房地产行业成本核算研究

丛培娥

摘要：随着我国经济发展进入新常态，房地产行业在国内经济的占比开始增大，并逐渐成为国内的重点产业之一，关乎百姓的基本生活水平。然而，近几年的房地产热使竞争环境日渐激烈，盈利正变得越来越难。为了房地产企业长期良性发展，财务管理必须得到创新，而做好成本核算是重中之重。本文从房地产行业整体分析，对成本核算的对象，内容，方法等进行细致探究，旨在推动房地产行业健康有序发展。

关键词：房地产;成本核算;财务管理

进入21世纪，房地产行业发展迅速，很快成为了国民经济中的支柱产业之一，并起到拉动经济的重要作用。国家也出于促进城镇化率，鼓励农民进城安家的目的，大力支持房地产行业的发展。但近年来，随着房地产行业规模不断扩大和监管的松弛，国内房价一度失控性上涨，造成泡沫增大。为此，国家紧急采取措施，利用宏观调控抑制房价，并逐步整合行业内部主体。经过一段时间的努力，房价失控性上涨的情况已有所控制，但房地产市场也发生了变化。国家宏观调控的同时，房地产企业的盈利空间被压缩，企业间竞争变得白热化，内卷已初步在行业内显现。房地产企业间盈利情况的较量主要在于成本，房地产企业开展业务时，就需要改革创新，打开思路，探索更加高效的成本核算方式由此可见，成本核算在房地产企业财务管理工作中具有举足轻重的地位。出于房地产行业的项目特性，企业只有做好成本核算，才能对下一步的投资方向，投入比例等，让企业进一步控制成本，拥有更多的产出。

一、如何理解房地产成本核算工作

从全球范围来看，房地产行业有其独有的特殊性，如投资数额高、项目周期长、行政审批复杂、价格受市场波动大等，这些都属于房地产的共性问题;在中国还易受政策环境影响，融资、税收和资金回报情况较难测算，具有较高的风险性和不确定性。这些不利因素叠加在一起，让房地产行业本身就具有极高的门槛，一般实力的企业难以承受巨大的不确定性而被拒之门外。进入行业的房地产企业，为追求稳定运行，都不约而同地先从内部开展工作，对房地产行业的成本核算进行研究，让企业的生存环境大一些，从而能够在自身接受的时间框架内得到回报，获得利润。成本核算技术是否过硬、结果是否准确，都决定着该企业对行业内风险的抵御和承受能力，只有加强房地产项目成本核算技术，提高房地产项目成本核算结果的准确性，才能让企业的实力得到有效提升，在竞争日趋白热化的房地产市场中占有自己的一席之地。

二、房地产成本核算的内容

（一）地皮等立项费用

国内土地为政府所持有，政府定期组织土地竞拍活动以出让地皮，促进城市发展。通常房地产企业以竞买或挂牌等模式入手土地，这个时候就已经开始产生费用，所以对项目的成本核算也由此开始。相关机构统计显示，这一环节产生的费用大概占房地产项目总投资的15-20%之间。土地购入后，房地产企业要对土地面积和政府的容积率限度进行分析计算，目的是得出地块成本，从而推算衍生的其他成本费用，以对项目进行中的方案进行可行性分析，确定使自身利益最大化的开发方式。

在进行这部分测算时，要注意对纷繁复杂的前期费用进行整理分类，个别科目要进行细化，以为后期其他方面的成本核算开好头。

（二）直接开发费用

直接开发的一般为住房、写字间等项目主体。一般来说，房地产企业在项目中的直接开发费用占比最大，超过了70%。房地产项目占地面积较大，小到3-5公顷，大到超过20公顷的项目也普遍存在。在项目地块内，每项功能占地块的比例也需要细致规划，总体来说较为复杂。同时，房地产项目施工周期也比较漫长，从几年到十几年不等。在进行这部分测算时，要注意对项目内计划建设的功能进行分类计算，相互独立地进行汇总，确保最终成本数据的准确性。

（三）配套设置等间接开发费用

除了上一条项目中房地产企业直接负责的功能外，配套设施也十分重要，关乎业主的工作和生活便利度，也关乎这一项目的销售情况。与直接开发功能有所不同，配套设施等间接开发功能种类繁多，费用复杂，且全部由政府相关部门负责，房地产企业通常无法在这方面控制成本。而且，间接开发费用只有在全部缴清后，房地产企业才能拿到各种项目建设所需审批手续。间接开发项目与房地产开发项目整体相关，但费用并不算在开发总投资内。在进行这部分测算时，同样要对各项进行细化，按照向政府缴纳费用的凭证进行日后的項目分配，确保项目进行中各项费用追踪到位且高效利用。

（四）融资过程中的费用

由于房地产项目高投入这一特点，融资费用也被认为是房地产项目开发的一项极为重要的费用，占有较大的比重。受到房地产宏观调控的影响，国有商业银行向房地产企业提供授信的机会在变少，这就说明房地产企业从银行途径融资将变得更加困难，而采用PPP模式或通过民间途径申请贷款也会出现索要凭证难等问题，对房地产企业进行项目整体开发提供了较大挑战。在进行这部分测算时，企业要认真研究政策形势，高瞻远瞩，事先谋划，提前做好融资预案，并通过多种形式和手段筹得资金，以确保项目正常开展。

三、如何完善房地产成本核算机制

（一）加强成本核算意识，提高技术人员水平

这一点要从房地产企业高层和基层两个模块展开分析。从高层角度来说，因其是整个企业的大脑，他们的决策关乎整个企业的战略走向，具有非常重要的意义。因此，企业高层要有高瞻远瞩的思维，与时俱进的成本管理理念和管理模式，做到全过程管理和监督，提高个人管理水平。要跳出钻牛角尖式成本管理，掌握企业宏观经营管理技术，但要把成本管理作为重点来抓。要意识到企业降低成本后的前景，不断学习先进管理思路和方法，尤其是关于成本管理的;不仅要倡导全体员工坚持学习，自身也要做到坚持学习，让个人素养得到提高，使企业运作更加成熟与和睦。

从企业基层，尤其是涉及成本核算的专业技术人员来说，对企业的财务管理水平起到直接作用，责任重大。要熟悉项目概况和工程特点，融入到项目的前期规划、资金预算制定和行政审批中去，与其他一线人员加强沟通协作，会计和税务方面专业知识必须过硬。进行核算的同时，要充分了解项目各方的需求，并尽可能地予以满足，运用灵活的核算方法，细化目录，精准实施，力求测算结果的准确性和可靠性。同时，由于成本核算工作的重要性，要定期对技术人员进行优化，保障这一队伍人员的高水平。

（二）建立科学合理的成本核算与控制体系

房地产企业要从企业内外两方面同时考虑：对内要立足于企业短期和中长期发展目标，对外要观察行业动向和政策要求。成本和利润一般是相对的，企业要注意在这样的对比中寻求成本的最小化，除了加强成本核算水平外，也要建立科学合理的成本控制体系。一般来说，项目中不同模块的控制程度也有较大差别，比如土地购入费用和施工费用。只有把这样的情况有效控制，才能让企业成本控制力度在项目进行过程中有所体现。同时，企业一定要做好项目的前期规划，这对项目全程的成本核算和控制都起到正向作用。

（三）建立健全成本核算监督考核制度

在完善考核制度前，房地产企业要先完善内部的各项规章制度，对企业行政管理，项目参与，工程建造等方面细化落实，让项目的每一个环节都有法可依，这是保证项目成本核算准确性的一大前提。对于规模较大的项目，要专人专班进行成本核算，确保项目预算、控制等工作高效开展。企业要不断创新管理模式，有条件的还应设立审计部门，加强监督，做好事中事后监管，在开发过程中积攒经验。一定要加强考核落实机制，对成本管理的结果有记录、有总结、有监督、有奖励，这样整个的控制体系才能真正的发挥作用。

四、结束语

随着国家对房地产行业宏观调控力度的加大，房地产行业正从无序发展走向良性发展。而对房地产企业来说，这正是创新管理模式，进行改革创新的好机会。对于成本核算这一工作来说，企业要不断加强学习，总结项目实施过程中的经验和问题，提高技术人员业务水平，建立科学合理的成本控制体系，并加强考核机制，促进企业良性发展，也促进整个房地产行业稳定运行。

参考文献：

[1]欧月桂.浅析房地产行业成本核算[J].纳税，2020，14（08）：135-136.

[2]范俊.房地产企业成本核算存在的问题及对策[J].中外企业家，2020（p4）：13.

[3]罗鹏群.试述房地产开发企业成本核算的研究[J].商讯，2020（01）：121-122.