新形势下对不动产相邻关系的分析探究

田淼

摘要：民法相邻关系是指两个或两个以上互相毗连的不动产的所有权或使用权应给予所有权或使用的不动产，由于互助权的行使，以便利和接受所得之间的关系限制权利和义务。本文将针对新形势从不动产相邻关系的概念和特征，因通风、采光和使用水资源而产生的两种典型的城市相邻关系，新颁布的《民法典》中对于处理不动产相邻关系的原则以及我国对于相邻关系的立法情况这几个方面对不动产相邻关系进行概要分析与探究。

关键词：相邻关系;相邻权;所有权;民法典;法律调整

一、相邻关系概述

（一）相邻关系的概念

不动产所有权的各个特性中，所有权的完整性和排他性这两个特点体现得最为充分。而几乎所有的不动产，尤其的典型是土地，它覆盖在地球板块表面之上，连绵不绝，相邻是不可避免的。而不动产一般又涉及到所有权人或使用权人的核心价值利益，在不同权利人的不动产各自相邻接之时，如若不动产的权利人能不受限制完全自由地行使其所拥有的权利，那么这就毋庸置疑势必会造成其不动产相邻各方的利益摩擦与冲突。相邻关系制度的设计就是为了谐和这种利益摩擦与抵触，使社会财产秩序更加稳定而诞生的。

从权益角度来讲的话，相邻关系（也有人叫做邻居关系），也可以被称为邻接权，或者相邻权，相邻权是为了解决在财产所有权中因相邻关系而产生的权益摩擦与冲突而形成的一种社会权利。

比如说一个农户承包的土地刚好居于其他农户所承包的土地范围的中间，那么这个农户想要进去自己的土地耕种时，毫无疑问他是必须要通过其他农户的土地的。其他农户可以拒绝吗？根据相邻关系，其他农户都应当允许这位农户通行。对于这位农户而言，是其不动产使用权的延伸，但对其他农户来讲，这又是对使用权的限制。但是这种权利的延伸与限制都是被法律所允许的，这是双方的权利或者义务。

对于相邻关系的叫法，各个国家、各个领域、各种学说、各种著作对此众说纷纭，不尽一致。大家比较熟悉的有相邻权和邻地使用权这些称谓，《中华人民共和国民法通则》和民通意见、物权法均采用的是相邻关系这一概念，今年新颁布的我国首部《民法典》依然沿用的是“相邻关系”这一大家所熟知的称谓。这是因为相邻关系制度的目标与功能就在于追求完成不动产的相邻各方之间“抵触之际的利弊的衡平调整”，经过多年来的认识体会，如此确实能够更加准确地诠釋相邻关系制度的原旨。

（二）相邻关系的特征

基于上述对相邻关系概念的介绍，不难概括出相邻关系的法律特征：

1.相邻关系具有法律性。尽管不动产之间的相邻是自然存在的，但“相邻关系”这一法律概念及其所衍生的权利义务则是法律的诞生品，它的内容也是由法律规定，亦或是达成一致意见的相邻方的协议确定的。这不仅体现了法律对生产和生活的基本需要保护的效果，同时另一方面也通过法律的具体规定有效防止了行使权利时所发生的各种摩擦与冲突，十分突出得证明了物权法所具有的定纷止争的作用。

2.相邻关系具有主体多元性。主体是两个及以上的多个不同主体是相邻关系的内在特征，绝不可能只有一个人，因为“相邻”这个名词就决定了它的相互性，所以单个人无法构成相邻，这是比较容易理解的。其主体既能是不动产的所有权人，比如房屋的所有者，也能是使用权人，如土地的承包人、其他不动产的租用人、借用人等;其主体既能是大家熟悉的自然人，也能是个体工商户和农村承包经营户，同时法人也可以是相邻关系的主体，城市里以法人为主体的相邻关系数不胜数。

3.相邻关系具有客体利益性。相邻关系所要保护的是通过行使所有权或使用权所体现的经济利益或其他个人利益，而并不是不动产权利的本身。相邻的各方在行使自己依法享有的权利时，又要充分考虑到尊重、维护他人的相关合法权益，尽可能地为邻人提供方便，做到可持续的互利互惠。

4.相邻关系的实质，是适当扩张或限制不动产权利。义务方通过向另一方提供必要的便利来限制自己的权利;另一方因为依法取得了所期待的便利条件，所以权利得以延伸。

二、我国现阶段城市的相邻关系

我国是个幅员辽阔的国家，就人口和土地的绝对量及其相对关系而言，相邻关系更应受到重视，特别是在城市这个问题越来越成为矛盾的焦点。改革开放40多年以来，我国商品经济在良好政策引导与支持下日渐发达。为了现代化目标的早日实现，就必须得解决发展不充分不平衡的问题，因此近几年经济体制和分配体制改革力度更大。但同时由于经济发展也面临着很多挑战。国民经济重大调整，包含诸多经济成分的第三产业和农村商品经济的发展都大力助推了城镇的扩大化。在这样一个大的背景下，城市的建设与管理自然而然又涌现出了许多新的问题，相邻关系的问题位列其中。因此，如何在新时代新形势新环境下来正确解决这个问题，显得尤为重要。

不动产相邻关系普遍存在，而其产生的原因种类也繁多，本文现选取其中几种常见情况予以介绍：

（一）因通风、采光而产生的相邻关系

现代城市人口集中、建筑密集的情况日趋严重，因此，生活、工作采光权及其与之相对应的义务也成了不可忽视的问题，这类纠纷在高层建筑大量出现的情况尤为常见。

之前的《物权法》第89条，也就是如今《中华人民共和国民法典》第293条规定：“建造建筑物不得违反国家有关建设标准妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”

例如：甲楼拟建成高层。其北侧不远处已有乙、丙两楼，如果建筑规划不当，建成后会使乙、丙两楼的光源受到遮挡。乙、丙两楼所有人得知后，就有权请求及早排除，甲楼必须加以考虑，否则就要承担一切后果。

（二）因水资源使用产生的相邻关系

城市中的水流相邻关系，虽然不及农村那样普遍、复杂，却也存在，包括汲水、用水的相邻关系，排水、输水的相邻关系以及房檐滴水的相邻关系。

《民法典》第290条第一款规定：“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。”这一条实际上规定的是因水资源的利用而形成的相邻关系。

在汲水、用水的相邻关系上，此类关系常发生在集体与集体、集体与个人之间。正常情况下，水流地使用人虽然可以自由使用水源，但也不能因此影响到邻地使用人的用水;邻地双方或多方共临一水源时更是如此。如果工厂与周围居民共同汲取地下水，该厂不得因其生产上需水量大而滥钻井眼，致使减少甚至断绝周围居民的生活水源。有的地区，居民长期饮用地下甜水，如果有个工厂新建于附近上游， 开掘深井数口、将该地区甜水全部占用，致使居民从此饮不到甜水。在房檐滴水的相邻关系上，房檐滴水是普通事情，但城市由于住房密度大，却常常有为此事酿成纠纷的。一般情况来说，自然屋檐滴水在所难免，左邻右舍有义务承受。但如因人为设置物而造成的滴水，邻舍可以提出异议直至请求排除妨碍。因此使动产或不动产受到损害时，邻舍还可以请求恢复原状和损害赔偿。

三、处理相邻关系问题的原则与意义

（一）处理相邻关系的原则

1.依据法律、法规和习惯处理相邻关系的原则

民法典规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”这就是说，如果法律、法规对相邻关系作出了明确的规定，则必须依据法律、法规的规定处理相邻关系，比如有关建筑工程施工等，必须采取安全保障设施，相邻各方不得随意弃置固体废物或排放有害物质威胁邻人安全。但法律、法规没有明确规定的，必须依据习惯。

2.团结互助、兼顾各方利益的原则

例如，农户相邻一方允许另一方在自己田地里踏路通行，另一方在经过时不得踩踏该农户所种植的庄稼作物。

3.有利生产、方便生活的原则

例如，在一方通行有困难的情况下，另一方是否有必要提供通行的便利，就要本着有利生产方便生活的原则来确定，尽可能促进物尽其用。

4.合理给予补偿的原则

原来法律规定“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。造成损害的，应当给予赔偿。”现在新颁布的《民法典》虽然将“应当给予补偿”的规定删去了，但司法实务中依然坚持对于严重损害的要求给予补偿的习惯。

（二）正确处理相邻关系的意义

第一，促进安定团结。恰当处理城市的相邻关系，对于社会秩序的稳定、人民内部之间的和谐与团结有着不容小觑的作用。 要不然，相邻关系方面的矛盾纠纷解决不了，社会的安定状态自然会受影响，破坏国家、集体、公民三者之间的正常关系，社会发展就无从谈起。

第二，促进生产发展。相邻关系深入到社会生活和劳动生产的许多环节。所以，正确处理相邻关系问题，还会促进生产发展。它可以减少不必要的损失和浪费，可以从客观上维系和加强国家、集体、公民之间的和谐联系与合作，最大限度地发挥社会主义经济機制的能动作用。

第三，促进整体规划。着眼社会，规划全局，是确立相邻关系的根本依据，而正确及时地处理相邻关系的实践，反过去又能促成整体规划的实现，二者相辅相成，互为制约。

四、对于不动产相邻关系相关立法的思考

不动产相邻关系的法律调整，详细措施多样，不拘一格。而在我国的传统民法理论中，学界长期将相邻关系法律结构界定为单一的利用他人不动产的权利义务模式，其实与世界其他各国立法实例以及司法实践有很大差别。

此次在全球范围内传播也在某个层面上充分体现了如今世界各国之间的联系之紧密、来往之密切，这其中最主要的就是经济贸易往来。全球经济一体化的进程势不可挡，在社会现象日趋复杂、各国法律趋同化倾向愈加明显的今天，法律对经济、财产类的统一性规定就愈加必要。

随着我国国际地位的攀升，对外开放程度越来越大，为了进一步与国际社会接轨，今后立法部门在制定和修改这类法律时，需要取其精华去其糟粕，博采众长，认真学习先进国家在此方面的相关立法，也要多加了解其他国家的法律实务应用。我们要抛弃简单粗暴单一式解决问题的立法模式，相邻关系法律制度理应建设得更加完善更加科学更加合理，为中华民族复兴之路扫清法律障碍，提供法律支撑。

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