共享农屋促进乡村经济振兴调查综述

陈敏佳

摘要：共享农屋是共享经济时代涌现出来的一个经济创新项目，也是在城乡融合背景下推动乡村经济变革的新发展模式，在实施乡村振兴战略、实现城乡均衡发展方面有着重要的现实意义。文章以“共享经济”理论为指导，在发展共享农屋的价值与意义、共享农屋的现状与前景、共享农屋的管理与运营以及发展共享农屋须注意的问题等方面提供分析与参考。

关键词：共享经济;共享农屋;乡村振兴;综述

党的十九大报告对实施乡村振兴战略提出了二十个字的总要求，即“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”。在践行乡村振兴战略过程中，面对当前我国农村普遍人口流失量大、空心化严重、闲置房屋数量多、区域资源利用率低、城乡对接渠道少等诸多制约推进乡村振兴战略的不利因素，共享农屋作为一个经济创新项目应运而生。这是共享经济时代发展农村经济的一种新理念，也是在城乡融合背景下推动乡村经济变革的新发展模式，在实施乡村振兴战略、实现城乡均衡发展方面有着重要的现实意义。

一、共享农屋产生的背景

“共享农房”，本质上来看就是一种租房交易，立足点是闲置农屋的新开发与再利用。它主要是指以乡村良好的生态环境为依托，激活农村闲置住宅，为城市居民中长期到乡村创业、休闲、度假或养老提供共享平台，实现城乡功能互换、生态空间共享的一种共享经济模式。它的产生主要有以下几方面的背景因素：

（一）大量农村闲置房屋为共享农屋的推出提供了便利条件

据国土资源部等相关部门统计，截至目前，全国农村至少有 7000 万套闲置房屋，农村居民点闲置用地面积达3000万亩左右。如果按照每套农房年租金 5000 元来算，那全国每年农村仅在农房方面的闲置浪费就高达 3500 亿元，而且这个数字随着农村人口向城市转移还在增长。

（二）万亿元级乡村旅游市场为共享农屋的发展指明了方向

随着城市消费者对乡村生活的愈加向往，城市对乡村农房的需求越来越突出。据公开资料显示，目前乡村旅游已达13.6 亿人次/年，收入高达4000 亿元。预计到 2025 年，乡村旅游人次将达到 30 亿人次，形成萬亿元级市场。

（三）政策红利为共享农屋的运作保驾护航

2019年 2 月初发布的《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》明确公布：探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。这些国家政策红利，为农村摆脱传统思想束缚，努力探索共享房屋等新经济模式提供了坚实的保障。

二、共享农屋的发展现状

近年来，在国家乡村振兴战略的指引下，共享经济在广大农村蓬勃发展，重点围绕农屋和土地，涌现了一系列“类共享农屋”式的新共享经济模式。

（一）各种“类共享农屋”新经济模式

据媒体报道，近两年，在我国广东诞生了一个定制“共享农场”服务的运营平台——艾米会。联合创始人兼CEO唐飞首次提出共享农场理念和运营模式，现已在广东从化、清远、增城有3个农场，2500多个会员。海南省则在2017年4月份提出建设“共享农庄”，到2020年，要完成300个共享农庄的总目标。2018年4月，浙江诸暨一村委会把3幢经过消防安全标准改造的房子推向市场，首次提出“红心租”概念。2018年初，安徽三十岗乡和浙江磐安等地推出“共享农房”“共享农屋”。以浙江磐安为例，3月份首批推出19户近70个房间开始“共享农屋”运营。到2019年底，要确保实现1000户“共享农屋”的目标。三年后，争取受益户数达到3000户，房屋直接租金年收入超过1亿元。此外，发展较为成熟的“共享民宿”、“农家乐”等“类共享农屋”式的新共享经济模式更是在各地普遍存在。在革新传统经济模式、对接城乡市场需求、增加个体收入和服务地方经济方面发挥了积极作用。

（二）“类共享农屋”新经济模式间的比较

新共享经济模式中，有些具有较为明显的区分度，而有些则边界较为模糊，但它们都是发展农村共享经济的不同载体，是因地制宜、推陈出新的产物。比如广东的艾米农场由职业管理团队负责经营，着重在农民的闲置土地上做“会员订单式农业”的文章。浙江诸暨的“红心租”由村委会推动，目标人群是周围的产业工人。海南的共享农场则由政府牵头主导，偏重于“热带特色农业和民宿”共享。农家乐、民宿和共享农屋三者间，目标客户也很不相同。“农家乐”着重于做“农家”文章，比较接地气，吃住玩一条龙，价格适中。“民宿”适合国内外旅行者短期住宿，相对高端，租赁时间短、使用权单一，一般适用于住宿层面。而对安徽三十岗乡的“共享农房”而言，不仅租赁期较长，一般在 5 年至 30 年不等，并且承租者可以根据自己的实际需求对宅基地进行美化改造甚至创业投资。浙江磐安的“共享农屋”主要对接休闲旅游的中长期客人，价格实惠。如磐安小盘村的共享农屋按幢出租不拆分，共享时间有的连续几个月，有的甚至全年租住。收费也有参考标准：如住宿5天以内，30元/天/间;住宿5天以上15天以内，20元/天/间;住宿15天以上30天以内，18元/天/间;住宿1月以上，400元/月/间等。

三、共享农屋的运营管理模式

不同的地域条件，不同的发展目标，决定了不同的运营管理模式，也决定着共享经济的盈利切入点。比如：海南在建设“共享农庄”方面，着力打造产品订制型、休闲养生型、投资回报型、扶贫济困型以及文化创意型等五大类特色“共享农庄”，使农民转变成为股民、农房转变成为客房、农产品现货转变成为期货、消费者转变成为投资者，实现农民增收、农业增效、农村增美。安徽三十岗乡的“共享农房”的经营模式则有四种。

浙江磐安则制定了“共享农屋”三年（2018～2020年）行动规划，设计“自建共享模式”、“共建共享模式”、“租赁共享模式”、“众筹共享模式”等运营模式。共享农屋的改建方面，又分“拎包入住型”、“自在装修型”、“创客创意型”等样式，以满足不同线上线下客户的个性化需求。在共享农屋的品牌建设上，又以“一村一品”为目标，现已逐步发展成大盘镇小盘村“邻里人家”旅行社基地、双峰乡学生写生基地、方前镇戏迷小镇、冷水镇体育特色基地、上海众慈托管等多种运营业态。

四、发展共享农屋的价值与意义

（一）发展共享农屋有利于农村闲置房屋的价值创新

未经开发利用的农村闲置房屋原本是一种“死资产”，如果缺乏持续性地修缮和维护，甚至可能变为一种“负资产”。通过加入共享农屋项目的运营，村民在获得闲置农屋的租赁津贴的同时，也可以经过专业培训成为共享农房的配套服务人员，实现在家门口就业，增加收入，从而实现由“死资产”到“活资产”、“负资产”到“富资产”的价值创新。

（二）发展共享农屋有利于促进农村共享经济的发展

互联网时代的到来，运用互联网技术使得共享经济的发展不再受时间和空间的约束，社会、经济资讯不对称问题基本解决，社会闲置资源被激活，这种共享方式可以重新分配社会财富和利益，保证既得利益者能够在最短时间内获利，最终诞生新的市场价值。因此，在中国经济新常态、环境污染加剧、人口红利消失等共同问题影响下，发展共享经济必然是中国经济社会转型升级的必然趋势，其中，开发利用农村闲置住房有助于拓宽共享经济的覆盖范围。

（三）发展共享农屋有利于改善农村传统的经济生产结构

一方面，拥有闲置房屋的“地主”——农民，盘活了闲置农房的财产权，资本方的“房主”充分利用了经营权，来乡村休闲旅游的“玩主”获得了美丽乡村的“享受权”，实现了多方共赢。另一方面，在通过共享农屋带动区域振兴的过程中，旅游业得到促进与提升，民俗文化得到挖掘与弘扬，特色农产品或手工艺品得到订单式销售，甚至一部分农民角色也由传统的“务农”向市场化的“服务”转变。既优化了农村传统的经济生产结构，也进一步推动了农业供给侧结构性改革。

（四）发展共享农屋有利于城乡思想文化的融合

城市外来人员带来了新的理念、新的思潮和新的创意，有助于部分相对封闭的乡村人员开阔眼界，拓宽思路，提升思想格局。与此同时，在助力共享农屋项目整体推进过程中，配套基础设施建设、全面卫生整治、群体人员培训等都会提升乡村的物质文明和精神文明水平，促进农村的和谐均衡发展，从而实现城乡文化的大融合。

五、发展共享农屋的制约因素

（一）配套制度、设施缺乏制约着共享农屋项目的发展

目前，交通条件、文娱设施、消防设备、医疗配备以及环境卫生水平等影响共享农屋项目发展壮大的因素还或多或少地客观存在。当共享房屋运营过程中遭遇到安全事故风险、财务损失风险时所需要的应急处理机制，房屋所有者、经营者、游客面临冲突时所需要的矛盾调节机制等规章制度普遍欠缺。

（二）共享农屋的规范化、标准化运作程度不足

在共享农屋发展的初期阶段，由于缺少技术指导，缺乏参照标准，部分村民习惯用“老观念”装修共享农屋，导致改造装修后的农屋质量参差不齐，设施搭配不协调，品味格调不高。也有些村民一开始一窝蜂介入共享农屋建设，抱着“先运营、再纠错”的盲目心态，影响到了共享农屋的品牌形象。

（三）共享农屋经营与区域整体格局融合力不够

共享农屋只有与区域经济振兴有机融合才有发展空间。比如带动地方旅游业，带动特色农产品销售，促进美丽乡村建设和乡村整体经济发展等。目前，二者之间还存在着彼此割裂、融合力不够等现状。

（四）项目运营初始阶段所面临的可持续经营发展压力

万事开头难。在项目运营的初始阶段，会局部出现无序经营、无序竞争的状况，会面临城乡居民二元文化公共价值观冲突导致融入障碍的问题，也会遭遇客流量达不到预期而导致投入与产出不匹配的结果。诸如此类的情况会降低共享房屋的外在吸引力，也会打击运营者可持续经营发展的内生性动力。

六、结语

作为国家乡村振兴战略与共享经济有机结合的时代产物，共享农屋等新兴的经济模式正在有力地冲击着传统的农业经济活动，解放了人们的传统农业经营思想，为乡村经济的发展描绘了一幅美丽的图景。每一种成功的共享经济模式都是统筹兼顾、因地制宜、科学规划的结果，可以相互模仿，但不能生搬硬套，可以彼此借鉴，但必须推陈出新。可以坚信，共享农屋等共享经济模式在乡村振兴中大有可为，越来越多的乡村共享经济模式也会在探索和实践中涌现出来，为实现城乡均衡发展、引领乡村振兴助力添彩。

参考文献：

[1]佚名.“共享农房”来了[J].农家之友，2018（08）：24-25.

[2]平嘉亮.共享經济背景下农村闲置宅基地发展模式探索[J].建筑与文化，2018（09）：204-205.

[4]付姓.土流网：让“地主”“房主”“玩主”共享乡村新农房[J].农村经营管理，2018（05）：45.

[5]傅显明.以“共享农屋”促农民增收[N].金华日报，2018-07-25（A04）.

（作者单位：浙江工商大学）