投资性房地产评估运用对策分析

张华瞻

摘要：从当前投资性房地产评估情况分析来看，主要采用公允价值计量方式通过市场法与收益法两种方式进行评估。为了保证投资性房地产评估结果的客观性与真实性，需要合理运用这两种评估方式，避免不利因素影响。基于此，本文分析了投资性房地产的评估方式，并提出优化投资性房地产评估的有效对策，为提高投资性房地产评估质量起到积极推动作用。

关键词：投资性房地产;评估;运用对策

随着社会经济的不断进步与发展，很多企业将房地产投资视为一项长期投资手段，为企业经济增长提供了全新方向。在对投资性房地产进行评估的过程中，要以投资性房地产评估指导意见为基础，对投资性房地产征收物业基础税的计算方法进行分析，提高投资性房地产评估的效果。

一、投资性房地产评估方法概述

投资性房地产是企业以获取资金及资本为目的开展的房地产开发与建设项目，针对这种，投资情况国家出台了相关政策进行管控，从而确保房地产行业稳健发展，主要可以通过两种评估方式，进行投资性房地产评估。

（一）市场法

采用市场法进行投资性房地产评估工作的过程中需要先收集大量的房地产交易案例，保证这些案例之间能够形成有效的对比，具有一定的可比性。在应用市场法进行评估时，对房地产的权益交易实务等相关信息进行重点分析，要对被评估房地产的交易日期、使用年限、容积率、区域位置等影响因素进行有效评估，收集被评估房地产的技术参数、参照物等相关资料。以市场法对投资性房地产进行评估，是在市场环境中对投资性房地产进行全面的评估，特别强调单项资产的评估情况，采用这种方式进行投资性房地产评估，能够反映出被评估房地产的真实市场价格具有较高的参考价值。

（二）收益法

采用收益法对投资性房地产进行评估，是判断房地产租金收益与其他相关费用的匹配程度，需要计算投资性房地产的净收益与收益期限，要以相应的折现率对其进行折现处理，转化为统一的标准实现评估。在此过程中，需要选择合适的折现率，要求能够反映出评估基准日类似地区的同类投资性房地产的平均回报水平的折现率，从而保证评估结果的参考价值。在评估过程中，收益法会采用收益乘数法与报酬资本化法进行收益评估。首先，收益乘数法需要在房地产市场环境比较成熟的条件下使用，并且只能用作公寓、商铺等投资性房地产的批量评估工作中，从而直接将市场价格与租金的关系呈现出来。由于其本身的参考价值有限，通常用作辅助参考。其次，报酬资本化法需要用于批量货单项资产评估中，在市场环境信息较为闭塞的条件下采用报酬资本化方法能够对被评估的投资性房地产的未来收益，其获利年限展开预测并量化在此过程中可能出现的风险，确保评估结果的可靠性。这种评估方式能够将被评估的投资性房地产的资本价值明确的呈现出来，评估过程能够作为参考使用。

二、优化投资性房地产评估工作的有效对策

（一）选择合适的评估方法

在进行投资性房地产评估工作前，要对评估对象的类型进行明确划分，从而选择有效的评估方法，确保评估结果的真实性与客观性。例如，在对单项投资性房地产进行评估的时候可以选择市场评估法，也可以选择权益评估法。如果选用前者就要确定好实际案例的个数，通常会选用3～5个案例，并将单向因素控制在20%以内，将综合因素控制在30%以内，若单项投资性房地产评估难以达到上述要求，就需要采用收益法进行投资性房地产评估，在对资产预期收益、收益期限、折现率等因素进行充分分析的基础上，选择出与当前市场环境相符的净收益折现模型，避免人为因素造成的影响，另外在选择评估方法时，要对房地产市场的成熟水平进行分析判断，如果评估人员能够轻松的从房地产市场中，采集到评估过程所需要的信息内容要优先考虑使用市场评估法，计算出资产的市场价值在房地产市场环境相对成熟并且交易效率较高的条件下，评估人员可以利用信息技术设备采用批量评估的方式进行评估[1]。

（二）以不同的方式检验评估方法

要想获得准确的投资性房地产评估结果，不仅要在评估过程中避免各种因素的影响与干扰，还要认真严谨的选择评估方法，可以采用两种不同的评估方式相互检验评估结果，每种方法计算出的评估结果在出具最终的评估结论中，所占的比例应不低于20%，不超过80%。此外，可以采用相互验证的方法对投资性房地产的公允价值进行评估，从而有效提升评估结果的可靠性。特别是对上市企业来说，评估结果是企业对持有的投资性房地产以公允模式进行计量的参考依据，其不但要能够经得起检验，还要得到投资者的肯定。可见，保证评估结果的真实性、可靠性与准确性才能有利于上市企业盈余管理，股利分配等工作。采用不同的方式检验评估结果十分重要[2]。

（三）提高评估人员的专业水平与职业素养

投资性房地产评估工作对评估人员的专业技能有一定的要求，并且要求评估人员具备较强的业务能力与职业素养，从而避免由于人为因素对评估结果造成的负面影响，为此要不断提升评估人员的业务能力与职业素养。首先，要想从事投资性房地产评估工作，就要具备扎实的理论知识，并对公允价值有全面具体的理解与认识，从而确保评估工作能够客观公正的开展。其次，在开展评估工作过程中，一旦遇到不确定的因素时，评估人员要根据自身的专业知识与工作经验做出及时准确的判断，并以科学严谨的工作态度在对评估结果进行论证后，给出准确的评估结论。最后，评估人员要不断提升自身的专业知识掌握职业发展动态，在实践工作中总结经验教训进而提升自身的专业水平[3]。

结束语

综上所述，在对投资性房地产进行评估的过程中，需要采用科学合理的评估方法，并根據评估指导意见内容，规范评估业务操作与行为。要想提高投资性房地产的评估质量需要充分分析被评估对象的具体情况，科学合理的选择评估方法，并以不同的评估方法对评估结果进行相互检验，提高业评估人员的业务能力与职业素养，确保最终得出的评估结果具有准确性、客观性、真实性。

参考文献：

[1]丁继军.投资性房地产评估方法及问题探讨[J].纳税，2020，14（03）：198.

[2]蓝勇.投资性房地产评估方法与问题初探[J].河南建材，2019（03）：323-324.

[3]叶飚.投资性房地产评估方法与问题阐释[J].管理观察，2017（06）：169-171.

作者单位：河南省南阳理工学院范蠡商学院财务管理专业17级财务管理（中外合作）一班