房产测绘面积计算常见问题分析

李雨洁 严寅

摘要：房产测绘水平的提高与房地产行业的迅速发展有着密不可分的联系。针对房产测绘面积的有效控制，不仅有助于房屋产权人权益的维护，而且确保了房屋规划建设的合理性与科学性。一般情况下，房地产开发商都会在房地产项目开发的后期，专门聘请专业测绘单位开展相关的测绘工作，才能在获取准确房屋面积的基础上，确保后续房屋交易的有序进行。本文就房产测绘面积计算常见问题展开探讨。

关键词：房产测绘面积计算;常见问题分析;解决对策

引言

要想调节房产测绘的质量，业务责任、难度比想象的要难得多。而且，房产测量结果直接关系到消费者和所有人的合法权益，因此我们要非常重视这件事，认真对待各项测量工作，加强测绘人员的专业技能，促进我国房地产测绘产业健康稳定的发展。

一、房产测绘概述

房产测绘作为专业测绘的分支，虽然自身有着显著的特点，但是由于房产测绘工作不仅对测绘技术有着严格的要求，同时其在工程测量中也发挥着极为重要的作用。在实践操作的过程中，测绘工作人员应该掌握正确使用测绘仪器。测绘技术的方法，对房屋、房地产、土地的自然状况、权属状况、质量、数量、位置等进行准确的测量，才能确保专业房产测量数据的精准性。

二、房产测绘任务和作用

房产面积测绘工作的主要工作过程就是测量工作，在工作的过程中将所测房屋的占地面积、建筑面积等进行实地精准化的测量，这也是房地产相关信息收集的重要步骤，使得各种数据的精准化汇总之后可以形成房地产行业中的相关图纸的精确工作。为了保证房产面积测绘工作的质量，需要将实际测量的结果和设计的方案进行充分的比较，从而进行进一步的分析工作，也是目前房地产测绘行、！卜的主要工作任务，这种精确化工作的进行也进一步的促进了房地产交易的公开化进行。在当下的工作过程中，房产面积测绘的工作标准和技术已经逐步实现了统一，在技术不断完善和测绘精准度不断提升的过程中可以更好的进行精准化工作，也在频繁的房产交易的过程中进行了交易精准度。房产面积测绘工作大大降低了房产交易工作的复杂程度，在此过程中所有的房产数据信息已经明确化和精准化，从而保证了工作的顺利进行。另外，房产面积测绘工作也有助于政府进行宏观方面的房地产的规划工作、掌握房产交易的宏观情况，从而进行高效的管理工作。

三、房产测绘面积计算常见问题分析

对房屋进行测量时，一旦测量方式达不到相关要求，相关检查部门也无法做到精准管理，那么最终的测量结果与正确结果将会出现更大的偏差。除此之外，相关测量人员的测量水平也会严重影响测量结果。不仅如此，相关测量人员如果不懂得技术知识的更新换代，不会很好地应用新技术，那么测量结果也会出现极大的偏差。

四、房产测绘面积计算的方法与解决对策

（一）图纸及前期资料进行严格审核

为了促进房产测绘中测绘面积质量控制水平的有效提高，测绘部门必须委托施工方将房产测绘中形成的图纸以及前期资料等移交至规划部门进行全面的审核，并在审核完成后，再交由测绘单位开展房产测绘的工作。另外，房产测绘部门在正式开始房产测绘工作前，必须仔细的对前期资料中涉及到的平面图、应用说明、功能区、建设规划审批手续等进行全面的检查和审核，为后续房产测绘工作的开展做好充分的准备。

（二）科学合理地实现房产测绘计算中的分摊

为了保证测量边长的准确性，需要在房屋类型和计算区域准确的前提下进行公共区域的分摊工作，这不仅仅是房产面积测绘的重点，也是房地产测绘工作的核心内容，直接关系到了消费者的利益和后期物业管理等关键性的工作内容。因此，在这項工作进行的过程中，需要对于公共区域的合理分摊工作，在工作当中将会用到许多房地产制图的软件，对于某个单元和某个户型进行精准化的计算工作。在这样的工作条件之下，就需要进行房屋总面积的计算、各个楼层的计算，在进行公共区域的合理化分配，使得其在标准的工作流程之下进行。

（三）房屋建筑面积的计算方法

（1）根据我国现行《房产测量规范》中对层高的明确规定，层高主要是指建筑物的层间高度，及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度。房产实地测量过程中，层高的测量操作性差，房屋楼板厚度和粉刷层这种特殊部位难以准确量取，通常会对净高实施测量。对于建筑形状奇特的，比如墙体内倾斜、弧形等非垂直墙体的建筑物，也按其净高2.10m以上的外围水平投影计算全部面积。（2）位于建筑外墙及主体结构以外，起点至终点的高差不小于一个自然层（高度大于2.20m），下方水平投影范围内形成一个建筑空间的，视为室外楼梯。位于建筑外墙及主体结构以外，起点至终点的高差小于一个自然层（高度小于2.20m），或起终点高差不小于一个自然层（高度大于2.20m）但其下方为自然地形不设计利用的，视为室外台阶。有顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算，且起始层不计算面积。室外台阶不计算面积。跃层式房屋内部的楼梯应该按自然层来进行计算建筑面积，实地测量时，如果实地没有修建楼梯，应根据规划部门审批的图纸，按自然层来进行计算建筑面积。（3）外墙、共有墙墙体，测绘作业中通过取墙中线的方法进行半墙墙体面积的计算。外墙、共有墙墙体含有剪力墙，且各楼层剪力墙厚度不同时，可参考房屋结构设计图纸，并结合实地测量的数据，确定墙体厚度，尽可能确保标准楼层的房屋单元面积一致。

（四）共有建筑面积的计算方法

共有建筑面积的分摊与计算，应以幢（栋）为单位进行。产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无合法权属分割文件或协议的，可按共有建筑相关的房屋的建筑面积比例进行分摊。共有建筑面积分摊后，各分户建筑面积之和应等于相应的幢（栋）、功能区、层的建筑面积之和。共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上的产权界，实际上也无法划分。

（五）提高房产测绘人员的自身素质

只有全面的了解和掌握房产测绘的实际情况，才能确保测绘面积质量控制效果达到预期的目标。测绘主观部门，应该根据房地产行业发展的特点和要求，采取动态化的管理方式，加强对房产测绘单位监管的力度，积极的组织测绘单位工作人员参加测绘技术的培训和学习，才能在确保测绘工作人员掌握丰富理论知识的同时，积累房产测绘的实践经验。另外，测绘单位还应通过定期举办测绘技术交流座谈会的方式，为测绘工作人员的技术交流搭建平台，帮助测绘工作人员解决测绘面积质量控制过程中存在的问题，同时进行测绘新技术和新方法在测绘工作中应用的推广，促进测绘面积质量控制水平和效果的全面提高。

结语

在对房产面积进行测量的过程中，我们要不断地去提升自己的知识能力和水平，来增强自己的测绘能力和技术，还要不断地对测绘、流程和步骤进行落实，保障图纸数据的精准性。除此之外，在进行测量的过程中出现的问题要进行及时的处理并加以记录，要把消费者的利益放在第一位，还要对他们的消费权益进行维护，通过培训不断提升工作人员的专业素质，保障服务的高效性。

参考文献：

[1]李奎，黄同均.房产测量中几个常见问题的思考[J].山西建筑，2018，44（10）：202-203.

[2]王佳彬.房产测绘中测绘面积的质量控制探讨[J].科学技术创新，2019（27）：150-151.

[1]刘军永.房产测绘中测绘面积的质量控制分析[J].中华建设，2019，02：48-49.

作者简介：

李雨洁，浙江荣腾盛展房地产有限公司。

严寅，汉嘉设计集团股份有限公司。