“以房养老”的困境及其突破

李欣航

【摘 要】随着我国进入老龄化社会，社会和家庭的养老压力越来越大。仅仅依靠传统的养老模式不能够彻底解决养老问题，找到一种适合我国国情的养老保险新模式无疑是解决养老问题最有效的途径之一。以房养老模式的诞生为解决我国老龄化社会背景下的养老问题提供了多种选择，但却在试点地区遇冷。本文指出了我国推行以房养老模式所面临的问题和障碍，对目前以房养老存在困境的原因进行分析，并在揭示困局的基础上提出了破局的对策。

【关键词】养老;养老保险模式;以房养老

一、“以房养老”的发展现状

随着改革开放步伐的逐渐加快，我国人口愈加老龄化。当进入到老龄化社会以后，继续坚持固有的储蓄养老模式，或是采取现今流行的在国内购置房产以此来避免养老风险的方法，都正面临着诸如通货膨胀，人民币价值下降等风险，早已经不能够适应经济全球化发展的大趋势。于是一种名为“以房养老”保险的新型养老模式便应运而出。这一概念最早是从欧美等发达国家引进。“以房养老”保险最常见的一种模式就是住房反向抵押养老保险，是指享有房屋产权的老人把自己的房屋主动抵押给保险公司，但继续享用房产的使用、占用、收益以及经相关人同意的处分权，然后按照相关条约领取薪金直至去世。住房反向抵押养老保险作为我国第三支柱养老体系的重要内容，目前已经历试点阶段，自2018年8月始在全国范围内推广。这种保险业务创新地将房产抵押与传统的养老金保险相结合，以此来解决日益严重的养老问题，在国外已经发展的很成熟，但是国内的“以房养老”现状不太乐观，仍旧存在大量问题。早在2013年，“以房养老”这种模式就已经被提出了，2014年以后，该模式开始在北、上、广等城市进行试点运行，并逐渐扩大至我国其他区域。但是这四年间，仅有139位老年人完成了“以房养老”的承保手续。曾有保险公司开展此业务，只有不足百户参加，且参与者大部分都是城市贫困老人。在我国人口众多、老龄化日益严重且社会保障体系不足够完善的今天，“以房养老”这种方式将会是一个能够很好地解决养老问题的方式。但是“以房养老”在我国却寸步难行，不断遭受到各种问题的挑战。

二、“以房养老”困境的成因分析

（一）中国人受传统观念的束缚

社会观念是“以房养老”政策实行的最大阻力之一。这种新型的养老模式一旦施行，我国自古以来主流的“养儿防老”传统家庭伦理观必然会受到冲击，使人们面临现实与家庭关系和谐互相矛盾的困境。中国老一辈的人更倾向于把房子传给后辈，如果选择了“以房养老”，供养老人的主要生活来源就会变成金融机构，房屋也变成了出售或出租给相应金融机构。很多人从思想观念和物质利益上都无法接受这种转变。这一观念也解释了为什么由金融机构提供的“以房养老”不能成为一种被社会广泛认可的养老方式，能够接受并采用“以房养老”这种养老方式的大部分是有着特定需求的家庭或老年群体。这种养老方式可能更适用于那些拥有房产但却没有足够养老资金的老年人，通常是低收入家庭和中产阶级家庭。

（二）金融机构参与的积极性不高

不仅是老年人不愿意接受，“以房养老”对金融机构也没有太大的吸引力。因为“以房养老”保险对金融机构的要求很高，需要较为完善的金融政策。而且金融机构是否看好并接受住房反向抵押，与住房本身的价值有很大的关系。绝大多数的金融机构对于楼龄较大的房屋的相关贷款业务都不太感兴趣，他们觉得这些房屋的升值空间小，价值不高。金融机构对房价下跌的担忧也是一个主要原因。对于金融机构来说，反向抵押和正向抵押是相反的，风险与时间长短成正比。长期实施这类业务将使得大量的房地产始终掌握在金融机构手中，此时随着时间的推移，风险也很容易积累。此外，由于缺乏相应税收政策的支持，保险业务控制风险的成本高。保险公司在老年人投保后，每月按时向老年人支付费用，一直到老人离世。在老人去世后，保险公司能够取得将优先用于支付养老保险的有关费用的抵押物的处置权。然而，由于无法预测人的寿命，一旦保险公司预测老年人的预期寿命延长，每月的缴费金额就会减少。

（三）法制环境不够完善

“以房养老”也面临着来自法律环境方面的挑战。一个公平、透明的法律环境是这项政策推行的保障。与“以房养老”有关的法律法规尚未健全，不能够支撑这项政策的发展。“以房养老”涉及到国民经济的多个相关部门，对其经营质量和水平的要求较高。如何确保这些部门高效运行、科学管理和公正执法，是当前不完善的法治环境下的一大挑战。以我国房地产评估为例，因为在这几年才刚刚兴起不太成熟，许多评估机构仍然很不规范，不仅整体质量低下，而且市场上还存在着恶性竞争、不公正的评估结果，以及对弱势群体的不合理的对待。不仅如此，我国以房养老相关的金融产品和保险产品还不太成熟，产品设计复杂，分散风险的机制不够完善，缺乏相应的法律制度，不能使投保人树立信心。

三、解决“以房养老”困境的对策

（一）完善相关法律制度

我国自建国以来法制建设取得了巨大的成就，但是有关房产的法律尚不完善，对于房屋产权到期后处理不够明确。尚未完善的相关法律制度，不仅对房屋价值造成不利影响，还给“以房养老”这项政策的推行造成了阻碍。我国城市房屋产权是70年，由于老年人的收益与抵押房屋产权的剩余年限直接相关，因此给“以房养老”带来了极大的挑战。为了适应社会生活的新变化，当居民财产和房屋财产所有权持有量的大幅增加时，政府应该及时针对土地的出让年限和期满后的处置方式，适时推出系统性立法修正案，以便配合整个养老体系。与此同时，政府还需要优化法制环境，提供政策支持，完善风险分担机制，消除隐形障碍，加强监管保障，引导正确的舆论导向，维护各方的合法权益。因此，完善相关法律相关制度，才能够帮助“以房养老”更好地在国内推行和发展。

（二）培育成熟的市场

培育成熟的市场首先需要相关保险公司予以配合，实际上，“以房养老”是一种以市场为导向的补充型养老模式，它是已经拥有房屋产权的老人扩大其养老基金来源的方式之一，并且在国际上已经有了许多成熟的经验。要想在我国培育一个成熟的“以房养老”市场，国家应当积极探索住房资产证券化。当金融机构出售一些“反向抵押贷款”的相关产品时，可以在二级流通市场上将住房证券化，以减轻流动性压力。这也是吸引金融机构参加、分散风险、避免违约的途径之一。此外，想要培育成熟的市场，政府也需要对试点经验进行认真的研究总结，加强和有关部门的协调沟通，推动相应配套政策的完善，引入税收优惠政策和激励政策，鼓励更多的保险公司积极参与，促进长效养老保险与“以房养老”产品的融合，逐步建立起一个成熟规范的“以房养老”保险市场。

（三）普及“以房养老”新观念

随着老龄化问题的日益严重，年轻一代抚养老年人的压力将会大大增加，老年人的晚年的需求也并不能得到完全的满足。“以房养老”正好弥补了“养儿防老”的不足，顺应了社会的发展。只有人们更新自己的观念，冲破传统观念的束缚，在政策的施行下努力接受新观念，并积极推动政策的实际行动，才可以使“以房养老”在我国发展壮大。要想解决这一问题，可以通过政府、媒体等多方协作，加强宣传和引导，塑造良好的舆论环境，提高认知水平和接受度。借鉴我国香港经验，以及利用日本、新加坡等国通过反向住房抵押获得养老保障的成功案例来传授正面经验。

四、结语

“以房养老”毕竟不是我国原创的，是从欧美等国传入我国的，虽然在欧美以及部分亚洲国家取得了明显的成果，但由于我国和其他国家相比，在观念和相关法律法规方面都有着极大程度的不同，這意味着“以房养老”在我国必将陷入困境。要想在国内促进“以房养老”的建成，一定要结合我国国情，在原有的基础上进行创新，并且结合实际情况，摸索出一种属于中国自己的“以房养老”模式。我们需要对试点经验进行认真的研究总结，完善产权制度，加强与相关行业、部门的协调沟通，推动相应配套政策的完善，鼓励更多的金融机构积极参与，改变人们的固有观念，逐步建立起一个规范合理的“以房养老”保险市场，将“以房养老”模式发展起来，以解决现实中老龄化日益严峻的问题。

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