关于民法典物权编中居住权合理性的探究

李济源

【摘要】我国《民法典》物权编增加居住权制度相关规定，以保障非不动产所有权人，在他人所有的不动产内居住的权利。居住权是用益物权，是人役权，因此在物权编规定具有合理性。以立法形式保护居住权制度，有利于保障我国老龄化社会“以房养老”的老年人权益，有利于保障中低收入群体“住有所居”的权益。同时，居住权制度也需要进一步完善居住权人的权利义务，允许居住权人适当收益、合理修缮和保障客体灭失后居住权人的基本权利等方面继续完善。

一、民法典物权编中居住权概念的内涵与外延

居住权概念系我国《民法典》首次提出，是指非不动产所有权人，在他人所有的不动产内居住的权利。居住权最早起源于罗马法，最初设立居住权时，是出于对部分家庭成员没有继承权，且需要关怀照顾的社会群体的保护，因而具有较为显著人身性、不可随意处分等特征。公元前1世纪左右罗马法上就提出用益物权概念，权利人可以根据用益物权使用他人之物，并收取孳息。同时，该时期的罗马法已经出现居住权概念，与用益物权基本类似，只是没有收取孳息的权利。随着罗马法在欧洲复兴，德国、瑞士等国家都设立现代居住权，有的国家还突破居住权的传统定义，增加了更符合现代经济社会发展规律的权益内容。如《瑞士民法典》规定居住权人对于物的违法或者不适当使用，所有权人可以提出异议;还有俄罗斯的民法典在物权编对家庭成员的居住权进行单独规定等，可见大陆法系国家一般通过成文法律对居住权予以确认，形成相应制度。

英美法系则与大陆法系不同，没有成文法对居住权予以规定，但通过特别法的形式确立了居住权可以独立存在。美国对居住权的保护，通过婚姻住宅分割的判例确定，即在婚姻住宅所有权问题上，经当事人一致同意，可以自行约定。当不能形成约定时，一般根据子女监护权确定房屋归属，即谁有子女监护权，谁就获得房屋，直至子女长大成人或者配偶再婚。

二、民法典物权编设立居住权的应然与实然

我国《民法典》将居住权纳入物权编是基于居住权属于物权体系，且是人役权。

第一，居住权是用益物权。居住权制度是保障对非本人所有房屋的占有和使用，主要为了满足生活居住需求，以排除第三人对该房屋占有和使用权的主张。物权法中的用益物权能够满足对此需求相关权益的保障，因为用益物权的权能是对物的占有、使用和收益。将居住权作为用益物权，可以有效实现对权利人的人权保障和生活保障的基本功能，这是将居住权纳入物权编的权利基础。

第二，居住权是人役权。居住权是一种具有人身属性的权利，具有主体特殊性，且是永久、无偿性权利。

当前社会老龄化已经是我国要面对的社会现实，且随着房价居于高位，买房、置换房产给百姓带来巨大经济压力。总书记提出，“不断实现全体人民住有所居目！”为实现“住有所居”的目标，缓解社会老龄化、房价高企带来的社会问题，我国建立了廉租房、公租房、经适房等多层次的住房保障体系，在很大程度上起到缓解住房压力的良好社会效应，但住房保障体系覆盖的群体小，主要对象为低收入群体。因此，引入居住权是我国现有住房保障体系无法完全解决居住困难问题的现实需求，是退而求其次实现“住有所居”的有效途径。引入居住权的前提下，可以由国家保留房屋所有权，在不刺破房地产泡沫的情况下，避免房地产投机行为，满足百姓住房保障需求，实现国家对基本人权的保障。随着城镇化建设的发展，独生子女政策的推广，传统家庭养儿防老的功能弱化，越来越多老人考虑以房养老。然而，虽然养老保障制度日益完善，但养老依然面临诸多问题，家庭养老负担依然是个沉重的社会课题，以房养老是老年人在现代社会新家庭结构中不得已的选择，但无论是反向抵押还是售后租回，都存在各种弊端，不利于老年人权利的保护。对于那些想要把房屋留给子女的老年人来说，这一模式在老年人身故后将房屋所有权转移给保险公司，因此对老年人及其子女来说并非最优选择。现实生活中，父母用毕生积蓄为子女买房，但口头约定保留居住权。该方案面临的风险是子女不履行保留居住权的承诺，如将房屋卖给第三人，老年人只能基于债权向第三人索赔。我国《物权法》将居住权明确纳入法律保护，居住权就具有对抗第三人的效力，可以有效保障老年人的居住和基本生活保障。具有重要的社会现实意义。

三、居住权立法的局限性和完善建议

居住权在我国首次设立，虽然可以预见将产生重要的社会意义，有助于保障弱势群体的居住权利，但囿于居住权设立的高度概括性，相应制度体系仍需完善，本文针对居住权制度存在的问题提出相应对策。

首先，我国现行民法典对居住权的保障范围仅限于居住权人本人，具有极强的人身性。但现实需求往往是居住权人带着其他亲密家庭成员一起生活居住，接受照料，如无法保障照料人的居住权，对居住权人的保障仍有探讨空间。因此建议将居住权人的范围放款到照料居住权人的家庭成员、保姆、近亲属等密切关系人。其次，应当允许居住权人在居住期间，在不改变房屋结构、房屋基本功能的前提下，對房屋及其附属设施予以必要装修、维护，甚至改造，这也是保障居住权人合理利用所居住房屋，最大化房屋利用价值的现实需要。

我国现有法律设定的居住权主要是满足老年群体、低收入人群的基本居住权利，属于对居住权的最低保障。但现实生活中，我国贫富差距存在较大距离，部分居住权人拥有不止一套房屋的居住权，或者因为是老年人，住房面积充足，或者该套房屋可以通过空间上的延伸、搭建实现更大居住面积、更优居住条件，以实现房屋资源的最优配置，实现居住权人的权利最大化。如此，应当允许居住权人对所居住房屋在居住期间享有相应的收益权，这也是最大化保障老年人、低收入等弱势群体的经济利益，最大化实现房屋空间资源优化配置的现实需求。不过，应当对居住权上的收益权予以一定范围的限制，如收益只可用于保障居住人基本生活需要，而不应以营利为目标。

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淮阴师范学院  211200