浅谈房地产企业内部控制管理的问题与措施

摘要：随着房地产产业各项调控政策的颁布与实施，以及中央在重要会议强调“房住不炒”，各地政府实行一城一策确保市场平稳运行，导致楼市环境收紧增强，市场降温，使得房地产行业整体的竞争愈演愈烈。特别是近期对西安、苏州分别升级了限购、限售政策，以及全国部分城市利率上浮水平止降回升，合肥、苏州、东莞等地及时收紧土地拍卖政策，这些政策更加加剧了房地产行业的竞争。同时，由于房地产企业的经营性质，以及在资金方面呈現出高负债、周期长、回收慢等特点，从而导致房地产行业具有较高的经营风险与财务风险。就2019年上半年涨幅来看，2019年上半年累计上涨1.45%，较之去年同期收窄1.19个百分点，增长速度明显减缓。加强内部控制管理，建立健全内部控制体系，对于实现房地产企业提高自身的盈利能力和抗风险能力，实现企业持久健康稳定的发展具有十分重要的意义。本文以房地产企业加强内部控制管理的重要性为基础，针对当前房地产企业内控管理活动中存在的缺陷和问题进行分析，提出房地产开发企业内部控制的优化措施和解决对策，希望能够对房地产企业提高内控管理，更高效的实现经济效益具有一定的参考。

关键词：房地产;内控管理;问题;措施

一、引言

近年来，国家出台一系列政策，如限购、整治“首代贷”等行政措施，抑制经济发展对房地产行业的过分依赖，同时限制房价过快上涨，楼市调控突然以“稳”为主，国家经济发展由高速发展转为高质量发展。在这样的经济背景下，很多房地产企业将主要精力用于提高产品质量与服务水平，而忽视了加强内控管理系统的建设与内控管理水平的提高，从而导致企业经营出现重大失误，以及腐败、舞弊、贪污等恶性行为，甚至导致企业无法实现战略目标，更甚至导致企业经营恶化最终经营失败的情形。由此可见内控管理对房地产企业的经营发展具有十分重要的意义，房地产企业管理层应及时提高对内控管理的重视，在科学的分析内控环境的基础上，治理层、管理层、各职能部门和全体员工积极、共同参与内控管理的建设、实施与执行，才能提升企业的财务管理和经营管理水平，才能抵御风险不断增强企业自身的竞争力，才能实现企业健康稳定发展的经营目标与长期战略目标。

二、房地产企业加强内控管理的重要性

（一）有助于规范企业经营管理行为

建立健全企业内部控制管理体系，对于规范企业经营管理行为和长久发展，具有十分重要的意义。通过设置科学完善的内控制度以及合法合规合理的操作流程，并且有效的实施和自觉地遵守各项内控制度。一方面，以法律法规为基础，保证内控制度合法合规，有助于企业充分认识外部法律环境，规范企业的经营管理行为符合国家法律法规的要求。另一方面，以企业内部环境为出发点，在充分考虑合理性、制衡性、效益性等原则的基础上，对企业的经营管理行为形成有效监督与制约，最大限度地避免由于重大失误、舞弊等事件对企业产生的不利影响。企业以守法和诚信为基石，在合法合规的基础上从事生产经营，才能实现自身的健康、长远的发展。

（二）有助于维护企业财产安全

财产物资是一个企业从事生产经营的物质基础。房地产企业开发业务更是需要大量的财产、资金。通过健全完善的内部控制，能够对房地产企业各项业务活动进行科学有效的监督和制约，从而达到杜绝舞弊与相关财务处理的造假。主要表现在：首先，通过加强对货币性资产的日常收支、筹资、投资等活动进行有效的内控管理，能够避免由于资金被挪用、侵占、抽逃或是遭受欺诈等行为带来的损失。其次，通过对流动性较大的资产，特别是存货，在采购、验收、保管、领用、销售等各项活动上，制定有针对性的内控管理制度，并加以有效的运行与实施，使得存货等流动性较大的资产在各个环节中都能够得到有效的监督与管控，从而达到提升流动性资产的安全性，避免毁损，纠正浪费的目的。最后，对于长期资产的管理，主要包括固定资产、无形资产、投资性房地产、长期股权投资等，对各项长期资产分门别类制定科学有效的内控管理制度，在长期资产的登记、保护、决策、处置等方面形成有效的管控，以实现长期资产完整、安全、保值增值的目的。

（三）有助于提高抗风险能力和经营效率

房地产行业本属高风险行业，健全有效的内部控制是防范企业风险最有效的手段。一方面，对各项业务活动、各流程进行规范，保证各项业务能够有效、有序地进行，从而实现降低各种经营风险的目标。另一方面，通过对企业进行风险评估，找到企业经营风险中的薄弱环节，针对薄弱环节不断加强内部控制方法和手段，避免风险的发生，如果风险无法避免，也可以迅速采取相应的应对措施，从而将企业的各项风险控制在可接受的范围内。

同时，各部门、各岗位人员、各环节职责明确，相互协调，相互配合，增强团队协作精神，在加强内部交流沟通的基础上，将企业的开发、营销、财务等部门及相关工作有机地结合在一起，充分发挥整体作用，从而达到实现提升企业的经济效益，最终实现企业的经营目标。

（四）有助于增强企业竞争力，实现持续、健康、长远发展

对于房地产企业来说，企业的品牌形象很关键。通过建立健全的内控管理制度，以及有效的运行与实施，逐步形成企业全体员工共同认同的价值观、经营理念和企业精神，能够提高企业凝聚力，增强企业的综合实力;能够促使全体员工自觉遵守各项行力规范，从而帮助企业树立良好的企业形象，提高企业的竞争力;最终实现企业健康发展、长远发展的目标。

三、目前房地产企业内控管理存在的主要问题

（一）管理层缺乏内控管理意识，对内控工作不重视

房地产行业高速发展，一度成为国民经济的支柱产业，2018年度房地产占GDP比重更是高达6.87%。高速发展、高投入，产生高利润，使得房地产企业管理者将大部分精力放在了项目开发和销售上，更多的重视销售业绩和短期盈利能力。内部管理作为制度不能带来直观的经济效益，它是通过各部门经济活动的调控与协作，不断优化企业自身内控管理体系，提升竞争实力，在这些实践活动中逐渐体现出来的。由于管理层对内控管理的不重视，导致企业缺少长远发展意识和战略目标。

（二）企业治理结构设计不合理，缺少有效的监督和制约

当前，一些房地产企业没有健全有效的治理结构。一方面，股东会、董事会、监事会、经理层等机构设置不合理，导致治理结构形同虚设，从而无法形成有效的制衡机制。另一方面，权责分配不合理，导致职能交叉或缺失，从而造成相互推诿，内控失效的状况。对于重大事项缺少集体决策程序，经常管理者一人独断，若出现判断失误，极易影响企业的长远发展，严重的会导致经营亏损甚至经营失败。

（三）内控管理体系不健全、执行力低

建立健全内控管理制度，并得到有效的实施与运行，需要投入一定的人力、物力、财力。一些房地产企业认为内控管理是不但浪费企业资源，而且影响办事效率，所以简化内控制度，甚至省略必要程序，导致内部控制度设计本身存在缺陷。另外，一些房地产企业虽然根据自身的发展现状制定了相应的内控制度，但是，实际内控管理工作的流程与执行，流于形式，执行力度不够。同时，缺少有效的制约与监督，例如，出纳员同时管理支票与财务印章;采购人员既负责供应商的选定又负责合同的签订;销售人员既负责销售合同的签订又负责退货的审批等等。从而导致企业内部出现贪污、捞取回扣、非法挪用工程款等恶性事件，给房地产企业带来巨大经济损失、名誉损失，最终使得企业经营脱离最初的战略目标。

（四）企业内控制度中的激励机制不健全，内部管理人员综合素质不足

当前，很多房地产企业还没有建立起完善的内控考核机制，内部控制执行的结果与考核奖惩没有实现际有机的结合，例如，执行的好只有奖，执行得不好没有惩，或者执行的好全体人员进行奖励，执行得不好仅对执行人进行惩罚等等。这些都会使得员工心理产生不平衡，在内控执行过程中缺少参与的积极性，从而导致执行结果的不理想。

另外，房地产企业高速发展，人员素质与业务发展不匹配，无法满足企业发展需要。一方面体现在，从事内控工作的人员自身业务能力不强，相关的政策法规不了解，在内控过程中对于出现的问题不能及时做出正确的判断，使得内控失效。另一方面体现在，内控人员虽然本身具备相应的业务能力，但缺少高尚的职业道德，出于个人利益，不仅对违规违法行为没有提出异议，反而可能参与贪污、挪用公款等违法违纪的行为当中。以上现象表明，内控管理人员若不具备足够的胜任能力，不仅不能防范降低企业内控风险，而且还会影响企业的经营收益，给企业带来经济损失，甚至使企业无法正常持续经营下去。

（五）信息化建设不完善

科技的进步，使得企业内控管理在内控手段方面也出现了巨大的变化，越来越多的企业内控管理也越来越依赖于信息系统管理，但是有很多企业在信息化建设方面，还不健全、不完善，出现系统设计不合理、维护不到位等情况，导致信息系统不能充分发挥作用。主要体现在：首先，信息系统规划设计不合理，导致监督不到位或重复监督，致使工作效率低下。其次，信息系统授权管理不当，使不应有权限的人员可以执行相应的口令，导致无法对经济活动进行有效的控制。最后，系统维护与安全措施不到位，可能会出现系统瘫痪、数据丢失，甚至信息泄露等情况，从而给企业经营带来重大损失。

四、加强房地产企业内控管理的对策

（一）提高企业领导对内控管理的重视程度

内部控制管理的一系列管理活动，需要企业全员参与，而不是单凭某个部门自己的力量就可以完成的。因此房地产企业要不断强化内控管理的重要性，尤其是管理层对待内控管理的态度，直接影响着内控管理的制度建设及执行效果。因此，首先提高房地产企业领导对内控管理的重视程度，不断积累内控管理相应理论知识和管理经验，从而实际不断提高内控管理水平。其次，可以通过培训等方式，提高企业全员对内控管理重要性的认识，并且通过管理层的带动，能够积极主动的参与内控管理的各项活动，确保内控管理制度实施的有效性和充分性。

（二）健全完善内控制度，强化执行力

健全完善的内制管理制度，是提高房地产企业内部管理水平和企业持续发展的基础保障。房产企业应当在传统的房地产业控制体系的基础上，根据自身发展的性质和需要，进行不断创新与完善，制定一套符合企业发展的内部管理制度。

此外，还需要加强内部控制监督机制建设，并对房地产企业经营各项活动流程制定相应的监督计划，保证监督部门的独立性，以确保监活动的公平、公正、有效。参与监督管理活动的人员不能监管受监督部门的经营活动，在其内控监管权限内，监管、促进各项内控管理制度有效运行，提高执行力度。

（三）引进高素质专业人才，加强业务培训与思想教育

首先，企业引进高素质专业人才，应当遵循德才兼备，以德为先的原则，重点关注选聘对象的价值取向和责任意识，采用公平、公开、公正的方式，为企业选择优秀人才。

其次，企业应该结合当前内控管理需要与员工素质的情况，建立科学完善的培训制度，对内控管理人员进行定期与不定期的教育培训。通过学习，扩大自身的知识面，提高自身的管理水平，能够在实际的内控管理工作中针对发现的内控管理缺陷，及时的进行改进，不断健全完善内控制度。

（四）建立内控管理奖惩机制，提高全员参与程度

企业的发展，需要发挥全体员工的积极性，通过建立和完善内控管理奖惩机制，设置科学的业绩考核指标体系，并且定期对各级管理人员和全体员工执行內控制度的有效性进行考核与评价，建立严谨、合理的奖罚及责权制度，坚决实行“有功必奖，有过必罚”的考核原则，将薪资体系与内控考核评价结果有机地结合起来，从而激发企业全体员工的主动性和积极性，自觉地参与到内控管理活动中来。

（五）完善信息系统控制

加强信息系统建设与完善，既能提高内控管理水平，也能提高会计信息的真实性与安全性。一方面，房地产企业根据自身的企业规模、业务水平、控制活动性质等需要，设计适用合理的信息系统，明确职责分工，按设定的权限和程序对各项业务活动进行处理与审批，提高内控管理的效率，达到内控管理目标。另一方面，建立用户管理制度，设置各项业务系统的访问权限，并定期检查各系统账号，包括登陆的时间、方式、操作的内容等，以避免授权不当或非法授权的情况，杜绝不相容职务用户账户的交叉操作。同时加强网络安全，设置防火墙，定期更新杀毒软件、查毒杀毒，保证各项数据信息的保密性、准确性和完整性。

五、结束语

房地产企业经营较之其他企业具有一定的特殊性，在业务开展过程中需要承担较大的财务风险和经营风险，较之低风险企业应更加重视内控管理活动，按企业不同时期的发展需要，不断更新完善内控制度。只有进一步完善加强内部控制，才能为企业经营提供保障，获得长远效益，最终实现企业的可持续发展，在激烈的竞争环境中处于不败之地。

参考文献：

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作者简介：

黄静，北京市丰台区综合投资集团有限公司。