实际开展验收的工作时，相关的监管部门一定要充分的了解房地产开发商以及物业管理部门所能够承担的所有责任，比如环境保护责任以及公共设施保护责任等。

为了保证房地产工程项目的验收工作能够顺利的进行，先关的监管部门一定要到现场进行实地的勘测。假如在验收的过程中，发现了小区的污染治理工作达标，那么则可以允许住户进行居住，相反，就不能允许住户进行居住。结合国家建设项目环保竣工验收管理的相关条例可以获知，建筑单位的建设项目申请在进行环保验收之前，必须要委托有一定资质的环境监测站进行具体的房地产环境监测。

在进行小区居住满意度的验收工作时，可以直接的访问小区的居民，居民主观感受能够直接的影响房地产开发的科学性。在日常的生活中的小区居民居住的舒适程度可以建筑中的绿化覆盖率、环境卫生的达标率以及文化的氛围三个指标来进行具体的衡量。如果住户给出了很高的满意程度，那么证明房地产的开发才具有科学的价值。

3  结束语

综上所述，当前我国的城市化的建筑工程正在不断的发展，很多的房地产建筑工程层出不穷。针对房地产建筑工程项目审批以及验收工作的管理已然成为了整个工程中至关重要的部分。在房地产工程施工的过程中，很容易出现一些问题，比如施工人员的安全意识欠缺、现场建筑材料管理的问题等等，所以，房地产项目现场的管理变得至关重要，这就要求房地产工程现场施工时要有科学的管理模式，比如制定全面的现场管理机制、在施工中落实、检查和监督等等，这样才能够有效的保障工人的安全，还可以在一定程度上提升工程建设的质量和效率，最重要的是能够在一定程度上使房地产项目的审批和验收工作过变得更加顺利。

参考文献：

[1]黄新光.房地产企业业务层面控制的若干基本问题探讨[J].中国中小企业，2019（07）：149-150.

[2]李小兰.房地产开发项目审批及验收工作研究[J].中外企业家，2019（08）：101.

[3]全面“一次办成” 济南率先推行建设手续网络证照[J].计算机与网络，2018，44（21）：2-3.

[4]韩正.落实城市主体责任 稳地价稳房价稳预期 促进房地产市场平稳健康发展[J].工程建设标准化，2019（04）：22.

[5]本刊.住建部：保持调控政策连续性稳定性，切实稳地价稳房价[J].就业与保障，2019（Z2）：12-15.