房地产企业高负债财务风险分析

林琳 宋景艳 姜智飞

摘要：近年来，房地产企业高资产负债率已经成为了企业发展的常态，虽然一些房企已经开始实施轻资产运营模式，但是更多的企业还是采用负债经营的方式。房产企业进行负债经营虽然能够提高资金利用效率，减少企业的实际投入资本，但是过大的进行资本撬动，会造成企业负债过高，增加企业的财务风险。

关键词：高负债;财务风险;资产负债率;房地产企业

一、房地产企业高负债现状

（一）绿地控股简介

绿地控股是国内规模较大的房地产集团，主要从事房地产开发、房地产延伸产业等房地产相关业务，并且属于央企，拥有雄厚的资金实力和政策导向优势。在全国多个地区或城市都设有分公司和项目，对于一线城市、二线城市的开发力度较大，但是对于三线、四线城市的开发低度和渗透力度较低。绿地控股在地产行业具有一定的影响力，品牌价值较高，但是近年来由于土地成本、人力成本、材料成本等不断增长，国家对于房价的控制十分严格，导致绿地控股的盈利空间在不断缩小。

（二）绿地控股负债经营现状

目前，绿地控股的资产负债率较高，从2017-2019年的绿地控股年报之中可以看出，三年的资产负债率分别是88.53%、89.49%和88.99%，资产负债率一直处于较高的水平，虽然绿地控股拥有雄厚的资金实力，但是长期的高负债运营，也会增加企业的财务风险，一旦房地产行业出现房价严重下行或其他宏观经济因素，绿地控股将面临严重的负债危机。

2017-2019年绿地控股总负债在不断扩大，2017年为75508098万元，2019年为101431423万元，增长34.33%。

二、绿地控股高负债风险分析

（一）偿债能力下降

在对绿地控股财务现状进行分析的过程中可以发现，绿地控股近三年的资产负债率一直处于较高水平，2019年已經达到88.99%，虽然较上一年度有所下降，但是仍处于较高水平。资产负债率是企业的重要财务指标，反映企业的长期偿债能力，资产负债率越高说明企业的长期偿债能力越弱，资产负债率越低说明企业的长期偿债能力越强。绿地控股偿债能力下降，会增加企业的运营压力，增加销售部门压力，让企业处于偿还风险的边缘，同时一旦企业的盈利能力有所下降，企业将面临财务风险。

（二）融资成本增加

从绿地控股近三年的财务报告中可以看出，目前绿地控股的负债规模在不断的增长，总负债额也从2017年的75508098万元增长到了2019年的101431423万元。虽然，绿地控股在借贷资金的过程中采用了发债的方式，但是债券本身也存在一定成本，同时债券的规模一般较大，到期偿还压力较大。其余借贷资金部分基本都是从银行等金融机构抵押贷款获得，绿地控股通常都是先拍下地皮，再将地皮抵押给银行或金融机构获得一定贷款，然后将贷款资金进行拆分，部分资金用于楼盘项目的启动资金，剩余部分用于新地皮的购置。在这样重资产的经营模式下，企业债息将不断增加，一旦绿地控股的盈利能力下降，或受宏观经济因素影响房价下调，就会导致成本上涨，压缩企业经营利润，导致企业资金短缺。同时从绿地控股的融资结构上来看，绿地控股目前的融资渠道主要是银行、债券等外部融资方式，在融资过程中需要支付大量利息费用，而没有利息费用的内部融资方式，绿地集团却十分缺乏。

（三）金融机构政策变动风险

首先，目前绿地控股主要的融资来源于银行贷款，银行贷款利率的变化对于房地产企业具有重要的影响。绿地控股目前主要融资结构来源于商业银行等金融机构，银行贷款利率受国家调控，贷款利率增长会直接增加绿地控股的融资成本，减少绿地控股现金流，使企业现金流紧缩，容易引发财务风险。其次，每年银行贷款总量都会进行调控，存在贷款紧缩期和贷款宽松期，在宽松期购房者较容易获得贷款，但是在紧缩期购房者很难获得贷款审批，目前由于国内房价较高和购买习惯，大部购买者都采用贷款买房的方式，一旦银行贷款政策紧缩，势必会影响房地产的销量，这时在高负债的压力下，房地产销售部分会压力倍增。同时营业收入和利润的减少，会使高负债的绿地控股资金压力增大，容易引发财务风险。

三、房地产企业高负债风险完善对策

（一）强化企业偿债能力

首先，房地产企业应该升级自身的经营模式，目前房地产企业的重资产经营模式，导致企业的经营成本过重，负债水平过高，要想使企业健康发展，必须要减少企业负债，增加企业的轻资产占比，优化自身的经营模式。对于一些大型的品牌房地产企业可以采用轻资产运营方式，万科集团已经进行了轻资产运营模式的尝试，并且获得了一定的成功。轻资产运营模式能够将大型房地产企业的品牌转化成为收益，将企业的管理能力、人才资源等无形资产转化成为获利的工具，让企业在不投入成本的基础上获取利益，减少了大型房地产企业的经营负担，和高负债风险。对于中小型房地产企业来讲，应该减少土地的购买量和存储量，购置后应该做到专款专用，售卖收回的房款应该留足项目使用，对于盈利的部分应该进行封冻，在项目完工后在进行使用，这样能够防止项目超预算等造成的现金流短缺问题，保障房产项目顺利进行的同时保障中小房地产企业能够稳定发展。其次，房地产企业应该进行强强联合，在建立一个房产项目的过程中，应该进行明确规定，总建筑消耗资金在多少范围内由多少资产的房地产商城建，总建筑消耗资金在多少范围内由两个或多个房地产商联合城建，这样能够有效的防范高负债带来的运营压力。

（二）创新低成本融资模式

1.采用内部融资方式

一般房地产企业的规模都比较大，企业可以采用内部融资的方式，减少融资成本。首先，企业可以对内发行一些楼盘优惠购置卡或资格，鼓励员工购买优惠资格，然后员工可以将资格进行转让，这样房地产企业就可以获得一笔内部资金，并且该部分资金最终也能够转化成为销售额，对于企业的经营不产生影响，但是能够帮助企业解决资金问题，增加资金储备。其次，房地产企业可以进行应收账款融资，一些大型的房地产企业在经营中对于上下游都会产生一些应收账款，可以将这些应收账款进行抵押，应收账款抵押不仅能够缓解企业的资金紧张问题，还能够充分利用应收账款，盘活企业流动资金，增加企业的运营能力，降低企业的高债务风险。最后，企业的股东和实际控制人应该积极的对企业进行增资和投资，让企业在发展的关键时期获得资金支持，将低发生财务风险的概率。对于企业的增资和再投资，对于企业的股东和实际控制人具有一定的好处，不仅能够让企业在困难的时期走出困境，同时还能够让企业获得更好的发展机遇，获得更长远的利益。

2.采用资产证券化的融资方式

资产证券的融资方式可以将企业的某个项目，以其总收入进行证券化，通过证券的方式进行融资，这种融资方式成本比较低，并且购买债券的购买者承担风险也比较小，房地产企业可以有效的获得项目资金，减少高债务运营的风险。

（三）建立资金储备池

近期由于新冠疫情的影响，大量房产企业破产倒闭或资金链断裂，其中不免有一些国内知名房产企业，像名门地产，目前资金链比较紧张，多笔存款资产被查封和冻结。资金流动能力对于企业的发展具有重要的作用，所以企业应该加强自身的资金储备能力，建立资金储备池。首先，房地产企业应该建立资金储备池，将企业在经营过程中获得的一些利润定期进行存儲，形成一定规模的资金池，再由专门的财富管理机构进行管理，保障资金安全和低收益，最大限度保障资金投资安全，不进行高风险、高收益的投资活动，增加资金池的稳定性。其次，建立资金储备监管委员会，对于储备资金进行管理和维护，保障资金的安全，在管理过程中应该采用先进的风险监测系统，对资金数量的增长和下降进行明确记录，同时设置好资金预警线区间，当达到预警线时应该上报企业的总财务处，当预警线达到高危时应该立刻上报企业的董事会，做好储备资金应急处理。最后，房地产企业应该建立好储备资金应急机制，在储备资金进行使用过程中，企业应该做好资金的抽调和填充，在短期内对抽调资金进行补给，保障储备资金的充足性，防止企业资金短缺等风险的发生。

结论：

房地产企业高负债经营的方式，会给企业的经营带来一定的压力，同时也容易让企业处于财务风险的边缘，房地产企业应该积极的创新自身的融资方式，改变结构单一的融资结构，同时还应该加强自身的资金流动性，时刻保持充足的资金，缓解自身的资金压力。本篇文章主要从房地产企业的自身经营、自身融资、宏观风险等方面对其高负债经营的风险进行了阐述，并提出了相对应的完善和预防措施，帮助房地产企业缓解高负债的经营现状，降低企业的经营风险，使房地产企业能够健康、持续的经营下去。

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作者单位：辽宁对外经贸学院